作者：X編輯

來(lái)源：雷達財經(jīng)（ID：leidacj）

恒大的確早已不再是單一的地產(chǎn)企業(yè)。目前，恒大集團旗下已擁有4大上市平臺，另有多項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將陸續分拆上市，這給市場(chǎng)和投資者帶來(lái)了巨大的想象空間。

“今天的恒大已經(jīng)不是過(guò)往的恒大?！敝袊愦蠖戮种飨S家印多次強調，恒大已是“多元產(chǎn)業(yè)+數字科技”的綜合性企業(yè)集團，并由此衍生出一個(gè)新概念“新恒大”。

然而，在恒大“大象起舞”的過(guò)程中，也出現了一些質(zhì)疑。6月7日，恒大發(fā)布聲明，稱(chēng)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一切正常，對惡意造謠者，將依法追究法律責任。

實(shí)際上，業(yè)績(jì)數據可還原一個(gè)穩健的恒大。今年前五月，公司銷(xiāo)售額2851.6億元，回款2507.4億元，核心造血能力強勁；目前可售住宅土儲面積超過(guò)2億平方米，貨值儲備充足。最重要的降負債問(wèn)題，恒大也在短短一年多的時(shí)間里，有息負債降低了近3000億元，6月底實(shí)現一條紅線(xiàn)變綠，可謂成效顯著(zhù)。

雷達財經(jīng)梳理發(fā)現，恒大的確早已不再是單一的地產(chǎn)企業(yè)。目前，恒大集團旗下已擁有4大上市平臺，另有多項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將陸續分拆上市，這給市場(chǎng)和投資者帶來(lái)了巨大的想象空間。

恒大的正面回應和一系列舉措，獲得了國際投行的力挺。6月8日，摩根大通發(fā)布研報稱(chēng)，恒大發(fā)布聲明、回購股份等一系列動(dòng)作極大提振了市場(chǎng)信心，同時(shí)公司銷(xiāo)售持續強勁也消除了市場(chǎng)的擔憂(yōu)，上調評級至“增持”，目標價(jià)15港元。

前五月權益銷(xiāo)售額2727.5億元 位居行業(yè)第一

針對近日個(gè)別網(wǎng)絡(luò )不實(shí)言論，恒大在其官網(wǎng)發(fā)布一則聲明。恒大在聲明中強調，目前公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一切正常，成立25年來(lái)從未出現借款利息晚付、本金逾期歸還的情況。具體來(lái)看：

首先，近日恒大舉辦一年一度的“5·31購房節”，推出的階段性特大優(yōu)惠措施，僅限于單棟去化率95%以上的尾盤(pán)，超大戶(hù)型、底頂樓層、商鋪等產(chǎn)品。所有常規產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格、優(yōu)惠折扣及付款方式?jīng)]做任何調整。

其次，針對個(gè)別項目公司存在極少量商票未及時(shí)兌付的情況，集團高度重視并安排兌付。

最后，聲明還稱(chēng)恒大與盛京銀行開(kāi)展的金融業(yè)務(wù)，均符合國家的相關(guān)法律法規。

恒大對市場(chǎng)傳聞作了針對性回應，不過(guò)市場(chǎng)該如何看待這份回應？不妨從一系列經(jīng)營(yíng)數據看清恒大的真實(shí)狀況。

對房地產(chǎn)公司而言，支撐未來(lái)營(yíng)收的核心指標是銷(xiāo)售額，影響公司現金流的則是回款，只有銷(xiāo)售回款越強，公司才能獲得足夠的現金流進(jìn)行再發(fā)展。

6月1日，恒大發(fā)布業(yè)績(jì)公告，5月當月實(shí)現銷(xiāo)售額638.6億元，銷(xiāo)售面積781.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售回款518.1億元。今年1-5月，恒大實(shí)現銷(xiāo)售額2851.6億元，較去年同期增長(cháng)4.5%；銷(xiāo)售回款2507.4億元，較去年同期增長(cháng)6.1%。

有業(yè)內權威機構對房企權益銷(xiāo)售額進(jìn)行了統計，恒大前5月以2727.5億元位居行業(yè)第一。權益銷(xiāo)售越高，意味著(zhù)歸屬于該公司的實(shí)際銷(xiāo)售金額越高，實(shí)際回籠的資金也越多。

從數據看，恒大1-5月回款率高達87.93%。簡(jiǎn)單計算，每天回款約16.7億元，這表明公司造血能力強勁，銷(xiāo)售基本盤(pán)良好。持續向好的銷(xiāo)售和充足的回款數據，無(wú)疑是回擊謠言最有力的證據。

至于外界傳言的“打折回血”，其實(shí)只是恒大的一種常規營(yíng)銷(xiāo)手段而已。去年疫情期間，恒大就率先全面推廣網(wǎng)上賣(mài)房，全國75折優(yōu)惠，金九銀十期間更是7折大優(yōu)惠。即便如此，2020年恒大實(shí)現合約銷(xiāo)售額7232.5億，同比增長(cháng)20.3%，超額111%完成6500億元的年度銷(xiāo)售目標。

在恒大2020年業(yè)績(jì)會(huì )上，許家印宣布恒大2021新一年的銷(xiāo)售目標為7500億元。

對此，有業(yè)內專(zhuān)家認為，前5月份恒大業(yè)績(jì)持續向好，凸顯了公司戰略及產(chǎn)品的市場(chǎng)成效，也為完成全年銷(xiāo)售目標提供了強有力的保障。

“新戰略”降負債顯成效，月底至少一條紅線(xiàn)變綠

恒大業(yè)績(jì)在行業(yè)持續調控下依然保持穩步增長(cháng)，與其頂層戰略密不可分。

2020年3月底，恒大提出全面實(shí)施“高增長(cháng)、控規模、降負債”發(fā)展戰略?！案咴鲩L(cháng)”是要延續銷(xiāo)售高速增長(cháng)，“控規?！笔侵竾揽啬玫毓澴?，“降負債”就是要加大力度降低有息負債水平。

自從去年“新戰略”實(shí)施以來(lái)，恒大嚴控土地儲備規模，按照目標未來(lái)三年每年將降低3000萬(wàn)平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。這些可售住宅土儲，加上在寸土寸金的深圳、廣州有大量的舊改項目，今后恒大的利潤率還會(huì )提升。

即便拿地，恒大也很少參加高溢價(jià)的公開(kāi)拍賣(mài)，主要以收購和舊改為主要土地來(lái)源。根據克爾瑞的前5月新增貨值榜單，恒大的新增土地貨值是213億元。

對土地投資趨于理性，這也解釋了為何在上半年各地的首輪集中供地中沒(méi)有恒大的身影。主動(dòng)不拿而不是沒(méi)錢(qián)拿或拿地受限，有本質(zhì)的區別。

此外，通過(guò)持續實(shí)施“降負債”戰略，恒大在短短一年多的時(shí)間里，有息負債降低了近3000億元。6月3日，在恒大舉行的一年一度戰略合作伙伴交流會(huì )上，恒大主席許家印稱(chēng)，“本月底前恒大的有息負債有望從去年最高的8743億元降到6000億元以下，三條紅線(xiàn)至少實(shí)現一條變綠?！?/p>

其實(shí)在今年3月的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，恒大就給出了未來(lái)3年降檔目標：2021年6月30日將凈負債率降至100%以下，2021年12月31日現金短債比達到1以上，2022年12月31日將資產(chǎn)負債率降至70%以下，全面達到監管要求。

一位地產(chǎn)分析師認為，恒大一向狠抓銷(xiāo)售和回款，現金流穩定，當前減負步伐也一直在加快，完成降杠桿目標幾乎毫無(wú)懸念。

多元產(chǎn)業(yè)+數字科技，“新恒大”已露崢嶸

在地產(chǎn)主業(yè)穩步向好的同時(shí)，恒大還積極進(jìn)行多元化戰略布局。

“今天的恒大已經(jīng)不是過(guò)往的恒大?！痹S家印多次強調，恒大已是“多元產(chǎn)業(yè)+數字科技”的綜合性企業(yè)集團，并由此衍生出一個(gè)新概念“新恒大”。

“新恒大”定位為數字科技企業(yè)，產(chǎn)業(yè)生態(tài)覆蓋了衣食住行、文旅康養等領(lǐng)域，聯(lián)動(dòng)新能源汽車(chē)、互聯(lián)網(wǎng)流媒體等8大產(chǎn)業(yè)平臺，為數億客戶(hù)提供一個(gè)全新的服務(wù)生態(tài)。

目前，中國恒大、恒大汽車(chē)、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò )已成功上市。其中，最受矚目的恒大汽車(chē)同步研發(fā)14款車(chē)型，已發(fā)布9款，預計今年四季度試生產(chǎn)，明年大量交付。恒大汽車(chē)通過(guò)兩次配售分別籌資260億和106億港元，未來(lái)的目標是世界龍頭企業(yè)。

去年底分拆上市的恒大物業(yè) ，合約面積和在管面積預計今年底分別突破8億平米和6億平米，目標是“力爭成為全球最大綜合城市服務(wù)運營(yíng)商”。

其他產(chǎn)業(yè)如房車(chē)寶、恒大冰泉、恒大童世界等也將陸續分拆上市，可進(jìn)一步夯實(shí)恒大的資本實(shí)力。據悉，房車(chē)寶擁有全民經(jīng)紀人會(huì )員2129萬(wàn)，門(mén)店4.3萬(wàn)家，預計今年交易規模將超過(guò)2萬(wàn)億元。押注消費黃金賽道的恒大冰泉如今涵蓋礦泉水、糧油、乳業(yè)和生鮮四大板塊，業(yè)務(wù)分布在全國30多個(gè)省市，在全國擁有超50萬(wàn)家銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)。

據恒大披露資料，恒大童世界的定位是互動(dòng)文娛平臺，包括童世界主題樂(lè )園以及恒大海南?；◢u項目。有消息顯示，恒大童世界已邁出了分拆上市的步伐。天眼查信息顯示，今年5月，恒大將童世界和旅游資產(chǎn)裝進(jìn)一家由境外公司全資控制的主體，這被視作分拆上市前的必要準備。

可以想見(jiàn)，通過(guò)堅定實(shí)施新戰略，以及一系列資本運作，“新恒大”的資本版圖正在逐步擴大，市場(chǎng)需要以全新視角去觀(guān)察這個(gè)不一樣的恒大。

值得關(guān)注的是，恒大在強力回擊謠言的同時(shí)，于6月7日斥資3.36億港元回購中國恒大2908.4萬(wàn)股。有投資者稱(chēng)，此舉不僅有力地提振了投資者信心，也充分顯示出公司對發(fā)展前景的看好，將成為恒大估值回歸的重要催化劑。

獲國際投行力挺，評級上調

恒大的正面回應和一系列舉措，獲得了國際投行的力挺。

6月8日，摩根大通發(fā)布研報稱(chēng)，恒大發(fā)布聲明、回購股份等一系列動(dòng)作極大提振了市場(chǎng)信心，同時(shí)公司銷(xiāo)售持續強勁也消除了市場(chǎng)的擔憂(yōu)，上調評級至“增持”，目標價(jià)15港元。

摩根大通認為，恒大還有1.819億股的配額可以回購，預計公司還會(huì )繼續回購。此外，恒大的發(fā)展路線(xiàn)已經(jīng)清晰，完成以民生地產(chǎn)為基礎的“多元產(chǎn)業(yè)+數字科技”轉型，無(wú)論是恒大物業(yè)、恒大汽車(chē)、恒騰網(wǎng)絡(luò )均已得到市場(chǎng)認可，房車(chē)寶、恒大童世界、恒大冰泉等也將陸續分拆上市，一旦取得成功，這些資產(chǎn)的價(jià)值將會(huì )進(jìn)一步顯現。

摩根大通表示，恒大降負債遠超預期。從去年3月份開(kāi)始，通過(guò)實(shí)施“高增長(cháng)、控規模、降負債”的發(fā)展戰略，恒大的有息負債大幅下降近3000億。許家印在日前透露，本月底前恒大的有息負債有望從去年最高的8743億降到6000億以下，三條紅線(xiàn)至少實(shí)現一條變綠。

6月9日，銀河聯(lián)昌發(fā)布研報稱(chēng)，“總體而言，恒大流動(dòng)性不足的可能性不高?！?/p>

該行分析，2021年1-5月，恒大錄得預售回款約2500億元人民幣；其土地開(kāi)支同比下降 50至60%；恒大集團管理層此前曾表明，集團總負債從2020年底的7000億人民幣降至2021年上半年少于6000 億人民幣；預計其凈負債率將從2020年的153%降到2021年上半年的120-130%左右，并在2021年底進(jìn)一步降至100%以下。

銀河聯(lián)昌對恒大財務(wù)狀況保持積極看法，認為目前的整體財務(wù)狀況與其去年8月比已有大幅提升。并表示如果近期恒大股價(jià)下跌，可能是買(mǎi)入其股票的好機會(huì )。

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原標題： 恒大再造“新恒大”