站在2021年的時(shí)點(diǎn)，我們感慨萬(wàn)分?；貞涍^(guò)往，中國房地產(chǎn)行業(yè)所迸發(fā)出的發(fā)展動(dòng)力讓人心潮澎湃。展望未來(lái)，我們滿(mǎn)懷希望。每一段歷史都不可重復且絕無(wú)僅有，在中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷程中，2021年有著(zhù)劃時(shí)代的意義。

房地產(chǎn)政策解讀

回顧十四五兩萬(wàn)多字的文件，房地產(chǎn)占據大篇幅內容，清晰地透露出未來(lái)五年乃至更長(cháng)時(shí)間內對房地產(chǎn)發(fā)展的定調并蘊含出的機遇與挑戰，主要有以下五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

第一，房住不炒。早在2016年中央經(jīng)濟工作會(huì )議上被首次提出，此次是正式在“十四五”規劃文件中體現，目的是進(jìn)一步穩固房地產(chǎn)調控成果，保持政策持續性和穩定性。包括地產(chǎn)、政府、金融機構、房企、中央機構和購買(mǎi)者在內，所有房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者，投資判斷和預期都應該以此為基點(diǎn)。

第二，促進(jìn)住房消費發(fā)展。包含租賃租房，裝修改造、配套升級，提升服務(wù)各大范圍需求，連接建材、家裝、康養、物業(yè)服務(wù)等多個(gè)行業(yè)，可以說(shuō)“一字落而滿(mǎn)盤(pán)活”。促進(jìn)消費轉型發(fā)展，對轉型中的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大利好，住房消費意味著(zhù)得到一定改善，房企加強會(huì )得到進(jìn)一步緩解。當然也不可盲目樂(lè )觀(guān)，市場(chǎng)并不會(huì )重復09年和14年時(shí)因政策機遇帶來(lái)的大幅反彈，任何投機性炒房行為都將受到嚴厲打擊。

第三，增加保障性住房供給。一方面，集體土地入市不平等、土地資源配置不合理以及增值收益分配不公等問(wèn)題將得到根本解決。另一方面，專(zhuān)業(yè)化的長(cháng)租機構將迎來(lái)發(fā)展契機。目前我國的租房人群在2億人左右，并且呈現大幅增長(cháng)態(tài)勢。

第四，同實(shí)體經(jīng)濟均衡發(fā)展。為防止房地產(chǎn)泡沫成為最大灰犀牛，“十四五”建議明確提出推動(dòng)金融房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟均衡發(fā)展，消費房地產(chǎn)依賴(lài)讓房地產(chǎn)發(fā)展與國民經(jīng)濟、國民收入水平相協(xié)調，并在規模和結構上做出適度調整，實(shí)現上下游和產(chǎn)銷(xiāo)供有效銜接。

第五，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化。目前我國城鎮化面積突破60%，未來(lái)十年還將增長(cháng)，由此帶來(lái)的市場(chǎng)空間巨大，“十四五”規劃建議中特別提到城市更新和加強城鎮老舊小區改造和社區建設，這是新型城鎮化發(fā)展新方向，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機遇。據統計我國共有老舊小區16萬(wàn)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約40億平方米，投資規模達4萬(wàn)億元，這無(wú)論是對穩投資還是促消費都有巨大推進(jìn)作用。

與此同時(shí)政策仍然在持續加碼，上半年房地產(chǎn)相關(guān)調控政策已經(jīng)發(fā)布了450多次，其中出現的高頻詞有“限購、稅收調節、整治市場(chǎng)、扼制炒房，規范經(jīng)營(yíng)貸，阻止違規資金流向房市、用地減量，住房租賃企業(yè)監管，房產(chǎn)稅改革”等等，政策導向可以從關(guān)鍵詞窺見(jiàn)一二。盡管政策對于地產(chǎn)的調控使得行業(yè)感受到陣陣寒意，但也正是由于這種相對不友好的環(huán)境，房企將更有動(dòng)力、有耐力的應對挑戰。

理解政策邏輯及市場(chǎng)形式

首先，政策部分。2021年建黨一百周年是“十四五”開(kāi)局之年，加快經(jīng)濟內循環(huán)和經(jīng)濟轉型尤為重要。為了保持經(jīng)濟運行在合理區間內，地產(chǎn)要求求穩不添亂。不同機構對于中國經(jīng)濟2021年增速預判：全國兩會(huì )今年預期目標在60%以上，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會(huì )副主任劉世錦提出我國GDP有望增長(cháng)8.7%，聯(lián)合國提出增速維持在8%左右，這些預判背后邏輯：

第一，發(fā)展才是硬道理；

經(jīng)濟走勢可以看出出口恢復超預期帶動(dòng)生產(chǎn)加快，主流行業(yè)固定資產(chǎn)恢復強勁，房地產(chǎn)和基礎設施下半年累積投資回正維持高位，且制造業(yè)累積降幅持續收窄，可見(jiàn)穩中向好的經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)政策提供了操作空間。從2017年1月到2021年1月，M2社會(huì )融資存量均增速回落，貨幣供應量和社會(huì )融資總額增速有放緩跡象，面對美國貨幣政策流動(dòng)性寬松，國內經(jīng)濟還需持續恢復。中央定調了不急轉彎，貨幣寬松效應仍會(huì )持續一段時(shí)間。

第一，空間抓大放??；

第二，時(shí)間由長(cháng)到短；

第三，點(diǎn)位精準打擊。

總結來(lái)說(shuō)，對消費者而言住炒兼備將回歸，對企業(yè)而言財務(wù)杠桿將回歸經(jīng)營(yíng)價(jià)值，對政府而言土地財政也將回歸實(shí)體經(jīng)濟。面對層層迭代的政策，市場(chǎng)如何反饋呢？

來(lái)看2021年1到7月相關(guān)數據。全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(cháng)12.7%，增速較上半年小幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，土地購置面積同比持續下降，房屋施工面積，房屋新開(kāi)工面積，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速都持續放緩，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速將有小幅放緩并且持續進(jìn)行。從全國300個(gè)城市住宅用地成交樓面價(jià)格、平均溢價(jià)率來(lái)看，兩集中政策確實(shí)讓房企措手不及，落地規模建筑面積同比下降13.8%，成交規劃建面同比下降16.7%，住宅成交樓面價(jià)顯著(zhù)回落，溢價(jià)率走穩，可見(jiàn)土地市場(chǎng)供需雙雙走落。

從房地產(chǎn)資金開(kāi)發(fā)來(lái)源主要構成及同比增速來(lái)看，在房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎要求下，國內貸款同比下降4.5%，連續兩個(gè)月同比下降，在商品房銷(xiāo)售增速放緩，個(gè)人按揭貸款收緊影響下，定金預售款與個(gè)人按揭貸款占資金來(lái)源比重呈現回落趨勢，融資環(huán)境將持續偏緊。從近三年6、7月商品住宅銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售額對比來(lái)看，兩年平均增速連續第二個(gè)月同步放緩，新建商品住宅、二手房?jì)r(jià)格漲幅全面回落，7月前期房?jì)r(jià)上漲較快的城市被政府約談，房?jì)r(jià)漲幅顯著(zhù)收窄，整體來(lái)說(shuō)商品房銷(xiāo)售放緩，房?jì)r(jià)也有所漲幅回落。全國市場(chǎng)規模維持高位，市場(chǎng)傳導在線(xiàn)。截止目前商品房銷(xiāo)售總額已經(jīng)超過(guò)17萬(wàn)億大關(guān)，正邁向19億關(guān)口。在這一高體量起點(diǎn)上，行業(yè)發(fā)展必將迎來(lái)新的改變，而變的方向在哪里是值得每個(gè)地產(chǎn)人思考的問(wèn)題。

觀(guān)察四大一線(xiàn)城市2015到2021年二手房?jì)r(jià)格指數，2014年深圳首先上漲，2016年北上廣明顯上漲，但廣州漲幅弱于其他兩市，之后政策強壓之后，市場(chǎng)輪動(dòng)效應減弱，保持平穩發(fā)展，2019年深圳又開(kāi)啟新一輪上漲。到了今天，此輪調控呈現出高頻、及時(shí)等各項特點(diǎn)，我們預判新一輪城市輪動(dòng)中，各個(gè)城市漲幅將會(huì )弱于上一輪。

房企發(fā)展戰略

都說(shuō)“三道紅線(xiàn)”是開(kāi)發(fā)商的緊箍咒，長(cháng)遠看來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿將持續進(jìn)程，“三道紅線(xiàn)”指標達成和維持是一個(gè)長(cháng)期化的工作。當前既然已有這樣客觀(guān)因素存在，適者生存法則長(cháng)期持續有效，政策允許合理情況下，企業(yè)才有空間做更加長(cháng)期安排，指標達成要求只是開(kāi)啟未來(lái)新發(fā)展階段的起點(diǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是才剛剛開(kāi)始?！叭兰t線(xiàn)”雖然限制了部分民企發(fā)展速度，也為央國企、資源性、成長(cháng)性企業(yè)輸送了資源。各梯隊房企中國企占比逐漸提升，排名也有所提升，降杠桿以來(lái)國有企業(yè)優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯，受政策壓力較小。對央國企、資源型企業(yè)而言，更有機會(huì )做強做大。民企中的龍頭企業(yè)，融資和銷(xiāo)售規模受限，利潤變化較小，一些房企通過(guò)將服務(wù)屬性業(yè)務(wù)拆分，比如商業(yè)物管和文旅重新估值進(jìn)行上市，目前還有十家企業(yè)等著(zhù)排隊上市。

對于民企中的龍頭企業(yè)而言，可以考慮拆分，由輕資產(chǎn)發(fā)展為輕重結合。龍頭房企每年釋放萬(wàn)億元空間，尤其是財務(wù)穩健的那一部分房企，更加具備發(fā)展優(yōu)勢，不妨考慮適當加快發(fā)展速度。除了三條紅線(xiàn)，房企另一大考驗是兩集中制度。政策出臺的初衷在于通過(guò)集中的出讓?zhuān)軌蛟黾油恋毓┙o，最終“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”，各項政策的目的指向都更多的考慮到社會(huì )效應，社會(huì )影響，民生意識也更強。但這對企業(yè)投資端是巨大考驗，要考慮前期融資問(wèn)題；權衡聯(lián)合拿地對項目開(kāi)發(fā)的正負面影響，例如八家房地產(chǎn)公司聯(lián)合拿地，對項目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)不一定有正面影響；以及引入純資本介入的戰略合作伙伴能在多大程度上提高權益總量等等。

企業(yè)需要不變堅守，也要有變化性改革。歸根到底，希望在房產(chǎn)日益嚴峻的形勢下把握住機會(huì )，至少實(shí)現平穩存在。在集中制度帶來(lái)挑戰的同時(shí)，也給三類(lèi)企業(yè)提供了機會(huì )，第一類(lèi)是縱深布局型企業(yè)，核心城市受限，周邊城市可作為支持與補充；第二是有資金騰挪空間企業(yè)，企業(yè)自身有足夠資金可以騰挪，可以參加集中供給機制；第三是合作開(kāi)放型企業(yè)，合作開(kāi)放企業(yè)擁有良好合作口碑更有利于后期與其他地產(chǎn)企業(yè)合作。

過(guò)去20年房地產(chǎn)行業(yè)所迸發(fā)出的發(fā)展動(dòng)力讓人心潮澎湃，然而每一段歷史都不可重復，且絕無(wú)僅有，企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的變與不變都植入了企業(yè)的思考和想法。利潤率的下行不會(huì )是持續的狀態(tài)，政策的出臺帶來(lái)趨勢性走向，也帶來(lái)分化演進(jìn)的格局，我們首先需要做到兩個(gè)字——穩住。當然，在投資端也需要更精準的拿地定位，在運營(yíng)端需要正真落實(shí)精益管理以有效控制成本支出，在產(chǎn)品品質(zhì)本身也需要提升，具有核心競爭力才能確保利潤的釋放。而在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，我們或許可以考慮開(kāi)拓第二增長(cháng)曲線(xiàn)，如物業(yè)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區等，通過(guò)較長(cháng)周期的運營(yíng)管理，為企業(yè)后期的發(fā)展帶來(lái)持續穩定的現金流和利潤貢獻。

未來(lái)已來(lái)，向遠而生，在這疫情時(shí)代，在這共同賦予的大背景下，愿未來(lái)可期！