隨著(zhù)下半年浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)持續轉冷，市場(chǎng)層面出現以下兩方面的新變化：

其一，市場(chǎng)預期回調，高價(jià)盤(pán)、地王盤(pán)去化壓力加劇。典型如義烏，上半年土拍市場(chǎng)誕生新的單價(jià)地王，樓板價(jià)超3.6萬(wàn)元/平方米，預期項目售價(jià)將達到5-6萬(wàn)元/平方米，但由于下半年市場(chǎng)持續轉冷，即便開(kāi)盤(pán)售價(jià)4萬(wàn)元/平方米也很難去化。

其二，部分企業(yè)、部分項目率先以?xún)r(jià)換量，但并未出現大范圍的降價(jià)潮。例如溫州，部分品牌房企帶頭降價(jià)，部分“問(wèn)題”項目通過(guò)購房返現（送車(chē)位、送裝修、送現金等）的形式變相降價(jià)，最高降價(jià)幅度達20%。又如舟山，年末部分項目開(kāi)始以?xún)r(jià)換量，并取得了不錯的效果。

02 11城劃分三大梯隊  杭州寧波臺州市場(chǎng)平穩，舟山湖州最慘淡

依據2021年上、下半年新開(kāi)盤(pán)項目去化率變化情況，并結合城市經(jīng)濟基本面、樓市供求關(guān)系等多方面因素，我們將浙江省11個(gè)地級市劃分為三大梯隊：

第一梯隊：杭州、寧波和臺州，市場(chǎng)整體運行平穩，下半年成交有所下滑，但并未明顯失速。新開(kāi)盤(pán)項目平均去化率由上半年的6-8成小幅回落至下半年的6成附近，熱銷(xiāo)盤(pán)去化率仍能達到9成以上。

第二梯隊：紹興、溫州、金華、嘉興、麗水和衢州，下半年市場(chǎng)持續降溫，成交明顯縮量，購房者觀(guān)望情緒愈加濃重。新開(kāi)盤(pán)項目平均去化率由上半年的4-6成降至下半年的3-4成，在售項目案場(chǎng)到訪(fǎng)量持續下滑，客戶(hù)轉化率同樣趨勢性下降，成交去化周期明顯拉長(cháng)。各區域、各板塊市場(chǎng)持續分化，核心地段的高價(jià)盤(pán)、遠郊剛需盤(pán)普遍面臨較大的去化壓力。

第三梯隊：舟山和湖州，市場(chǎng)下行壓力不斷加劇，房地產(chǎn)庫存日漸高企，去化壓力仍需警惕。新開(kāi)盤(pán)項目去化率由上半年的2-3成持續下滑至下半年的1-2成，即便是提高分銷(xiāo)渠道傭金比例，成交去化也難以實(shí)質(zhì)性好轉。例如湖州，近年來(lái)城市擴展過(guò)快，地方政府重點(diǎn)打造南潯區，土地出讓規模持續放量。但由于產(chǎn)業(yè)、人口導入情況不甚理想，樓市與經(jīng)濟之間的發(fā)展步調明顯錯位，現階段南潯區房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然一片“紅?！?，市場(chǎng)競爭愈加激烈。

03 浙江市場(chǎng)不缺需求及購買(mǎi)力但缺信心  房地產(chǎn)稅將落未落影響預期

分析2021年下半年浙江市場(chǎng)持續轉冷的核心動(dòng)因，我們認為不乏以下兩方面因素：

其一，受市場(chǎng)大環(huán)境影響，浙江省內客戶(hù)對市場(chǎng)異常敏感，逆風(fēng)行情下客戶(hù)近乎全面退出，市場(chǎng)觀(guān)望情緒愈加濃重。類(lèi)比于2018年四季度，浙江樓市進(jìn)入調整期，多城市項目案場(chǎng)到訪(fǎng)量跌至谷底。但隨著(zhù)2019年上半年浙江市場(chǎng)轉暖，客戶(hù)入市情緒轉向積極，部分城市項目再現搶購潮。因此，浙江省市場(chǎng)不缺需求及購買(mǎi)力，只是缺買(mǎi)房的信心。

其二，房地產(chǎn)稅將落未落影響預期。2021年10月，全國人大常委會(huì )授權國務(wù)院在部分地區開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，預示著(zhù)房地產(chǎn)稅改革進(jìn)入實(shí)操環(huán)節，這只“靴子”距離最終落地僅剩時(shí)間問(wèn)題。聯(lián)系到浙江省建設共同富裕示范區，房地產(chǎn)稅率先在浙江省試點(diǎn)的可能性頗高。

值得一提的是，浙江省置業(yè)群體主要來(lái)自于省內地緣性客戶(hù)，戶(hù)均持有多套房的現象不在少數，外省市客戶(hù)所占比重并不高。而在房地產(chǎn)稅將落未落的時(shí)間檔口，持有多套房的省內客戶(hù)理性選擇還是以謹慎觀(guān)望為主，避免房地產(chǎn)稅政策力度過(guò)嚴加劇市場(chǎng)下行，繼而帶來(lái)不必要的財產(chǎn)損失。

04 一梯隊需求理性回調，二梯隊房?jì)r(jià)過(guò)度拔高超預期  三梯隊競品增多去化艱難

盡管當下浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一定的下行壓力，但城市經(jīng)濟基本面、市場(chǎng)供求關(guān)系整體還是健康的。長(cháng)期來(lái)看，浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的態(tài)勢不會(huì )改變。

2020年，浙江省GDP總量達到64613億元，僅次于廣東、江蘇和山東，位居全國第四位。

據七普數據顯示，2020年浙江省常住人口6457萬(wàn)人，較六普凈增長(cháng)1014萬(wàn)人，僅次于廣東省，高居全國第二位。其中，杭州、寧波和溫州常住人口都在1000萬(wàn)人左右，金華、臺州、嘉興和紹興同樣突破500萬(wàn)人。

浙江省素以藏富于民著(zhù)稱(chēng)，2020年，核心城市杭州、寧波城鎮居民人均可支配收入皆超6.8萬(wàn)元，三四線(xiàn)城市溫州、紹興、嘉興等同樣達到6萬(wàn)元以上，本地居民普遍有著(zhù)較強購買(mǎi)力支撐。

2021年，浙江省絕大多數城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡，供求比大都保持在0.8-1.2的區間窄幅波動(dòng)。即便如紹興，2021年主城區供應面積262萬(wàn)平方米，成交面積196萬(wàn)平方米，供求比達1.3。但市場(chǎng)供過(guò)于求主要還是結構性問(wèn)題，主城區新房供應過(guò)度高端化，套均總價(jià)動(dòng)輒上千萬(wàn)，市場(chǎng)下行期去化艱難也屬正?，F象。值得一提的是，紹興市場(chǎng)不乏結構性機會(huì )，售價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以下的剛需盤(pán)仍是市場(chǎng)稀缺品，去化前景著(zhù)實(shí)可期。

浙江省多數城市房地產(chǎn)庫存仍處合理區間，去化風(fēng)險整體可控。典型如嘉興，盡管市場(chǎng)持續低迷，但房地產(chǎn)庫存明顯偏低，核心板塊還是處于無(wú)房可售的狀態(tài)。截至2021年12月，嘉興主城區庫存面積163萬(wàn)平方米，消化周期約13個(gè)月，成交去化依舊不成問(wèn)題。

聚焦2021年下半年三大梯隊城市市場(chǎng)轉冷的個(gè)性因素：

第一梯隊：杭州、寧波和臺州，上半年市場(chǎng)需求集中釋放，下半年成交難以保持高增長(cháng)態(tài)勢。與此同時(shí)，打新市場(chǎng)熱度整體下降，僅限于部分限價(jià)盤(pán)仍能實(shí)現日光，短期內市場(chǎng)觀(guān)望情緒再起。

第二梯隊：紹興、溫州、金華、嘉興、麗水和衢州，地價(jià)大漲倒逼房?jì)r(jià)上漲預期，部分城市過(guò)度拔高房?jì)r(jià)預期，超出市場(chǎng)購買(mǎi)力承受范圍。典型如紹興，主城區新房供應過(guò)度高端化，本地客戶(hù)已然買(mǎi)不起房。

第三梯隊：舟山和湖州，下半年企業(yè)加快供貨節奏，客戶(hù)選擇面增多，市場(chǎng)同質(zhì)化競爭愈加激烈，在售項目去化壓力不斷加劇。

05 杭州市場(chǎng)最堅挺，溫州金華衢州下半年或現轉機  舟山湖州年底才能穩住

展望2022年，浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)前景很大程度上將取決于供求關(guān)系，聯(lián)系到近兩年浙江省涉宅用地成交規模持續下行，預計房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將實(shí)現供求平衡。2021年，浙江省11個(gè)地級市涉宅用地成交總建面8230萬(wàn)平方米，同比下降10%，9個(gè)縣級市涉宅用地成交總建面1262萬(wàn)平方米，同比下降21%。

即便房地產(chǎn)稅率先在浙江省落地，預計政策力度也將相對溫和，并不會(huì )對浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)構成實(shí)質(zhì)性沖擊。而在房地產(chǎn)稅這只“靴子”最終落地后，市場(chǎng)信心或將逐漸恢復，浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)有望走出持續下行的調整期。

因此，我們認為2022年浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走穩，各城市市場(chǎng)還將繼續分化：

第一梯隊：杭州市場(chǎng)最堅挺，市場(chǎng)依舊處于供不應求的狀態(tài)，熱點(diǎn)區域有望將保持高熱度。寧波、臺州市場(chǎng)大概率將繼續走穩，一旦利好政策落地，市場(chǎng)有望率先轉暖。對于房企而言，杭州仍是投資首選，寧波則是次優(yōu)選擇。

第二梯隊：溫州、金華、嘉興、麗水和衢州市場(chǎng)仍需一定期限的緩沖期，才能將庫存去化周期調降至12個(gè)月以?xún)?，預計下半年市場(chǎng)將會(huì )出現轉機。相對而言，紹興供應結構高端化問(wèn)題依舊突出，預計市場(chǎng)波動(dòng)較大，回調周期也較長(cháng)。

第三梯隊：舟山和湖州市場(chǎng)前景仍不容樂(lè )觀(guān)，預計2022年市場(chǎng)或將繼續調整，可能要到年底市場(chǎng)才能真正穩住。