更新條例中，與政府實(shí)施征收相關(guān)的條款主要都在第三章“拆除重建類(lèi)城市更新”中，主要條款在于第36條、第37條、第38條、第39條這四條，主要政策概覽如下表：

1. 官方解讀中對于政府實(shí)施征收的說(shuō)明

實(shí)際上，在2020年12月30日更新條例印發(fā)當日，深圳市城市更新和土地整備局作為官方機構也同時(shí)發(fā)布了“《深圳經(jīng)濟特區城市更新條例》解讀”文件。官方解讀中，對于政府實(shí)施征收亦著(zhù)墨較多，主要包括如下內容：

第一，政策出臺背景及預期效果方面，官方解讀有說(shuō)明：為了有效破解城市更新搬遷難問(wèn)題，《條例》創(chuàng )設了“個(gè)別征收+行政訴訟”制度，規定舊住宅區城市更新項目個(gè)別業(yè)主經(jīng)行政調解后仍未能簽訂搬遷補償協(xié)議的情況下，為了維護和增進(jìn)社會(huì )公共利益，推進(jìn)城市規劃的實(shí)施，區人民政府可以對未簽約部分房屋實(shí)施征收。我們認為，城市更新改造是城市規劃實(shí)施的組成部分，是對城市整體空間與土地價(jià)值的重構。開(kāi)展城市更新的目的是落實(shí)城市規劃，提升城市基礎設施建設和管理水平，完善公共服務(wù)配套設施，改善人居環(huán)境質(zhì)量，實(shí)現對周?chē)瑓^的良性輻射，帶動(dòng)整個(gè)城市的可持續發(fā)展，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)基于公共利益予以征收的規定精神。

第二，政府實(shí)施征收具體內容解讀方面，官方解讀中亦明確：《更新條例》進(jìn)一步明確了政府實(shí)施征收的適用情形、征收程序和補償方案，具體規定如下。

一是舊住宅區已簽訂搬遷補償協(xié)議的專(zhuān)有部分面積和物業(yè)權利人人數占比均不低于百分之九十五，且經(jīng)區人民政府調解未能達成一致的，為了維護和增進(jìn)社會(huì )公共利益，推進(jìn)城市規劃的實(shí)施，區人民政府可以依照法律、行政法規及本條例相關(guān)規定對未簽約部分房屋實(shí)施征收。城中村合法住宅、住宅類(lèi)歷史違建部分可參照執行。

二是依照本條例規定對未簽約房屋實(shí)施征收的，可以不納入全市年度房屋征收計劃，由區人民政府參照國家和本市國有土地上房屋征收與補償的有關(guān)規定，依法分別作出征收決定。被征收人對征收決定或補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

三是在區人民政府依法作出征收決定前，尚未簽訂搬遷補償協(xié)議的物業(yè)權利人與市場(chǎng)主體協(xié)商簽訂搬遷補償協(xié)議的，市場(chǎng)主體應當在簽訂搬遷補償協(xié)議后三個(gè)工作日內告知區人民政府。區人民政府對該房屋的征收程序終止。

四是區人民政府征收取得的物業(yè)權利，由相關(guān)部門(mén)按照有關(guān)規定與市場(chǎng)主體協(xié)商簽訂搬遷補償協(xié)議。

2. 政府實(shí)施征收政策注意要點(diǎn)

除以上官方解讀之外，筆者認為，在城市更新項目針對具體政府實(shí)施征收過(guò)程中，還有如下要點(diǎn)需要注意：

第一，并非所有類(lèi)型的城市更新項目，都可以適用“個(gè)別征收+行政訴訟”這類(lèi)政府實(shí)施征收的模式，也就是說(shuō)，這類(lèi)模式他有一個(gè)相應的門(mén)檻。舊工業(yè)區拆除重建、舊商業(yè)區拆除重建，按現有政策就是不能適用的。而具體的更新項目，是否就是屬于更新條例中“個(gè)別征收+行政訴訟”模式適用對象的舊住宅區拆除重建、城中村合法住宅拆除重建、住宅類(lèi)歷史違建拆除重建，確實(shí)還有待政府部門(mén)的進(jìn)一步明確和具體案例的實(shí)操；

第二，即使是可以適用“個(gè)別征收+行政訴訟”模式的兩個(gè)類(lèi)型——舊住宅區拆除重建以及城中村合法住宅、住宅類(lèi)歷史違建拆除重建，具體適用也是有細微區別的。舊住宅區拆除重建適用“個(gè)別征收+行政訴訟”模式的一個(gè)重要前提是：面積和物業(yè)權利人人數占比均不低于百分之九十五，即雙95%；而城中村合法住宅、住宅類(lèi)歷史違建拆除重建，相應適用的前提則僅需：物業(yè)權利人人數占比不低于百分之九十五，即單95%即可；

第三，“個(gè)別征收+行政訴訟”模式仍是在深圳城市更新雙100%簽約要求的前提下的，也就是說(shuō)，確認實(shí)施主體的前提，仍是城市更新項目拆除范圍內形成單一權利主體，政策從來(lái)沒(méi)有降低這個(gè)比例要求。只是需注意的是，對于“個(gè)別征收+行政訴訟”模式下的被征收人即被搬遷人而言，按更新條例第39條的規定，由原來(lái)的權利人變成了“相關(guān)部門(mén)”，并由相關(guān)部門(mén)按照有關(guān)規定與市場(chǎng)主體協(xié)商簽訂搬遷補償協(xié)議。

實(shí)際上，從木頭龍項目行政征收重大事件時(shí)間節點(diǎn)，并結合更新條例的相關(guān)規定來(lái)看，“個(gè)別征收+行政訴訟”模式中政府實(shí)施征收主要包括三大程序——即前期準備程序、決定程序、補償程序。

1. 政府實(shí)施征收前期準備程序

關(guān)于前期準備程序，筆者習慣歸納為三個(gè)方面——即輔助條件準備、實(shí)體條件準備、程序條件準備。

輔助條件準備方面，即常規的納入更新范圍、房屋權屬信息確認、暫停辦理相關(guān)過(guò)戶(hù)手續等方面，主要是為政府實(shí)施征收創(chuàng )造一個(gè)外部環(huán)境而言的；

實(shí)體條件準備方面，主要就是和待征收的房屋息息相關(guān)的一些程序，比如需符合相關(guān)的政策前提條件（如舊住宅區拆除重建的雙95%、城中村合法住宅、住宅類(lèi)歷史違建拆除重建的單95%）、區人民政府調解等；

程序條件準備方面，主要就是網(wǎng)上有公示的確定房屋征收范圍及征收提示、征收補償方案（征求意見(jiàn)稿）公示及意見(jiàn)征集與反饋、征收補償方案通告等。按照《深圳市房屋征收與補償實(shí)施辦法（試行）》（深圳市人民政府令292號）第15條的規定，征收補償方案（征求意見(jiàn)稿）應當在房屋征收范圍、政府網(wǎng)站予以公布，并征求公眾意見(jiàn)，征求意見(jiàn)期限不少于30日。當然，滿(mǎn)足《深圳市房屋征收與補償實(shí)施辦法（試行）》（深圳市人民政府令292號）第16條條件的前提下，針對相關(guān)的征收補償方案（征求意見(jiàn)稿），也有可能涉及聽(tīng)證等程序。

2. 政府實(shí)施征收決定程序

按照《深圳市房屋征收與補償實(shí)施辦法（試行）》（深圳市人民政府令292號）第17條、第18條、第19條、第20條的規定，政府實(shí)施征收決定程序中，主要會(huì )涉及征收范圍內房屋征收的社會(huì )穩定風(fēng)險進(jìn)行評估論證、房屋征收補償費用準備及足額到位、政府內部審批（可能涉及區政府或者報經(jīng)新區管理機構核準）、征收決定公告等。

而這些具體細節中，最容易被外界接觸的就是征收決定公告，即常規我們經(jīng)?？吹降摹渡钲谑蠿X區人民政府房屋征收決定書(shū)》，房屋征收決定公告一般會(huì )載明項目名稱(chēng)、征收范圍、征收補償方案、征收實(shí)施單位、征收實(shí)施期限（征收補償協(xié)議簽約期）及征收行為限制、現場(chǎng)接待地點(diǎn)和聯(lián)系方式、監督舉報方式和行政復議、被征收人救濟方式等事項。具體的征收補償協(xié)議簽約期，則一般是90個(gè)自然日，相對期限也會(huì )比較長(cháng)。

3. 政府實(shí)施征收補償程序

政府相關(guān)部門(mén)發(fā)布征收決定后，房屋征收決定自公告之日起即時(shí)生效，接下來(lái)即進(jìn)入政府實(shí)施征收補償程序。具體征收補償程序內容方面，其實(shí)就是一個(gè)二選一的過(guò)程。

一方面，如果被征收人選擇在征收補償協(xié)議簽約期內簽約的話(huà)，相應程序就會(huì )按照房屋征收部門(mén)與被征收人簽訂的《征收補償協(xié)議》的約定進(jìn)行，而城市更新項目推進(jìn)階段，則由房屋征收部門(mén)作為新的權利人，與市場(chǎng)主體協(xié)商簽訂《搬遷補償協(xié)議》后繼續往實(shí)施主體確認以及其他相關(guān)流程繼續推進(jìn)；

而另一方面，如果被征收人仍繼續堅持，不簽訂《征收補償協(xié)議》，則需其在征收決定書(shū)中列明的相應法定期限（決定公告之日起60日內依法向深圳市人民政府申請行政復議，或者在6個(gè)月內依法向有管轄權的人民法院提起行政訴訟）內申請行政復議或提起行政訴訟。如果被征收人在法定期限內既不申請行政復議又不提起行政訴訟，而且相應期限內不搬遷的，則極有可能會(huì )涉及到強制執行即強制搬遷程序了。

從木頭龍及相關(guān)項目的實(shí)踐來(lái)看，相應被搬遷人可能選擇第一種的可能性更高。

1. 政府實(shí)施征收涉及銀行按揭貸款未還清的處理

無(wú)論是城市更新項目，還是棚戶(hù)區改造項目，或是土地整備利益統籌項目，都經(jīng)常會(huì )涉及到被搬遷人銀行貸款未還清的問(wèn)題，這就涉及到一個(gè)搬遷人、被搬遷人、銀行的三角關(guān)系。具體到政府實(shí)施征收過(guò)程中，就涉及需重點(diǎn)處理好行政征收主管部門(mén)、被征收人/抵押人、抵押權人三者之間的關(guān)系。

實(shí)操中，在抵押權人與抵押人協(xié)商一致的前提下，如被征收房屋存在按揭貸款未還清的，如抵押人沒(méi)有其他財產(chǎn)或者資金變更抵押物或者提前償還債務(wù)，則一般可以由第三方（通常是其他金融機構或擔保公司）代抵押人提前償還剩余借款，并取得抵押權人即按揭銀行出具的《同意注銷(xiāo)房地產(chǎn)證的書(shū)面聲明》，從而方便辦理后續的產(chǎn)權注銷(xiāo)登記手續。同時(shí)，第三方的權利保障方面，則可由抵押人提供其他相應擔保措施，例如對《搬遷補償安置協(xié)議》或者《征收補償協(xié)議》對應的具體房屋進(jìn)行預抵押，如果抵押人未按約定償還本息的，則第三方依照相應預抵押的約定辦理。實(shí)操過(guò)程中，也不排除政府會(huì )強力介入，由政府相關(guān)單位來(lái)充當該第三方的操作模式。

2. 征收決定程序是單獨作出還是統一作出

實(shí)操中，我們會(huì )發(fā)現，一般需要啟動(dòng)“個(gè)別征收+行政訴訟”模式中政府實(shí)施征收的，主要是針對個(gè)別的被征收人，那征收決定具體是需要針對這幾個(gè)個(gè)體單獨作出，還是說(shuō)針對城市更新項目范圍統一作出呢？

從木頭龍及相關(guān)項目的實(shí)踐來(lái)看，征收決定基本都是針對整個(gè)城市更新項目范圍內房屋作為統一整體進(jìn)行，而并非進(jìn)針對范圍內某些個(gè)體而分戶(hù)分別作出。這就是我們看到相關(guān)《征收提示》或者《深圳市XX區人民政府房屋征收決定書(shū)》中的附圖，基本都是涵蓋整個(gè)項目范圍的。當然，具體簽訂相應的《征收補償協(xié)議》或者其他處理的，就是分戶(hù)分別制作并送達的。

3. 當事人對征收決定不服的救濟程序

前述已有說(shuō)明，針對具體的征收決定，被征收人作為當事人可以有行政復議或者行政訴訟兩個(gè)選擇?？梢赃x擇先行嘗試行政復議，對復議結果不服的，在收到復議決定書(shū)之日起相應法定期限內再向人民法院提起行政訴訟。也可以不經(jīng)過(guò)行政復議，直接在法定期限內向人民法院提起行政訴訟。

當然，具體異議的表達，也可以在“征收補償方案（征求意見(jiàn)稿）公示”過(guò)程中，提出自己的異議意見(jiàn)。需要說(shuō)明的是，征收提示、征收補償方案這些，一般不對被征收人的權益產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，因而一般不會(huì )被認定為是具體行政行為，所以其本身不具備可訴性。當事人需要提起行政訴訟的，還是需要等待《深圳市XX區人民政府房屋征收決定書(shū)》的下達。

截至發(fā)文今日，官方并未有相關(guān)依據更新條例而具體實(shí)施的“個(gè)別征收”案例。其具體原因，可能還有待政府相關(guān)部門(mén)政策的完善和市場(chǎng)的進(jìn)一步驗證?！皞€(gè)別征收+行政訴訟”模式中政府實(shí)施征收，主要是針對拆遷難而來(lái)，具體后續如何發(fā)揮它的效果，就讓我們拭目以待吧。