投拓江湖 作者：投拓江湖團隊
來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
代建在投資人眼里，可謂是非常好的一種拿地合作模式，不少公司將代建定義為低風(fēng)險項目。因為代建項目大多是零自有資金投入，或者是極少的資金投入，對于房企來(lái)說(shuō)風(fēng)險相對較小。但是這并不意味著(zhù)代建就完全沒(méi)風(fēng)險，實(shí)際上搞代建的風(fēng)險還是挺大的，搞不好甚至會(huì )“翻車(chē)”。
最近，跟圈內一位投資總（簡(jiǎn)稱(chēng)老李）聊起他經(jīng)手的一個(gè)代建項目，他本人表示一肚子苦水，皮都要脫了三層。
老李所在的公司，是一家擅長(cháng)搞代建的房企，在2020年上半年的時(shí)候，經(jīng)公司領(lǐng)導介紹了位于本省某三線(xiàn)城市的一個(gè)代建項目。項目商業(yè)比例為60%，住宅只有40%，因為項目方是本地小房企，資金能力有限，項目公司還有一定的負債，故而尋求代建方墊資代建。但是住宅部分大部已經(jīng)銷(xiāo)售，工程已經(jīng)停工了半年。
考慮到項目商業(yè)體量大，而且有一定的負債，老李建議公司以純代建的形式參與這個(gè)項目合作，項目所需的借款，由老李找某信托機構提供，但是老李的公司需要進(jìn)行信用背書(shū)，承擔連帶責任，同時(shí)老李公司收取融資款的3.5%作為擔保費。
代建協(xié)議簽訂后，融資進(jìn)入一切都很順利，直到項目的商業(yè)開(kāi)售，問(wèn)題開(kāi)始暴露出來(lái)。因為商業(yè)和公寓的產(chǎn)品和定價(jià)問(wèn)題（這個(gè)關(guān)鍵事項，在代建協(xié)議里約定由項目方?jīng)Q定），項目方一直不肯妥協(xié)，老李做了多次工作都無(wú)功而返。就這樣扯皮，耽誤了半年時(shí)間，很快就到了歸還第一筆融資款的最后截止期限。因為項目沒(méi)有銷(xiāo)售回款，自然也就沒(méi)有現金流用于支付貸款，項目方本身除了這個(gè)項目也沒(méi)有其他業(yè)務(wù)，更不可能提供資金來(lái)償還貸款。
在最后的催收期限截止后，信托機構把這個(gè)項目公司告上了法庭，并且將老李的公司列為被告，承擔連帶清償還款的責任。并且因為這個(gè)負面新聞，老李家公司上了熱搜，影響了集團的整體融資。說(shuō)到這里，老李就覺(jué)得很冤屈，好好的代建項目，把公司帶進(jìn)了坑，都怪項目方過(guò)于執拗，而且自身沒(méi)有任何資產(chǎn)可以?xún)攤?/p>
因為前期已經(jīng)的住宅部分，即將到交樓時(shí)間，因為資金的問(wèn)題，這個(gè)項目陷入了長(cháng)期的停工。這個(gè)事情繼續惡化，將會(huì )導致交樓逾期，這會(huì )產(chǎn)生很大的負面影響，畢竟這個(gè)項目名字前面，還掛的是老李家公司的名字。
經(jīng)過(guò)了長(cháng)達一年的反復協(xié)商，處理這個(gè)問(wèn)題，并且最終在當地政府的協(xié)調下，老李家公司，不得不接受全盤(pán)收購該項目，在原有資產(chǎn)評估價(jià)格上，進(jìn)行一定的打折。并且在跟信托機構協(xié)商一致的情況下，信托機構同意債務(wù)延期，并且申請司法凍結，由老李家公司繼續開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售后還款。
像老李所在的這種擅長(cháng)搞代建的房企，都會(huì )陷入扯皮的問(wèn)題，還把輕資產(chǎn)生生干成了重資產(chǎn)。代建背后的水，其實(shí)是很深的。
代建方要在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中協(xié)調各類(lèi)復雜的問(wèn)題，本身就是一個(gè)高難度操作。
代建方操盤(pán)的先天弱勢，就是你不是業(yè)主單位，只有管理權在多數時(shí)候是被動(dòng)的。在項目開(kāi)發(fā)期間，代建方需要協(xié)調報建、運營(yíng)、工程、成本、研發(fā)設計、財務(wù)等各個(gè)板塊的事情。雖然在代建協(xié)議里面，一般會(huì )約定那些事情代建方可以自己說(shuō)了算，但是項目方始終都是有發(fā)言權的，臨時(shí)改變想法的也比比皆是。
除此之外，很多項目公司是由多個(gè)股東構成的，一旦有一個(gè)股東有異議，哪怕是只有1%股權的小股東，也能給項目的開(kāi)發(fā)制造不少的阻礙。因此，熟練搞代建的房企，都知道在前期洽談的時(shí)候，進(jìn)行項目篩選。
除此之外，借錢(qián)，是永遠繞不開(kāi)的雷區。
很多代建項目，本身情況還是不錯的，關(guān)鍵問(wèn)題就是缺錢(qián)。這個(gè)問(wèn)題其實(shí)也很容易理解，項目方要是既有錢(qián)又有地，就不會(huì )找你合作了。因此代建項目或多或少都會(huì )讓代建方借款，或者墊資。直接給借款風(fēng)險無(wú)限大，因此間接提供融資支持是最好的，現在主流的，比較安全的間接資金提供方式，有兩種形式：
一種是由房企自己成立的投資集團，為集團下屬的獨立的子公司，負責單獨給代建項目融資，按照市場(chǎng)利率支付融資成本。這種方式下，房企是賺了兩道錢(qián)，而且由專(zhuān)門(mén)的投資機構把關(guān)，風(fēng)險本身也得到了控制。但是搞一個(gè)專(zhuān)業(yè)的投資公司，并且維護一個(gè)專(zhuān)業(yè)的團隊，本身也是一個(gè)不低的門(mén)檻，除非是專(zhuān)門(mén)干代建的房企，比如金地、綠城。
另一種，就是老李公司的這種做法，由代建方提供信用背書(shū)，幫助項目方融資并且收取一定擔保費用。這種做法也有風(fēng)險，那就是萬(wàn)一項目方不能償還債務(wù)，需要承擔連帶清償責任。解決這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵，就要仔細篩選項目方。
而項目方的開(kāi)發(fā)規模，資金規模，則是一個(gè)很簡(jiǎn)單粗暴的衡量標準。一些地方的小開(kāi)發(fā)企業(yè)，本身的資金能力有限，一旦項目開(kāi)發(fā)出現意外，項目就很容易陷入停頓，項目變成爛尾樓。代建方收不到代建費都是小事兒，影響品牌形象，甚至是要代建方自掏資金整體收購都是最嚴重的。除此之外，對項目方的資金情況進(jìn)行詳細的摸底，也是代建達成前必須要做的功課。
以綠城代建為例，綠城這兩年在嚴格控制跟小房企的合作，比例要控制在30%以?xún)?，主要抓地方平臺國企和一些中等規模的房企。
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