作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)

為了穩定市場(chǎng)，減少流拍現象，短期內土地供應端或將進(jìn)一步調整，以提振房企拿地積極性。

2022年1月，全國土地市場(chǎng)供應和成交規模均迎來(lái)了周期性下滑，和去年同期相比也有較大的差距。市場(chǎng)熱度方面，本月成交溢價(jià)率較上月略有上漲，主要受寧波三輪集中土拍明顯回暖帶動(dòng)。在出讓門(mén)檻放松下，寧波第三輪成交溢價(jià)率達到7.1%，是22城第三輪集中土拍溢價(jià)率最高的城市。

各能級城市表現趨同，成交量?jì)r(jià)均迎來(lái)了同環(huán)比下降的趨勢。值得注意的是，一二線(xiàn)城市成交規模的走低主要是由于集中土拍導致供地節奏發(fā)生變化所致，但三四線(xiàn)城市成交規模的縮減則是因為大部分城市樓市下行壓力巨大、土地市場(chǎng)持續遇冷，如南通第三批次集中土拍全部底價(jià)成交，揭陽(yáng)、清遠等多宗地遭遇流拍。

供應方面。2022年1月全國土地市場(chǎng)供應建面周期性回落，CRIC統計數據顯示，當月全國經(jīng)營(yíng)性土地供應總建筑面積僅為9485萬(wàn)平方米，環(huán)比下降39%。值得注意的是，因多城市的土地供應節奏發(fā)生改變，1月份土地供應量也明顯不及以往同期，是2019年以來(lái)土地供應量最低的一個(gè)月。重點(diǎn)城市集中供地方面，本月北京已經(jīng)率先發(fā)布了2022年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計18宗地塊，土地總面積約83公頃，將于2月中下旬集中成交。此次集中供地，北京進(jìn)一步強化了現房銷(xiāo)售預期，有9宗地需要競現房銷(xiāo)售，比例較21年第三批明顯增加。

成交方面。受季節性因素和集中供地階段性“斷供”的影響，1月份全國土地市場(chǎng)成交規模較上月大幅減少，同比去年同期也有明顯的差距。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積僅為7851萬(wàn)平方米，環(huán)比大降84%，同比下降52%。重點(diǎn)城市集中供地方面，僅寧波有集中土拍，因此寧波也成為本月成交規模和金額最高的城市。就各能級城市來(lái)看，一二線(xiàn)城市因供地節奏變化導致成交規模環(huán)同比降幅都在七成以上，成交主力三四線(xiàn)城市表現仍舊低迷，本月成交規模同比縮減了46%，僅為6758萬(wàn)平方米。

價(jià)格方面。因集中供地城市個(gè)數顯著(zhù)減少，高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯下滑影響，平均地價(jià)降至1905元/平方米，是自2019年以來(lái)首次回落至2000元/平方米以下。各能級城市的平均價(jià)格也均明顯走低，三四線(xiàn)城市降幅相對較窄，本月平均樓板價(jià)達1511元/平方米，環(huán)比下降8%，同比也僅下降了13%。

02 市場(chǎng)熱度 寧波三輪土拍回暖拉動(dòng)1月溢價(jià)率微漲 但多數城市土地市場(chǎng)仍舊遇冷

市場(chǎng)熱度方面。由于寧波第三輪集中土拍門(mén)檻明顯降低，并且和杭州一樣推出了多宗優(yōu)質(zhì)宅地，帶動(dòng)三輪土拍明顯回暖，平均溢價(jià)率達7.1%，成為22城中第三輪集中土拍溢價(jià)率最高的城市。受此影響，本月全國成交溢價(jià)率環(huán)比也略有回升，平均溢價(jià)率升至4.0%。

各能級城市表現略有差異，除了二線(xiàn)城市溢價(jià)率環(huán)比上漲外，一、三線(xiàn)城市溢價(jià)率環(huán)比均下滑。具體來(lái)看，二線(xiàn)城市由于成交主力寧波第三批集中土拍熱度明顯回升，助推整體溢價(jià)率環(huán)比上漲3.2個(gè)百分點(diǎn)，升至5.6%；一線(xiàn)城市則由于成交地塊均為商辦用地溢價(jià)率降至冰點(diǎn)；三四線(xiàn)城市溢價(jià)率也進(jìn)一步走低，平均溢價(jià)率僅為3.6%。

土地流拍方面。由于優(yōu)質(zhì)地塊占比較少，資金流仍面臨較大壓力的房企本月拿地意愿不強。因此，開(kāi)年首月流拍現象較去年年末有所加重。以重點(diǎn)監測的城市來(lái)看，1月土地流拍率并未延續去年年末的下降趨勢，反而回升至24%的較高水平。從流拍地塊所在城市來(lái)看，大部分流拍地塊集中在樓市處于調整周期的城市，如大連、哈爾濱、清遠、揭陽(yáng)等，并且這些地塊多為含宅地塊。以大連為例，1月份主城區計劃出讓的5幅宅地全部因無(wú)人競價(jià)而流拍，土地市場(chǎng)明顯遇冷。

03 重點(diǎn)地塊  規則放松下房企參拍意愿提升 寧波三輪土拍多宗地觸頂搖號

由于1月是土地市場(chǎng)傳統成交淡季，加之22城第三輪集中土拍多在去年年前收官，進(jìn)行第三輪集中土拍的寧波也成為本月土地市場(chǎng)成交的唯一“亮色”。為了避免第二輪多宗地遭遇流拍的現象，寧波也采取宅地出讓預申請制度，并在土地出讓條件上做出讓步，如多宗土地起拍價(jià)明顯下調、“現房銷(xiāo)售”等條款也被優(yōu)化，出讓項目利潤空間明顯提升。在此利好下，寧波三輪土拍吸引了多家規模房企競拍，不僅是華潤、寧波城投等國企，綠城、濱江、新希望、江山萬(wàn)里等民企也積極參與。

房企參與度的提升直接助力寧波三輪土拍明顯回暖，不僅溢價(jià)率超過(guò)杭州成為22城第三輪土拍首位，還出現了多宗地觸頂搖號的火熱局面。如位于本月成交單價(jià)榜榜首鄞州區首南地段地塊，在經(jīng)過(guò)55輪報價(jià)后成功觸及最高限價(jià)，最終由偉星幸運搖中，成交總價(jià)為21.76億元，平均樓板價(jià)達25822元/平方米，溢價(jià)率14.8%。

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原標題： 土地月報 | 成交規模周期性縮量，寧波拍出第三輪集中供地最高溢價(jià)（2022年1月）