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裁判要旨
買(mǎi)賣(mài)尚處于租賃期間的房屋，出賣(mài)人應當告知買(mǎi)受人房屋租賃合同的內容，但承租人的履約能力屬于商業(yè)風(fēng)險范疇，不屬于出賣(mài)人先合同義務(wù)，買(mǎi)受人應自行審查與承擔。租賃期間房屋產(chǎn)權發(fā)生變更，除當事人有特別約定外，租金自產(chǎn)權變更之日歸買(mǎi)受人所有。買(mǎi)受人在產(chǎn)權變更后，因租金難以收取，以出賣(mài)人有締約過(guò)失、交付房屋存在瑕疵為由，要求出賣(mài)人承擔租金損失的，人民法院不予支持。
案號
一審：(2016)皖0111民初192號
二審：(2016)皖01民終3976號
再審：(2017)皖民申1312號
審理法院
一審：安徽省合肥市包河區人民法院
二審：安徽省合肥市中級人民法院
再審：安徽省高級人民法院
爭議焦點(diǎn)
案涉轉讓房屋系被建鑫公司出租的房屋，在承租人欠付租金的情況下，建鑫公司將該房屋進(jìn)行轉讓是否損害了買(mǎi)受人唐學(xué)富、龐華的利益，是否應當賠償其租金損失？
基本案情
2012年7月，唐學(xué)富、綠地建工合肥分公司、建鑫公司三方就綠地建工合肥分公司拖欠唐學(xué)富工程款事宜簽訂了《抵房補充協(xié)議》，協(xié)議確認建鑫公司應付綠地建工合肥分公司工程款3482萬(wàn)元；協(xié)議同時(shí)約定綠地建工合肥分公司購買(mǎi)建鑫公司開(kāi)發(fā)的位于合肥市房產(chǎn)轉讓給唐學(xué)富，購房款從建鑫公司應付給綠地建工合肥分公司的工程款中沖抵。2013年3月29日，唐學(xué)富、龐華與建鑫公司簽訂了15份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定建鑫公司將標的房屋出售給唐學(xué)富、龐華。每份合同的最后一頁(yè)補充協(xié)議欄均有建鑫公司員工書(shū)寫(xiě)的“客戶(hù)已知曉房屋已租賃，并承諾原租賃合同繼續有效”字樣。2013年4月10日，建鑫公司向唐學(xué)富、龐華轉賬支付了8個(gè)月的房屋租金1258712元（2012年8月1日至2013年3月31日期間）。2013年6月4日，唐學(xué)富、龐華辦理了上述房屋產(chǎn)權登記手續。
2013年3月5日，唐學(xué)富、龐華向建鑫公司發(fā)出一份催告函，要求建鑫公司支付租金1404396元及滯納金140439元。2013年4月23日，唐學(xué)富、龐華通過(guò)律師事務(wù)所再次向建鑫公司發(fā)函催要房租，建鑫公司拒付。2013年7月23日，建鑫公司向合肥市包河區人民法院起訴君悅公司，請求判令君悅公司支付拖欠的租金1404396元及違約金，但并未按租賃合同約定訴請解除合同。同時(shí)，建鑫公司申請人民法院對君悅公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所設備進(jìn)行保全（查封）。2014年3月6日，唐學(xué)富、龐華向合肥市包河區人民法院起訴建鑫公司和君悅公司，訴請君悅公司支付拖欠的租金2039114.88元及違約金20391.15元。2014年10月10日，唐學(xué)富、龐華撤回起訴。
另查明，2008年3月19日，建鑫公司（甲方）與君悅公司（乙方）簽訂一份《租賃合同》，合同約定乙方承租甲方開(kāi)發(fā)的案涉房屋。甲方自2008年4月1日前向乙方交付房屋。租賃期限自2008年4月1日起至2018年3月31日止。租賃期限10年，2018年3月31日到期?！曳接馄谥Ц?，需按所欠繳租金與物管費額的10%交付滯納金。合同簽訂后，建鑫公司君悅公司交納保證金，建鑫公司承租的房屋用于經(jīng)營(yíng)餐飲、KTV項目。期間，建鑫公司君悅公司支付了部分租金，尚欠2012年3月、2012年8月至2013年3月31日的租金。
安徽省高院認為：
一、《合同法》第二百二十九條規定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。據此，租賃物在租賃期間內，所有權可以轉讓?zhuān)凰袡喟l(fā)生轉讓后，原租賃合同繼續有效。也即，買(mǎi)受人若購買(mǎi)被出租人房屋，需接受原租賃合同的約束。本案中，雙方當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，在補充協(xié)議欄均注明“客戶(hù)已知曉房屋已租賃，并承諾原租賃合同繼續有效”字樣，唐學(xué)富、龐華在本案二審期間亦認可其知道房屋已租賃的事實(shí)。從案涉合同中載明的上述內容及唐學(xué)富、龐華自認，以及其同意購買(mǎi)該房屋的行為，可以認定唐學(xué)富、龐華愿意接受租賃合同約束。
二、唐學(xué)富、龐華申請再審稱(chēng)建鑫公司故意隱瞞承租人未按時(shí)交納租金，導致其在購買(mǎi)案涉房屋時(shí)不知此處潛在的風(fēng)險。對此，本院認為，租賃合同中承租人不能按期支付租金并非個(gè)例，作為出租人而言，對此種情況應當有所預判，故租賃合同條款中通常會(huì )約定，出租人不按期交納租金，出租人可享有的權利及承租人應承擔的違約責任。因此，對出租人而言，不能按期收取租金屬于市場(chǎng)風(fēng)險。本案中，唐學(xué)富、龐華愿意接受租賃合同約束，也就同樣需承擔此類(lèi)商業(yè)風(fēng)險。
三、建鑫公司是否存在故意隱瞞租金未收取的事實(shí)。本案中，建鑫公司于2008年與承租人君悅公司簽訂租賃合同，2012年7月其與唐學(xué)富等簽訂《抵房補充協(xié)議》，雖案涉房屋辦理產(chǎn)權登記的時(shí)間為2013年6月，但從雙方當事人履行協(xié)議的情況看，自2012年8月起案涉房屋的房租即開(kāi)始交由唐學(xué)富、龐華，而此時(shí)唐學(xué)富、龐華并非房屋所有權人，其無(wú)權直接從承租人處獲取房租，故建鑫公司向唐學(xué)富、龐華支付自2012年8月至2013年3月止的房租符合情理，建鑫公司替承租人墊付租金的行為本身并不能證明建鑫公司具有刻意向唐學(xué)富、龐華隱瞞承租人拖欠房租的主觀(guān)故意。
四、對承租人欠付的到期租金唐學(xué)富、龐華有法定的救濟渠道。2013年6月，唐學(xué)富、龐華取得了案涉房屋的所有權證，成為房屋所有權人，從其領(lǐng)取產(chǎn)權證始，唐學(xué)富、龐華即具有合法的收取案涉房屋租金的權利。該權利既為合同權利亦為法定權利，唐學(xué)富、龐華作為案涉房屋的受讓人直接承繼了原房屋所有權人對房屋所享有的權利，若承租人不支付租賃費，其可以依據租賃合同約定辦理。本案中，唐學(xué)富、龐華曾于2014年3月起訴承租人要求支付租金，但此后又撤回起訴。誠然，唐學(xué)富、龐華撤回對承租人的起訴為其法定權利，但同時(shí)，唐學(xué)富、龐華亦需承擔對自己權利放棄而帶來(lái)的法律后果。況且，如唐學(xué)富、龐華申請再審稱(chēng)承租人以其優(yōu)先購買(mǎi)權被侵害為由，拒付租金，更應通過(guò)人民法院的審理從而查明事實(shí)、解決爭議，而不能將承租人不交付租金的責任直接轉移給建鑫公司。故唐學(xué)富、龐華在撤回要求承租人支付租金的起訴后，要求建鑫公司承擔賠償相關(guān)責任顯難以得到支持。
五、建鑫公司起訴承租人不構成對唐學(xué)富、龐華權利的損害。2013年7月，建鑫公司起訴承租人要求其支付拖欠的租金。該訴訟行為是建鑫公司在承租人違約的情況下，運用法律手段解決糾紛，保護自己合法權益的正當方式。在案件審理階段，建鑫公司依法申請人民法院查封了承租人在案涉房屋內的財產(chǎn)，符合法律規定。建鑫公司起訴承租人與唐學(xué)富、龐華能否從承租人處取得租金，并無(wú)直接因果關(guān)系。且從法律層面上講，亦不能因需要保證唐學(xué)富、龐華的權利行使，在建鑫公司無(wú)法定義務(wù)或約定義務(wù)的前提下，而要求建鑫公司放棄自己依法享有的權利。綜上，唐學(xué)富、龐華的申請再審理由不能成立，本院不予采納?！?/p>
裁判結果
安徽省合肥市包河區人民法院作出(2016)皖0111民初192號民事判決：
一、建鑫公司于本判決生效之日起十日內向唐學(xué)富、龐華支付租金損失3852271元；
二、建鑫公司對上述第一項確定的款項承擔責任后，有權向合肥君悅企業(yè)管理有限責任公司追償；
三、駁回唐學(xué)富、龐華的其他訴訟請求。
安徽省合肥市中級人民法院作出(2016)皖01民終3976號民事判決：
一、撤銷(xiāo)安徽省合肥市包河區人民法院民事判決。
二、駁回唐學(xué)富、龐華的訴訟請求。
安徽省高級人民法院作出(2017)皖民申1312號民事裁定：駁回唐學(xué)富、龐華的再審申請。
律師觀(guān)點(diǎn)：
租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同效力。買(mǎi)受人應當根據租賃合同內容以及承租人的相關(guān)情況，自主判斷和決定是否與出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。對承租人履約能力的審查應由買(mǎi)受人自行完成，非出賣(mài)人之合同義務(wù)，承租人履約不能不屬于房屋瑕疵。在出賣(mài)人不存在故意隱瞞或虛構事實(shí)等情況下，買(mǎi)受人不積極審查核實(shí)相關(guān)事實(shí)而產(chǎn)生的出租人之租金風(fēng)險，應自行承擔責任。因此，買(mǎi)受人在買(mǎi)賣(mài)尚處于租賃期間的房屋時(shí)，應提前注意相關(guān)風(fēng)險，提前做好盡職調查或者要求出賣(mài)人進(jìn)行相應折價(jià)或者提供擔保，以降低風(fēng)險。
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相關(guān)法條：
《中華人民共和國合同法》現已廢止。
《中華人民共和國民法典》 第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
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