上周五，央行發(fā)布了7月份的金融數據，其中社融當月新增7561億元，6月份為51733億元，環(huán)比只有六月份的1/7，同比去年減少了3191億元；信貸當月新增6790億元，六月份為28100億元，環(huán)比只有六月份的1/5，同比去年減少了4010億元（其中居民部門(mén)中長(cháng)期貸款減少了2488億元，企業(yè)部門(mén)中長(cháng)期貸款減少了1478億元）。

從數據來(lái)看，經(jīng)濟的復蘇情況相當不樂(lè )觀(guān)，其中居民部門(mén)中長(cháng)期貸款（主要是購房按揭貸款）數量的大幅下降足以說(shuō)明樓市銷(xiāo)售復蘇的悲慘境況。當然，更加讓地產(chǎn)同行絕望的是，居民端的儲蓄意愿猛增，似乎全國人民都在屯糧過(guò)冬，以應對不確定的未來(lái)。

7月份，M2同比增速為12%，同比增速差（M2-M1）為5.3%，結合社融增量數據，可以看到資金淤積在銀行間市場(chǎng)空轉，也即資金未流向實(shí)體經(jīng)濟。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，缺錢(qián)的得不到錢(qián)（尤其是房地產(chǎn)企業(yè)），而有錢(qián)的卻不敢投資和放貸，由此造成現在的尷尬局面。按當前的情況，居民不愿消費且提前還貸、加緊存錢(qián)，企業(yè)不愿意投資且加速裁員，房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈將更難走出低谷，房企的爆雷潮目前來(lái)看也肯定會(huì )繼續擴大，比如上周出現的絕對頭部民營(yíng)房企的股債雙殺。

市場(chǎng)方面目前有很大的擔憂(yōu)，房地產(chǎn)行業(yè)的救市政策還有多少工具箱可用，政策端還有多大的刺激效果，目前來(lái)看已轉入悲觀(guān)，一是因為一線(xiàn)和強二線(xiàn)城市已沒(méi)有多少可繼續松綁的政策空間，不然可能引起更大的反彈并影響“房住不炒”的政策底線(xiàn)；二是普通二線(xiàn)及三四五線(xiàn)城市的政策已松到底部，而且即便松到取消門(mén)檻性政策都可能作用有限。本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，樓市政策的松綁以及更多的救市政策并不能真正促進(jìn)購房的需求釋放，現在核心的問(wèn)題在于如何保證居民端（購房者）的就業(yè)有保障且收入可持續。

我們注意到，國家四大AMC中已有機構接到紓困基金的落實(shí)任務(wù)，地方AMC也已陸續開(kāi)展各類(lèi)紓困工作，但目前比較難解決的依舊是錢(qián)的來(lái)源問(wèn)題，我們甚至發(fā)現目前越來(lái)越多的國央企在資金上都開(kāi)始變得緊張，而且最近對我們這類(lèi)民營(yíng)機構的稍高成本的資金也表現出了更大的接受意愿。從鄭州開(kāi)始實(shí)踐的紓困基金的落地情況來(lái)看，目前核心的問(wèn)題還是資金來(lái)源，如果想擴大紓困范圍就必須引入社會(huì )資本以做大基金規模，而社會(huì )資本介入的首要前提是項目的風(fēng)控安全和收益空間，遺憾的是目前絕大多數停工、爛尾項目都無(wú)法達到社會(huì )資本的投資準入或投資收益要求。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)上下游的產(chǎn)業(yè)鏈方面，目前各個(gè)環(huán)節全部都在積極尋求自保，比如投資人、金融機構都不愿意對房企投資或輸血，總包單位和供應商都不愿意墊資或者被欠款，這種情況下唯一能指望的只能是政府導入正向的預期和信心，而這在政策制定方面則非?？简灡O管層的智慧，畢竟中美脫鉤、國內外經(jīng)濟衰退及通脹壓力等給當前政策的制定帶來(lái)了更大的難度。

我們認為，當前房地產(chǎn)行業(yè)對地方財政的貢獻根本無(wú)法找到其他的替代項，因此穩地產(chǎn)才能穩民生，并實(shí)現地方政府的治理目標與民生保障工作，而如前文所述，穩地產(chǎn)的前提則在于居民端的穩就業(yè)、穩收入和穩預期，因此目前最理性和最正確的做法或許只有先等政府、政策層面主導信用的修復并引導市場(chǎng)的正向預期，而在此之前可能更多企業(yè)、更多人會(huì )選擇屯糧過(guò)冬，甚至躺平。

近幾天，江蘇等地又出現了城投定融產(chǎn)品，因我們上半年做的城投業(yè)務(wù)基本都只能通過(guò)股權投資、信托產(chǎn)品、城投債等形式進(jìn)行，因此上半年監管層大力清理金交所城投定融產(chǎn)品后目前又死灰復燃，這確實(shí)讓人頗感意外。市場(chǎng)方面認為，城投平臺不得不重啟定融產(chǎn)品，很大程度上是因為房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，地方財政收入大幅下降（尤其是賣(mài)地收入），且城投平臺的融資渠道收窄。因此，就像一些同行所說(shuō)的，“地產(chǎn)不舉，百業(yè)不興”。

更多地產(chǎn)和城投平臺融資項目的交流和合作歡迎聯(lián)系西政財富和西政資本。