2021年豪宅市場(chǎng)一片繁榮，其中上海的表現可謂“可圈可點(diǎn)”，全年單價(jià)10萬(wàn)元/平以上的高端盤(pán)成交套數達到了7105套，較2020年同比上漲24%，翠湖五集、九廬等多個(gè)樓盤(pán)屢開(kāi)屢罄，“一房難求”。2022年初我們對上海部分高端樓盤(pán)展開(kāi)調研，以點(diǎn)帶面，意圖揭開(kāi)其熱銷(xiāo)背后的秘密。

01 單價(jià)10萬(wàn)元/平高端盤(pán)成交逐年遞增 2022年1月單月成交破1300套創(chuàng )新高

縱觀(guān)上海單價(jià)10萬(wàn)元/平以上高端商品住宅年度成交變動(dòng)情況，2019年以來(lái)成交面積節節攀升，2021年更是創(chuàng )歷年新高，全年成交面積達115萬(wàn)平方米，成交套數達7105套，整體成交均價(jià)呈現穩中微增態(tài)勢，高位持穩在12萬(wàn)元/平。項目層面來(lái)看，即便在2021年下半年全國市場(chǎng)行情轉淡的大背景下，翠湖五集10月15號開(kāi)盤(pán)推出106套房源，九廬（陸家嘴濱江苑）12月8號開(kāi)盤(pán)推出152套房源，仍可實(shí)現當天售罄。

2022年開(kāi)年整體市場(chǎng)熱度不減，據CRIC監測，1月上海成交單價(jià)10萬(wàn)元/平以上高端住宅套數達到了1311套，創(chuàng )近年來(lái)單月新高，事實(shí)上因政府對單價(jià)10萬(wàn)元/平以上高價(jià)房的“限簽”影響，數據層面也難反映真實(shí)市場(chǎng)熱度。而依據CRIC實(shí)地調研情況來(lái)看，中企海睿濱江、招商外灘璽、融創(chuàng )建發(fā)平等項目基本都處于待開(kāi)盤(pán)的供應空檔期，而中企海睿濱江、招商外灘璽預期均會(huì )觸發(fā)積分，招商外灘璽上批次積分要求為60.21分，本批次預計將在65分以上，本批次認籌金為380萬(wàn)元，同時(shí)還需提供首套270萬(wàn)元、二套920萬(wàn)元的資金證明。

02 高端購買(mǎi)力固定且充裕，首付7成以上 一二手倒掛、積分搖號加劇搶房心理

從調研情況來(lái)看，目前上海高端購買(mǎi)力相對固定且實(shí)力充裕，一方面客戶(hù)來(lái)源多元，跨區域置業(yè)現象普遍，基本市區沿江高端盤(pán)均會(huì )吸引來(lái)自各區域客群，以虹口招商外灘璽為例，客戶(hù)來(lái)源除了虹口之外，還包含楊浦、普陀、靜安等地，客戶(hù)更加看重北外灘未來(lái)的發(fā)展價(jià)值；而普陀融創(chuàng )建發(fā)蘇河望項目地緣性客群（普陀、長(cháng)寧、靜安）占比僅50%。另一方面，客戶(hù)不差錢(qián)，首付比例基本都在7成以上，中企海睿濱江項目的意向客戶(hù)主要以陸家嘴從事金融行業(yè)的高收入人群為主，而融創(chuàng )建發(fā)蘇河望項目因積分較低（上一批次僅51.35分），因而80%以上都是年輕客群，父母為子女購置房產(chǎn)，高首付以緩解子女每月月供壓力，以100平房屋計算，若7成首付，貸款30年，月供壓力基本在1.5萬(wàn)元/月左右，小夫妻雙方基本可以承受。  

而客戶(hù)買(mǎi)房除了自住用途之外，更多的是聚焦區域供應的稀缺性和產(chǎn)品自身的價(jià)格優(yōu)勢。以虹口招商外灘璽為例，北外灘規劃住宅用地不超過(guò)5%，目前在售和待售的樓盤(pán)基本僅有4個(gè)，且體量均不算太大；價(jià)格優(yōu)勢則體現在這些板塊或多或少都存在一定的“一二手倒掛”，浦東中企海睿濱江項目備案價(jià)10.5萬(wàn)元/平，和一墻之隔2020年10月開(kāi)售的浦發(fā)壹濱江（尚未交付）價(jià)格持平，而周邊萬(wàn)科翡翠濱江目前售價(jià)則在14-15萬(wàn)元/平。招商外灘璽如是，12.5萬(wàn)元/平備案價(jià)，周邊2010年之后的同類(lèi)二手住宅售價(jià)基本在16-17萬(wàn)元/平，價(jià)差在3-4萬(wàn)元/平不等。  

值得一提的是，上海樓市調控嚴苛且層層加碼一定程度也加劇了居民恐慌性購房心理。不僅限購且認房又認貸，2021年2月更是新增“積分制”新房搖號選房程序，因而出現了“社保巨子”、“銀發(fā)老人”搖豪宅等亂象，下半年政策再打“補丁”，自2021年7月24日起，通過(guò)贈與方式轉讓住房的，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數。政策層層加碼一方面阻斷了部分投機性購房需求，但同時(shí)也使得單價(jià)10萬(wàn)元/平以上的高端樓盤(pán)更加“一房難求”。雖然近期也有網(wǎng)傳新房搖號入圍比會(huì )優(yōu)化調整，內環(huán)內有望從2.5升至3.5，內外環(huán)間有望從2升至2.5，可即便傳言為真，我們認為依舊“治標不治本”，供應稀缺才是豪宅市場(chǎng)高熱不退的根本原因。

值得關(guān)注的是，近期上海也公布了2022年第一批次將上市的新建商品住房項目，備案均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平以上的項目為5個(gè)，累計上市面積為19.93萬(wàn)平方米（占第一批次總量的15%），套數為1400套（占第一批次總量的12%），高端盤(pán)的供應量短期內仍難滿(mǎn)足高凈值人群迫切的改善需求。

究其根本，新增供應短缺的背后實(shí)則是外環(huán)內宅地供應稀缺，從2018-2021年純宅地成交環(huán)線(xiàn)來(lái)看，仍以外環(huán)外為主，占比逐年遞增，已近9成，外環(huán)內累計占比則逐年回落，2021年僅為12%，而內環(huán)內市中心純宅地更是稀缺，2021年占比僅為3%。由此不難推斷，2022年上海市區單價(jià)10萬(wàn)元/平以上新盤(pán)仍將延續此前的供不應求，“一房難求”的高熱成交情況短期還是難以緩解。

03 2022年供應受限下高端盤(pán)銷(xiāo)售或將延續高熱 行業(yè)內卷開(kāi)發(fā)商無(wú)心改善品質(zhì)

綜上，可以看出，目前上海市區單價(jià)10萬(wàn)元/平以上的中高端樓盤(pán)銷(xiāo)售屬于典型的供應主導型市場(chǎng)，因供應短缺問(wèn)題短期內難以緩解，因而2022年整體成交大概率延續高熱狀態(tài)，尤其是對于沿江等規劃利好片區仍將是“一房難求”的爭搶重點(diǎn)，一方面因限價(jià)因素影響與周邊保持3-4萬(wàn)元/平方價(jià)差，雖然認購比高于1.3需繼續實(shí)行“5年限售”政策，短期內難以直接套現，不過(guò)對于這些樓盤(pán)而言區位價(jià)值獨一無(wú)二，仍是未來(lái)保值增值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；另一方面，市區高端盤(pán)體量不大，單盤(pán)房源套數基本都在200-600套不等，但客群來(lái)源廣泛，基本囊括了全上海高凈值人群，需求固定且充裕，目前主要問(wèn)題還是受限于積分搖號，基礎分或是社保繳存月數達不到相應要求，由此判斷，高端盤(pán)成交的高熱狀態(tài)短期內還將延續。 

值得關(guān)注的是，“限價(jià)”看似平抑了房?jì)r(jià)，讓購房者以更劃算的價(jià)格買(mǎi)到了“物超所值”的產(chǎn)品，然而事實(shí)是“羊毛出在羊身上”，利潤收窄不愁賣(mài)的情況下，房企對于優(yōu)化產(chǎn)品，提升住宅品質(zhì)的驅動(dòng)力并不是太強，難免出現“高端價(jià)格、剛需產(chǎn)品”的降級現象，實(shí)則也是行業(yè)內卷的產(chǎn)物，而在當前行情轉淡，房企求生艱難的大環(huán)境之下，不乏部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)“高首付”比例篩選客戶(hù)，以保證短期內實(shí)現快速的資金回籠。

典型調研項目一：中企海睿濱江