近年來(lái)，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)景氣度不斷上漲，“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”難度持續加大。2021年2月中旬，網(wǎng)傳國家資源部發(fā)布住宅用地分類(lèi)調控文件，文件要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現“兩集中”，該政策可能對布局在相關(guān)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)企業(yè)融資、土地儲備購置、銷(xiāo)售等經(jīng)營(yíng)行為產(chǎn)生深遠影響。

我們認為，本次土地集中供應政策對于“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”起到積極作用，政策一定程度上抑制地價(jià)和房?jì)r(jià)上漲，聯(lián)合拿地方式或將進(jìn)一步增長(cháng)，重點(diǎn)城市周邊輻射城市群市場(chǎng)景氣度可能有所提升。同時(shí)，集中供地將產(chǎn)生較大的集中資金需求，對于重點(diǎn)布局調控涉及城市的房企，以及高杠桿、快周轉類(lèi)型的房企，將在資金管理方面面臨更大挑戰；中大型區域深耕類(lèi)房企將在資金和投拓研判能力方面占據優(yōu)勢，而小型房企或將處于更為不利的競爭地位。隨著(zhù)后期實(shí)施細則的頒布，調控思路將更為明朗。

網(wǎng)傳2021年2月18日國家資源部發(fā)布住宅用地分類(lèi)調控文件，文件要求22個(gè)重點(diǎn)城市[1]住宅用地實(shí)現“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。該消息在隨后多地出臺的土地政策中得到一定印證：2月23日，鄭州航空港區發(fā)布了29宗地終止掛牌交易的公告；同日，天津市自然資源和規劃局發(fā)布《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》，確定于3月、6月、9月中旬分三批次統一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述三個(gè)日期外，不得再發(fā)布住宅用地出讓公告；2月24日，青島市自然資源和規劃局發(fā)布《堅決落實(shí)上級有關(guān)要求部署2021年住宅用地供應工作》的通知，指出將嚴格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓?zhuān)醇邪l(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導市場(chǎng)理性競爭。

自2020年“三道紅線(xiàn)”政策及相關(guān)管理規定頒布以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入降負債、降杠桿階段，隨后出臺的房地產(chǎn)貸款集中度管理進(jìn)一步從融資端對房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)規模進(jìn)行管控。本次住宅用地“兩集中”的政策將從土地供應方面加強調控力度，從多維度形成更為完善的長(cháng)效調控機制，對于“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”目標的實(shí)現起到積極作用。

在集中供地政策的調控下，大量房地產(chǎn)企業(yè)將出現集中拿地的情況，為配合拿地現金需求，項目推盤(pán)節奏也將有所調整，與目前四季度強化推盤(pán)的節奏有所不同，未來(lái)市場(chǎng)或將在集中供地時(shí)點(diǎn)前期出現銷(xiāo)售小高潮。此外，市場(chǎng)集中供地將導致后期項目集中入市，推盤(pán)節點(diǎn)集中度或將有所提高，而對于快周轉類(lèi)房企，更將為搶占入市先機，加快施工節奏，進(jìn)一步加劇推盤(pán)的集中度。大量項目集中入市，加之房企對于現金回流的需求，有利于限制房?jì)r(jià)的上漲。

集中供地政策有利于抑制地價(jià)上漲，土地溢價(jià)率或將有所降低，聯(lián)合拿地的方式或將進(jìn)一步提升。

相較分散供地的方式，集中供地面臨更高的機會(huì )成本，在資金有限的情況下，在取得土地的同時(shí)，意味著(zhù)失去其他地塊的競拍機會(huì )，需要房企全盤(pán)考慮戰略布局，合理分配資金。受此影響，房企可接受的預期土地溢價(jià)率或將有所下降。重點(diǎn)城市的集中供地將導致較多熱點(diǎn)地塊同時(shí)供應，單一地塊的熱度將有所減低，競拍的資金充裕度也將大幅下降，有利于抑制地價(jià)的上漲。同時(shí)，為避免推高地價(jià)，房企或將更多通過(guò)聯(lián)合拿地的方式參與競拍，節約資金的同時(shí)也避免了不必要的競爭。

重點(diǎn)城市周邊輻射城市群景氣度或將有所提升。

根據網(wǎng)傳披露的調控城市名單，涉及集中供地的城市以市場(chǎng)景氣度較高的一、二線(xiàn)城市為主，單次大量供地將對房企資金管理提出較高要求，為取得核心城市土拍地塊，房企將承擔更高的資金閑置成本。在此影響下，各家房企拿地策略的選擇更為多樣化，重點(diǎn)城市周邊輻射的城市群在不受政策限制的情況下，將更好地匹配房企銷(xiāo)售現金回流的節奏，或將吸收部分重點(diǎn)城市的外溢需求。若重點(diǎn)城市實(shí)際拿地情況不及預期，周邊輻射城市群也將成為優(yōu)先補貨的選擇。同時(shí)，集中供地對房企拿地的統籌規劃能力提出更高要求，容錯性降低。

重點(diǎn)布局本次調控涉及城市的房企將面臨更高資金需求，預計房企將進(jìn)一步分化。

根據克而瑞統計的2020年重點(diǎn)城市住宅用地供應數據，2020年，涉及調控的重點(diǎn)城市推出住宅用地共計2349宗（其中一線(xiàn)城市共計350宗），按照每年三次供地來(lái)估算，廣州、上海、武漢、南京、青島、杭州等多個(gè)城市單次集中供地將超過(guò)30宗，廣州、武漢、長(cháng)春、重慶、青島等多個(gè)城市單次供地規劃建筑面積將超過(guò)500萬(wàn)平方米。對于著(zhù)力布局在涉及本次調控的重點(diǎn)城市以及預期進(jìn)駐重點(diǎn)城市的房企，將面臨極高的集中資金需求，加之融資市場(chǎng)對于高杠桿房企債務(wù)規模的控制，部分負債較高的房企獲取重點(diǎn)城市土地的難度將有所增加，而對于資金充裕的大型房企將面臨更多發(fā)展機遇。

以快周轉類(lèi)項目為主的房企資金管理面臨更高挑戰。

從住宅項目開(kāi)發(fā)來(lái)看，較多房企采用快周轉的運營(yíng)模式，通過(guò)開(kāi)發(fā)剛需、剛改類(lèi)項目來(lái)實(shí)現資金的快速周轉，并以招拍掛為主要拿地方式。自2018年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入調控階段，2019年以來(lái)融資政策管控持續加強，房企對銷(xiāo)售現金回流的依賴(lài)程度不斷增加，項目平均周轉速度進(jìn)一步加快。集中供地政策的出臺，將導致房企集中資金需求加大，或將迫使部分房企放緩整體的資產(chǎn)周轉節奏，以保證拿地的資金需求，或選擇退出核心熱點(diǎn)城市，選擇周邊景氣度相對較高的城市布局。在集中供地的背景下，持續快周轉、循環(huán)滾動(dòng)的發(fā)展模式將受到限制。

對于中大型區域深耕類(lèi)房企將在資金和投拓研判能力方面占據優(yōu)勢，而小型房企或將處于更為不利的競爭地位。

集中供地的模式不僅對資金提出更高的要求，對企業(yè)投拓部門(mén)的研判能力同樣提出更高的要求，企業(yè)需要投入更多的人力對市場(chǎng)土地進(jìn)行研判，根據自身戰略制定拿地方案。在資金實(shí)力方面，中大型房企具備更強的資金實(shí)力，其資金管理和調配相較小型房企業(yè)更有優(yōu)勢；此外，在聯(lián)合拿地等方式的運用中，中大型房企具備更強的競爭力，易于實(shí)現合作。在研判能力方面，中大型房企項目規模大，一般對各地市場(chǎng)的判斷能力相對較強，已有的項目研究?jì)淞枯^大，尤其區域深耕類(lèi)中大型房企，對重點(diǎn)布局的城市具有深入的研究，在集中供地的背景下，將更容易抓住機遇，規避投資失利。而對于小型房企，資金實(shí)力偏弱，項目?jì)溆邢?，集中供地對其投資決策提出很高要求。

[1]網(wǎng)傳受調控的重點(diǎn)城市包括：廣州、上海、北京、深圳、武漢、長(cháng)春、重慶、青島、南京、鄭州、杭州、成都、天津、長(cháng)沙、沈陽(yáng)、濟南、寧波、蘇州、福州、無(wú)錫、合肥、廈門(mén)。