作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：TT707276146）

公開(kāi)市場(chǎng)的土地就那么多，優(yōu)質(zhì)的地塊更是稀缺，但是房企的胃口卻越來(lái)越大。100強的想沖刺50強，50強的想銷(xiāo)售過(guò)千億、兩千億，區域房企想全國化布局，總的來(lái)說(shuō)，就是缺地。

為了拿地，地產(chǎn)大佬們的思路也不盡相同。以恒大為代表的房企，著(zhù)重玩收購并購，盡可能把市場(chǎng)上存量的土地，都搜羅一遍，榨干最后有價(jià)值的項目。這兩年勾地項目也是發(fā)展的主要方向，招拍掛市場(chǎng)偶爾才能看到恒大的身影。但是恒大玩收并購，不是其他房企能學(xué)的，畢竟盤(pán)子大，就算一兩個(gè)項目被坑里面也能慢慢解套，長(cháng)期干收并購，吃虧的經(jīng)驗還是積累了不少的。

以碧桂園為代表的房企，以戰略下沉為重點(diǎn)，利用降維打擊，擠占三四五線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)，以此來(lái)滿(mǎn)足土地需求。但是碧桂園這種模式下，項目比較分散，管理難度很高，融資也受限制較多，注定了項目只能走高周轉薄利多銷(xiāo)的模式。這也不是一般的房企能學(xué)的，至少在管理和融資上，就不行。

以萬(wàn)科為代表的房企，近幾年加大了跟地方平臺國企合作的力度，趕上了削減地方債務(wù)，國企紛紛退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大潮。在這個(gè)大背景下，不管是大規模的勾地，還是平臺公司合作開(kāi)發(fā)，都是拿地的主要形式?！袄洗蟾纭边@種玩法，也不是一般房企搞得動(dòng)的，背后的政商關(guān)系，以及長(cháng)期的合作默契，不是誰(shuí)家都有。

招拍掛項目是越來(lái)越貴了，還有不少瞎舉牌的“攪局者”，拿不拿都難受。為此，近兩年不少房企紛紛在研究和嘗試勾地項目，用以緩解對土地的饑渴感。但勾地并不是那么好玩兒的，現在很多政府對房企去勾地，已經(jīng)變得愛(ài)理不理了，甚至可以說(shuō)勾地套路基本上是已經(jīng)被玩兒壞了：

1、想要勾得動(dòng)地，產(chǎn)業(yè)必須得高大上。看看恒大新能源汽車(chē)，碧桂園的機器人產(chǎn)業(yè)園，多么的高大上，勾地那是一片一片的。想要吸引政府的注意，那產(chǎn)業(yè)必須得“有料”，你得搞點(diǎn)有內容的產(chǎn)業(yè)，比如集成電路、高端制造、生物醫藥、新材料、半導體等。僅僅想靠修兩座商業(yè)、酒店就勾地，這種套路太老了，地方政府也審美疲勞了。

所以，不是隨便哪家房企都有這些拿得出手的勾地題材的，你想勾地，要么跟別的公司一起去玩，交點(diǎn)學(xué)費，或者花點(diǎn)錢(qián)引入產(chǎn)業(yè)方，別人除了拿出產(chǎn)業(yè)啥事兒也不干，還占干股分利潤。

2、沒(méi)幾個(gè)想真心做產(chǎn)業(yè)，拿地才是唯一目的。房企勾地的初衷，就是沖著(zhù)地去的，不管是康養題材、商業(yè)題材、教育題材、總部經(jīng)濟題材，都是打著(zhù)幌子掩蓋勾地的目的。拿地前信誓旦旦，保證以后會(huì )引入產(chǎn)業(yè)，協(xié)議里面約定了無(wú)數個(gè)條款，但是拿到地以后方顯本性。大多的套路，都是先把住宅開(kāi)發(fā)出來(lái)，賣(mài)得差不多錢(qián)掙得差不多了，才開(kāi)始磨磨蹭蹭搞產(chǎn)業(yè)地塊。不少項目以各種理由推脫，延遲產(chǎn)業(yè)地塊的開(kāi)發(fā)。

因為房企都不傻，產(chǎn)業(yè)投資大多是“無(wú)底洞”，投入資金大，資金回收周期漫長(cháng)。如果沒(méi)點(diǎn)真本事來(lái)運營(yíng)產(chǎn)業(yè)，作為外行的房企，基本上是個(gè)穩賠不賺的生意。因此，對房企來(lái)說(shuō)，商住地才是真愛(ài)，產(chǎn)業(yè)只是噱頭，熱度只有幾分鐘。

3、房企套路玩多了，政府也變聰明了。一般的產(chǎn)業(yè)，他們那里有的，你吸引不了他。你能帶來(lái)的高大上產(chǎn)業(yè)，只要政府能聯(lián)系得上產(chǎn)業(yè)方的，好多也會(huì )繞過(guò)你直接去談，因為畢竟人家還是把你當成去忽悠土地的。

為了防止你拿了地后翻臉，現在政府對房企勾地的研究出的應對方法也多了，產(chǎn)業(yè)來(lái)了是歡迎的，對產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠啊，補貼啊，那都是沒(méi)得說(shuō)。但是商住地你要想占多大便宜，那可能性很低了。特別是熱點(diǎn)的一二線(xiàn)城市的勾地，商住地本來(lái)就沒(méi)便宜多少，算上產(chǎn)業(yè)的投入，怎么算賬都是虧得。更要命的是，時(shí)不時(shí)的還會(huì )有地方平臺公司出來(lái)托底，以極高的價(jià)格拿一波產(chǎn)業(yè)勾地，例如時(shí)下興起的TOD項目，活生生強行地給大家“打個(gè)樣”，無(wú)形中拉高了勾地的成本。

4、商住用地配多少，這是個(gè)問(wèn)題。作為房企，勾地肯定想拿到手地商住用地越多越好，政府想的正好相反。因此要想多拿配套商住用地，你的理由必須得足夠強大，諸如解決職工安置、內部購房、人才用房等，都是常用的套路。關(guān)鍵點(diǎn)在于用合法的，大家都能說(shuō)得過(guò)去的形式解決配套住宅地的問(wèn)題，這樣才能讓政府決策時(shí)不那么為難。

但是現在要配套住宅地越來(lái)越難了，你想的可能是產(chǎn)業(yè)和住宅2：8，最少也要3：7的比例。但是最終談了以后才發(fā)現，只能做51：49，想想都雞肋，拿不拿都難受。

被玩兒壞了的勾地，現在想要再勾，已經(jīng)沒(méi)那么簡(jiǎn)單了。 

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 被玩兒“壞了”的勾地