告別高增長(cháng)、高盈利時(shí)代，當前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低增長(cháng)和強調控期，風(fēng)險積聚，顯然已經(jīng)過(guò)了進(jìn)駐熱潮期，不再是其他行業(yè)跨界的最優(yōu)選。但是今年下半年以來(lái)，字節跳動(dòng)、快手電商、鴻星爾克、波司登、中通快遞等企業(yè)仍不懼市場(chǎng)寒意，通過(guò)拆分、成立子公司的形式逆勢布局。

從布局意圖來(lái)看，與房企多元化的本質(zhì)相差無(wú)幾，主要還是突破主業(yè)增長(cháng)瓶頸，創(chuàng )造新的增長(cháng)點(diǎn)，但發(fā)展邏輯和切入路徑有所不同。在房地產(chǎn)行業(yè)新環(huán)境下，企業(yè)跨界布局不再單刀直入，趨向謹慎、保守，更多采取“迂回戰術(shù)”，即與主業(yè)相互動(dòng)，從滿(mǎn)足自身需求出發(fā)進(jìn)行試水，強化了房地產(chǎn)的“載體”與“賦能”屬性。

尤其對于實(shí)體行業(yè)來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)是不可或缺的載體，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的涉足對于主業(yè)降本增效將起到重要的作用。例如，鴻星爾克官方回應成立鴻星爾克（商丘）實(shí)業(yè)有限公司意在河南建廠(chǎng)，打造鞋服產(chǎn)業(yè)園。而好太太、好萊客聯(lián)合成立廣東好好置業(yè)有限公司，也主要是滿(mǎn)足兩家公司未來(lái)辦公、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、銷(xiāo)售、電子商務(wù)、智能展廳等場(chǎng)所需求。

互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)更傾向于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，則是基于主業(yè)在線(xiàn)上化以及流量方面的優(yōu)勢，進(jìn)行業(yè)務(wù)延伸。同時(shí)可以發(fā)現，字節拆分“幸福里”也啟動(dòng)了融資計劃，引入外部戰略股東。引入戰投的主要原因即在于避免單槍匹馬，以分散風(fēng)險，“幸福里”潛在投資人除了紅杉中國、中金等財務(wù)投資基金，還有萬(wàn)科、碧桂園等產(chǎn)業(yè)資本，萬(wàn)科、碧桂園的入局勢必會(huì )給“幸福里”的發(fā)展思路帶來(lái)參考性建議。

房地產(chǎn)市場(chǎng)“冷”主要體現之一在于房企流動(dòng)性普遍緊張，土地投資持續下行。就22城集中供地來(lái)看，由于調控政策密集，房企現金流深陷困局，導致第一輪與第二、三輪土拍局面大相徑庭。根據克而瑞監測，第二輪集中供地成交建面、成交金額都較第一輪顯著(zhù)減少，且平均流拍率超過(guò)三成。目前深圳、南京、蘇州等部分城市第三輪集中供地也已經(jīng)落下帷幕，土拍熱度仍難有起色。

在此背景下，土拍競爭壓力相對降低，為投資布局創(chuàng )造良好機遇，對于現金流充裕的跨界企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是“撿漏”補倉的好時(shí)機。且在政策指導下，土地溢價(jià)有所限制，土地成本也處于較低位?？缃缙髽I(yè)可以根據自身戰略布局規劃或發(fā)展需求，積極尋找投資機會(huì )。

另外，政府支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不少地塊競拍要求產(chǎn)業(yè)引入，“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的拿地模式優(yōu)勢明顯，也利于成本控制和項目順利推進(jìn)。如鴻星爾克的鞋服產(chǎn)業(yè)園、中通快遞切入物流地產(chǎn)、好太太+好萊客產(chǎn)業(yè)研發(fā)在尋地中借助產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)勢更有利于拿到性?xún)r(jià)比高的優(yōu)質(zhì)地塊。

與此同時(shí)，目前市場(chǎng)合作機會(huì )甚多，也拓寬了跨界企業(yè)的選擇空間。房地產(chǎn)行業(yè)的效率非常依賴(lài)于經(jīng)驗、體系化、標準化，而隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)升級轉型，專(zhuān)業(yè)性要求也越來(lái)越高，選擇安全性高、經(jīng)驗豐富的房企進(jìn)行合作，有利于企業(yè)減少跨界沉沒(méi)成本、提高效率和效益。

03 避免激進(jìn)

近年來(lái)，面臨周期調整和疫情沖擊，行業(yè)也經(jīng)歷大洗牌，非地產(chǎn)企業(yè)紛紛剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)、變賣(mài)地產(chǎn)項目，跨界失敗案例不在少數，這也意味著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)壁壘提升，經(jīng)營(yíng)難度加大。因此，對于逆市跨界的企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)發(fā)展不確定性較高，避免激進(jìn)、加強跨界風(fēng)險管控是第一要務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)是資金導向型，在市場(chǎng)下行期，“快”意味著(zhù)更大的風(fēng)險?？缃绮季中杞Y合自身發(fā)展需求，尋找相匹配的項目，否則可能產(chǎn)生連帶風(fēng)險，影響到自身主業(yè)的發(fā)展，一舉兩失。

而對于房地產(chǎn)還能否作為主業(yè)之一發(fā)展更需謹慎考量。無(wú)論是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)還是存量市場(chǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)目前發(fā)展形勢都并不樂(lè )觀(guān)，且市場(chǎng)競爭格局形成。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，央企、國企以及穩健型的民企占據著(zhù)主力地位，留給非主流房企的空間狹小。而房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)有貝殼找房、安居客以及易居旗下的“天貓好房”三股勢力相爭，切入搶灘也并非易事?？傮w而言，跨界布局在規模和效益上成長(cháng)空間都是有限的，做好業(yè)務(wù)在企業(yè)的戰略定位尤為重要。

總結：房地產(chǎn)紅利消退，行業(yè)加速洗牌，非地產(chǎn)企業(yè)跨界布局局面并不樂(lè )觀(guān)。今年下半年，字節跳動(dòng)、鴻星爾克、中通快遞等企業(yè)逆市進(jìn)駐房地產(chǎn)行業(yè)，以服務(wù)主業(yè)或賦能主業(yè)為主要突破口，整體布局思路比較謹慎。

在房企流動(dòng)性普遍緊張、土地投資持續下行的行業(yè)環(huán)境下，非地產(chǎn)企業(yè)跨界布局存在一些投資機遇，利好于現金流充裕的企業(yè)“撿漏”補倉，同時(shí)企業(yè)也可以積極發(fā)揮自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，獲得高性?xún)r(jià)比的優(yōu)質(zhì)地塊。但由于行業(yè)風(fēng)險性因素積聚，未來(lái)發(fā)展不確定性較高，加強跨界風(fēng)險管控仍是第一要務(wù)。