從《通知》中的內容來(lái)看，明確了持有項目認定書(shū)的保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，符合一貫的“房住不炒”、“租購并舉”總基調。2022年1月20日，召開(kāi)的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議，提出了全年籌建保障性租賃住房240萬(wàn)套/間。此次央行政策的進(jìn)一步明確，有效提升房企申請保障性租賃住房貸款的動(dòng)力；同時(shí)銀行發(fā)放相關(guān)貸款不受集中度管理指標約束，有充足空間加大對保障性租賃住房項目的信貸投放，從而加快保障性租賃住房的建設。

事實(shí)上，目前已有不少銀行已加大了保障性租賃住房建設運營(yíng)的信貸支持力度，其中如建設銀行就是國內最早支持保障性租賃住房建設的金融機構之一。截至2021年末，建設銀行授信金額已超過(guò)1000億元，投放金額超430億元，涉及400多個(gè)保障性租賃住房項目。2022年1月26日，建設銀行還與保利集團簽署合作協(xié)議，探索保障性租賃住房從孵化培育、建設運營(yíng)到公募REITs發(fā)行的全生命周期業(yè)務(wù)模式。

除了保障性租賃住房貸款，公募REITs如何對接保障性租賃住房也成為了近期各地政策的重點(diǎn)關(guān)注方向，其中如2022年1月19日，無(wú)錫發(fā)布《市政府辦公室關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》，其中就提到支持保障性租賃住房建設、改造、運營(yíng)企業(yè)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）融資?？梢?jiàn)，在未來(lái)多方位的保障性租賃住房領(lǐng)域融資支持下，將在一定程度上引導房企調整投資布局，同時(shí)也不排除部分房企主動(dòng)向保障性租賃住房方面積極發(fā)力。

02 認定程序及業(yè)務(wù)規?；蚴狗科笫芤嬗邢蘧唧w效果有待觀(guān)察

根據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，保障性租賃住房主要解決新市民、青年人等住房困難問(wèn)題，建筑面積不超過(guò)70平方米小戶(hù)型為主，租金要低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。在2022年1月18日上海出臺的《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》中進(jìn)一步明確了新實(shí)施保障性租賃住房項目的戶(hù)型標準，即70平方米以下戶(hù)型住房建筑面積占項目住房建筑面積的比例不低于70%。

根據上海保障性租賃住房的認定程序來(lái)看，房企可以通過(guò)既有項目及新實(shí)施項目認定兩種方式獲取相關(guān)認定書(shū)。其中既有項目指的是該《辦法》實(shí)施前，經(jīng)過(guò)合規審批已經(jīng)建成或在建（含正在辦理建設工程手續）的租賃住房項目。通過(guò)該流程，房企可以將已取得的符合條件的租賃住房項目，轉變?yōu)楸Ｕ闲宰赓U住房項目，進(jìn)而享受到政策優(yōu)惠，但同時(shí)租金也預估要低于市場(chǎng)價(jià)格約15%-20%。

而在新實(shí)施項目認定程序中，包括一般認定程序和簡(jiǎn)易認定程序。簡(jiǎn)易認定程序主要適用于商品住房配建保障性租賃住房項目，以及土地出讓合同明確建設內容為（保障性）租賃住房的新建項目。該程序更多涉及各地的新供應國有建設用地，如上海要求新出讓商品住房用地配建不少于15%的開(kāi)發(fā)企業(yè)自持保障性租賃住房。但注意的是，該類(lèi)出讓方式，投資主體以國企為主，民營(yíng)企業(yè)參與有限。

總體來(lái)看，由于保障性租賃住宅認定辦法為近期出臺，而房企實(shí)際擁有的認定項目規模不多，當下能夠受到的政策福利相對有限。尤其是民營(yíng)房企，在保障性租賃住宅領(lǐng)域或主要起到國企及央企之外的補充和輔助作用，未來(lái)該領(lǐng)域金融支持的具體效果仍有待觀(guān)察。

03 代建及運營(yíng)能力強的房企可積極嘗試該領(lǐng)域布局

雖然房企參與保障性租賃住房規模不大，但仍有部分房企積極與政府合作，試水該領(lǐng)域。根據住建部2021年11月及2022年2月發(fā)布的兩批《發(fā)展保障性租賃住房可復制可推廣經(jīng)驗清單》來(lái)看，多家房企通過(guò)集體經(jīng)營(yíng)性建設用地參與保障性租賃住房建設，這些房企包括萬(wàn)科泊寓、華潤有巢及龍湖冠寓，參與方式包括成立合資公司、整租后開(kāi)展運營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)管理等等。

其中如北京成壽寺項目，就由村集體經(jīng)濟組織和萬(wàn)科成立合資公司作為項目運營(yíng)主體，萬(wàn)科負責所有建設成本投入并獲得項目建成后45年的經(jīng)營(yíng)權及收益權；不同于土地獲取，萬(wàn)科前期只需投入建設開(kāi)發(fā)成本，降低了租金負擔的同時(shí)也擴大了業(yè)務(wù)規模。

此外在保障性租賃住房的熱潮下，對于代建能力強的房企同樣迎來(lái)利好，這類(lèi)房企可以為政府提供相關(guān)的代建服務(wù)，如綠城管理、中原建業(yè)等；此外對于租賃住房運營(yíng)管理能力突出的企業(yè)，也可以積極參與到保障性租賃住房的后期運營(yíng)中，如萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓等等。

整體來(lái)看，此次房地產(chǎn)貸款集中度管理的調整，進(jìn)一步引導了未來(lái)房企的業(yè)務(wù)布局方向。值得注意的是，2022年初號稱(chēng)長(cháng)租公寓第一股的青客已申請破產(chǎn)，揭露了市場(chǎng)化的租賃住房盈利空間依然有限；而保障性租賃住房雖然享受政策優(yōu)惠，但由于租金定價(jià)較低，同樣處于微利階段。在此背景下，參與保障性租賃住房的房企應做好心態(tài)調整，準備好房地產(chǎn)的微利時(shí)代。除此之外，保障性租賃住房的大量推出，對市場(chǎng)化的租賃住房也會(huì )形成擠壓，對于布局市場(chǎng)化租賃住房的房企而言，更要做好產(chǎn)品差異化打造，提升自身的運營(yíng)能力。