西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
筆者按：
今年9月初，中央審計署各地辦事處派出審計組進(jìn)駐20多家地方AMC，開(kāi)啟首輪針對地方AMC業(yè)務(wù)合規、主業(yè)經(jīng)營(yíng)及公司治理等審計工作，其中跟地產(chǎn)融資息息相關(guān)的非金不良類(lèi)融資產(chǎn)品今后將被嚴控，目前中央巡視組還在對四大不良資產(chǎn)管理公司等進(jìn)行重點(diǎn)巡視?；貧w本源作為監管的宗旨，AMC的業(yè)務(wù)也逐漸回歸不良資產(chǎn)的本業(yè)。以往AMC通過(guò)非金不良模式給開(kāi)發(fā)商輸血時(shí)，通常通過(guò)收購非關(guān)聯(lián)方（如合作或實(shí)際控制的施工單位）的逾期應收應付，并以開(kāi)發(fā)商其他凈地作為抵押擔保，這一模式后續或將無(wú)法操作。目前一些資產(chǎn)管理機構也反饋，如果要用前述方式操作非金不良業(yè)務(wù)，則需要當地ZF部門(mén)或街道辦出具項目存在不良的相關(guān)證明等等。
在回歸本源的監管大原則下，后續AMC可以操作的業(yè)務(wù)主要是金融債權的收購業(yè)務(wù)；目前一些AMC也在涉獵并購類(lèi)的配資以及城市更新項目立項后的融資。此外，考慮到目前大多數區域對非持牌金融機構作為抵押權人辦理土地或不動(dòng)產(chǎn)抵押存在的障礙，一些AMC亦可作為合作方配合辦理土地或不動(dòng)產(chǎn)的抵押。
一、AMC遠期債權收購融資
對于開(kāi)發(fā)商或其關(guān)聯(lián)的非房主體存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、流貸等即將到期的，因銀行的額度收縮、準入條件趨嚴等原因，目前很多開(kāi)發(fā)商的轉貸或續貸都面臨很多的阻力。為順利解決該問(wèn)題，目前市面上涌現出大量的資產(chǎn)管理公司通過(guò)與銀行或信托機構簽訂《遠期債權轉讓協(xié)議》以協(xié)助開(kāi)發(fā)商的轉貸或續貸的案例。比如銀行在開(kāi)發(fā)商歸還到期的貸款后繼續給予授信和放款，資產(chǎn)管理公司向銀行承諾遠期回購銀行對開(kāi)發(fā)商的債權，由此間接起到擔保、增信等作用，同時(shí)資產(chǎn)管理公司在上述開(kāi)發(fā)商的轉貸或續貸過(guò)程中收取相應的服務(wù)費用。其基本操作模式如下：
在具體操作方面，對于融資方（債務(wù)人）即將到期的債權，債務(wù)人與債權人（銀行）、資產(chǎn)管理機構簽署《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》，約定融資方在歸還銀行到期債務(wù)后，由銀行繼續給予授信和放款，并由資產(chǎn)管理機構與銀行簽署《遠期債權轉讓協(xié)議》，協(xié)助開(kāi)發(fā)商完成轉貸或續貸事宜，在債務(wù)人到期未還本或連續兩期利息逾期時(shí)，由資產(chǎn)管理機構收購該債權。具體融資要素如下所示：
二、AMC收購到期債權后給予債務(wù)人展期
資產(chǎn)管理公司打折收購銀行、信托等機構對開(kāi)發(fā)商的到期債權是不良處置業(yè)務(wù)的常見(jiàn)模式，資產(chǎn)管理公司收購債權后的處置方案中，債務(wù)期限調整、訴訟清收以及公開(kāi)轉讓是最常見(jiàn)的三種方式。其中，資產(chǎn)管理公司收購到期債權后給予債務(wù)人展期是最常規的債務(wù)處置思路，在該操作過(guò)程中，由資產(chǎn)管理機構打折（6折-8.5折，具體一事一議）收購銀行或信托等金融機構對開(kāi)發(fā)商的到期債權，對于債務(wù)人有強烈的期限調整意向，并愿意按照一定年利率向債權收購方支付利息的，資產(chǎn)管理公司一般都會(huì )準予債務(wù)人在兩年內或約定時(shí)間內清償全部債務(wù)。此外，考慮到抵押物的位置較為優(yōu)越以及抵押率較為理想的情況下，在資產(chǎn)管理機構（債權收購方）認為抵押物具備變現能力的情況下，一般都可給予該債務(wù)一定的寬限期。具體融資要素示例如下：
三、AMC參與并購重組項目融資
AMC參與并購重組項目融資主要是通過(guò)收購項目原權益人或其關(guān)聯(lián)方/非關(guān)聯(lián)方對項目公司的債權，實(shí)現開(kāi)發(fā)商（收購方）對項目并購款的支付，進(jìn)而完成項目收并購資金的撬動(dòng)。相關(guān)交易架構及交易流程如下：
1. AMC機構收購項目原權益人對項目公司的股東借款或其上游供應商對項目公司的應收未收工程款等債權，AMC支付債權轉讓價(jià)款，開(kāi)發(fā)商（收購方）就項目公司的債務(wù)償還向AMC提供集團層面的保證擔保。
2. AMC向項目原權益人支付的債權轉讓對價(jià)款作為項目原權益人和開(kāi)發(fā)商之間的實(shí)際股權轉讓對價(jià)，項目公司完成股權轉讓變更登記后后置質(zhì)押至AMC名下。
3. 債權存續期間，項目公司向AMC機構按季度付息，債權期間屆滿(mǎn)后一次性歸還本金。
四、AMC參與城市更新業(yè)務(wù)
目前市場(chǎng)上一些AMC機構為資金運作出現一定困難的城市更新項目注資以重新盤(pán)活項目。在操作方面，以深圳城市更新項目為例，對于相對優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商以及項目可以在立項之后介入，成本在10%-15%不等，融資期限可設置為3年，風(fēng)控通過(guò)抵押物（如有）和集團、實(shí)控人提供連帶責任擔保來(lái)實(shí)現。對于目前已爆出風(fēng)險事件的開(kāi)發(fā)商的城市更新項目，若項目已經(jīng)立項，亦可以和開(kāi)發(fā)商一起介入收購相應股權，并對項目后續推進(jìn)新增融資?；炯軜嬋缦拢?/p>
五、通過(guò)AMC放款辦理抵押
對于部分地區不接受非持牌金融機構作為抵押權人的情形，目前可以通過(guò)一些AMC進(jìn)行聯(lián)合放款以實(shí)現抵押的辦理。其基本架構如下：
1. 通過(guò)AMC放款實(shí)質(zhì)為資金方不直接放貸給融資方，而是通過(guò)AMC購買(mǎi)融資方作為債務(wù)人的債權，債權中附帶抵押權，即可以將AMC理解為類(lèi)似銀行委貸角色；
2. 資金機構與AMC系真實(shí)資產(chǎn)交易，并支付對價(jià)，從而受讓底層資產(chǎn)，享有對融資方的債權；
3. 若開(kāi)發(fā)商項目公司無(wú)法提供實(shí)際存續與關(guān)聯(lián)方或股東或可控制非關(guān)聯(lián)方已有形成債權債務(wù)關(guān)系，可以由雙方先簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，后補充發(fā)貨收貨單等，但在實(shí)操層面上，為滿(mǎn)足合規要求需實(shí)際發(fā)生資金流等；
4. 該模式下資金來(lái)源不能為募集資金；
5. 為便于操作，關(guān)聯(lián)方或可控制非關(guān)聯(lián)方（即債權轉讓方）等建議以非國企為主，債權轉讓方將對開(kāi)發(fā)商項目公司的應收轉讓給AMC后，再由單一投資人收購該筆債權。
6. 以上架構可通過(guò)AMC辦理代持抵押，但部分地區如西安暫時(shí)不接受AMC作為抵押權人；
7. 該模式AMC不承擔實(shí)質(zhì)責任，若需要AMC提供擔保的，則需另行支付費用。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： AMC還能給地產(chǎn)輸血嗎？
