國家統計局公布數據顯示，9月末，商品房待售面積50285萬(wàn)平方米，比8月末減少296萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少185萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少39萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少61萬(wàn)平方米。

事實(shí)上，2021年以來(lái)，整體庫存延續穩中有降態(tài)勢，6月小幅跳增后，7-9月持續回落，持穩在5億平，基本與去年同期持平。分業(yè)態(tài)來(lái)看，因市場(chǎng)下行加劇，住宅待售面積環(huán)比降幅有逐步收窄趨勢；商辦加速去化：辦公待售面積大幅回落39萬(wàn)平方米，不過(guò)考量其基數，整體去化壓力依舊較大；商業(yè)待售面積由增轉降，疫情得以控制后，商業(yè)市場(chǎng)穩步復蘇。

2.狹義庫存

2021年9月，狹義庫存延續穩步上行態(tài)勢。據CRIC監測數據，2021年9月百城商品住宅庫存量達到了60169萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲4%，同比增長(cháng)2%。事實(shí)上，金九本是傳統營(yíng)銷(xiāo)旺季，房企推盤(pán)積極性穩步回升，9月百城供應環(huán)比上漲28%，但因中央信貸收緊，熱點(diǎn)城市調控“高壓”，樓市成交仍延續下行走勢，同環(huán)比齊跌，使得狹義庫存延續穩步回升態(tài)勢，突破6億平大關(guān)。

不同能級城市呈現差異化行情：一線(xiàn)環(huán)比上漲6%，同比下跌7%，因9月供應大幅放量造成狹義庫存短期激增，但仍顯著(zhù)低于去年同期；二線(xiàn)城市同環(huán)比變動(dòng)不大，基本與上月持平；三四線(xiàn)同環(huán)比齊增，漲幅均在6-7%，市場(chǎng)下行壓力下，庫存風(fēng)險持續加劇。

具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中，僅上海保持了同環(huán)比齊降態(tài)勢，降幅分別達到了41%和13%，受集中預售制度影響，本月供應延續低位徘徊，成交雖有縮量，但總體保持供不應求格局。北京狹義庫存環(huán)比微增4%，整體庫存量仍低于去年同期。廣州、深圳迎來(lái)了階段性放量行情，當月供求比均在3以上，也使得狹義庫存保持穩步上行態(tài)勢，環(huán)比漲幅分別達到了13%和15%。

二線(xiàn)城市中，北部?jì)汝懗鞘兄T如沈陽(yáng)、青島、太原9月末狹義庫存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數城市庫存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在10%以?xún)?，南京因新冠疫情得到階段性控制，因而迎來(lái)供應集中放量，狹義庫存環(huán)比上漲15%；西安成交熱度穩步回升，本月成交量突破100萬(wàn)平方米，狹義庫存環(huán)比下降12%。同比來(lái)看，漲跌參半，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線(xiàn)城市，鄭州、武漢、銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著(zhù)；相較而言，貴陽(yáng)、重慶、合肥等狹義庫存雖環(huán)比上行，但同比下降均超4成，庫存風(fēng)險相對較小。

三四線(xiàn)城市狹義庫存同、環(huán)比均呈現漲多跌少，不同城市間分化持續加?。簹J州、衡陽(yáng)、臨沂、岳陽(yáng)、瀘州、淄博等城市主要源于歷史遺留問(wèn)題，庫存基數較大，疊加成交轉淡，使得狹義庫存穩步攀升；而東莞、金華、常州、惠州等東南沿海城市則主要受到政策“調控”影響，成交被抑制，數據實(shí)難反映真實(shí)的市場(chǎng)需求。此外，部分長(cháng)三角城市迎來(lái)輪動(dòng)行情，蕪湖、淮北、德清、衢州、泰州等城9月庫存環(huán)比持降，同比跌幅均在40%以上。

9月，因整體市場(chǎng)下行加劇，成交持續轉冷，狹義庫存保持穩步上揚態(tài)勢，因而去化周期加速上行，由2021年8月末的13.04個(gè)月上漲至14.92個(gè)月。

不同能級城市均保持上揚，一線(xiàn)成交熱度略有轉淡，去化周期由降轉增，上行至11.78個(gè)月，同比上漲6%，高于去年同期。二三線(xiàn)去化周期同環(huán)比漲幅均在10%以上，不過(guò)值得關(guān)注的是，三四線(xiàn)供過(guò)于求加劇，成交下行致去化周期激增至17.53個(gè)月，高于百城平均，去化風(fēng)險浮出水面。

具體來(lái)看，一線(xiàn)城市分化加劇，北京、廣州去化周期均在1年以上，上海、深圳則低于10個(gè)月，庫存風(fēng)險相對較小，整體去化周期變動(dòng)情況與狹義庫存變動(dòng)情況基本一致，廣、深同環(huán)比齊增，北京環(huán)比持增，同比回落，僅上海一城狹義庫存環(huán)比回落，但去化周期卻環(huán)比微增，主要是因調控層層加碼下，新房市場(chǎng)逐漸回歸理性，疊加房貸放款周期普遍延長(cháng)，使得置換需求被壓抑，成交增長(cháng)動(dòng)能略有不足，去化周期增至5.36個(gè)月，仍顯著(zhù)低于去年同期。

30個(gè)二線(xiàn)城市中僅有哈爾濱、太原、大連、沈陽(yáng)、長(cháng)春4個(gè)城市庫存消化周期超過(guò)2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；半數城市去化周期在12個(gè)月以?xún)?。從變化情況來(lái)看，商品住宅消化周期同、環(huán)比均是漲多跌少，其中哈爾濱、沈陽(yáng)、長(cháng)春、昆明、蘭州、青島、南寧、鄭州、天津等面臨去化周期大于15個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險依舊較大。與之形成鮮明對比的是，呼和浩特、成都、石家莊等成交熱度回升，去化周期環(huán)比均有不同程度的回調，顯著(zhù)低于2020年同期水平。

因三四線(xiàn)城市供應放量而成交持續回落，去化周期同環(huán)比齊增，且增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增。整體來(lái)看，下跌城市以東南沿海三四線(xiàn)為主，晉江、淮南 、德清、鹽城等城市9月末消化周期維持在一年以下，庫存見(jiàn)底且同環(huán)比均保持降勢。而北海、連江、防城港、肇慶、煙臺、寶雞、永泰、衡陽(yáng)、淄博等基本面缺乏支撐的三四線(xiàn)城市消化周期高達30個(gè)月以上，且同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險依舊較大。

廣義庫存本月持續高位波動(dòng)，2021年9月末達378200萬(wàn)平方米，環(huán)比微降0.5%，同比上漲10%?？剂康绞袌?chǎng)下行壓力下，狹義庫存穩中有增，廣義庫存的微降主要與房企開(kāi)工意愿回升密切相關(guān)，從統計局數據來(lái)看，9月單月房屋新開(kāi)工面積為17442萬(wàn)平，環(huán)比上漲5%，可見(jiàn)與搶銷(xiāo)售相比，房企目前也更傾向于抓回款，逐步加快開(kāi)工進(jìn)度，以保證年末之前資金流回正。

分能級來(lái)看，一線(xiàn)環(huán)比大增7.6%，同比保持降勢；二三線(xiàn)城市環(huán)比變動(dòng)不大，同比分別上漲了9%和12%，潛在庫存風(fēng)險浮出水面。

一線(xiàn)城市中，北京、上海廣義庫存均呈現同環(huán)比齊降，去庫存效果顯著(zhù)，尤其是上海，狹義庫存保持回落，加之土拍市場(chǎng)本月僅底價(jià)成交2宗商辦地塊，帶動(dòng)整體廣義庫存穩步下行。與之形成鮮明對比的是，深圳本月廣義庫存激增，環(huán)比翻番，主要受統計口徑變動(dòng)影響， 本月增加了部分城市更新地塊，使得未開(kāi)工地塊總量有了顯著(zhù)增長(cháng)?？傮w來(lái)看，北上廣廣義庫存總量仍顯著(zhù)低于去年同期，由此可見(jiàn)，在市場(chǎng)整體下行加劇的大背景下，一線(xiàn)城市抗跌保值屬性愈發(fā)顯著(zhù)，整體潛在庫存風(fēng)險仍在可控范圍之內。

二三線(xiàn)城市中，貴陽(yáng)、大連、沈陽(yáng)、唐山、石家莊9月末廣義庫存量遙遙領(lǐng)先，高位持穩，突破1億平方米，煙臺、株洲、南昌、滄州、蚌埠、岳陽(yáng)、寶雞、佛山、太原、淄博次之，廣義庫存量也達到了8000萬(wàn)平方米以上。變化情況來(lái)看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數城市漲跌幅不超過(guò)5%。不過(guò)相較于2020年同期，漲多跌少：以南寧、南昌、長(cháng)春、哈爾濱為代表的弱二線(xiàn)城市和以日照、株洲、荊門(mén)、桂林、岳陽(yáng)、保定為代表的基本面較差的內陸三四線(xiàn)城市，同比漲幅均超20%，主要是歷史遺留的高庫存問(wèn)題影響，加之行情轉淡，潛在庫存風(fēng)險依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨前期需求透支，潛在庫存風(fēng)險上升的問(wèn)題，諸如鎮江、云浮、三明、蕪湖等城市廣義庫存也出現顯著(zhù)增長(cháng)。而部分城市諸如石獅、合肥、漳州等廣義庫存顯著(zhù)回落，同比降幅均在30%以上。

表4-1 百城2021年9月末商品住宅廣義庫存量和變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）