投拓江湖 作者：投拓江湖
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PART1簽約主體是否適格
在具體勾地的實(shí)操當中，勾地合同通常以投資協(xié)議的形式來(lái)確定，正確且適格的簽約主體應當是當地的區縣級以上的地方政府。很多地方政府自簽約的時(shí)候，會(huì )基于自身風(fēng)險的考慮，要求房企與下屬的某個(gè)部門(mén)，直屬的平臺公司，開(kāi)發(fā)區委員會(huì )等簽約。
根據《城鎮土地國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》文件的規定，土體使用權出讓合同應當與市、縣級政府的土地管理部門(mén)簽訂。另外，根據《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》文件中第二條之規定，城市開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )作為出讓方訂立的土地使用權出讓合同的，應認定為無(wú)效。
至于開(kāi)發(fā)區委員會(huì )，區縣政府下屬部門(mén)作為投資協(xié)議簽約主體，是否具備效力的問(wèn)題，在實(shí)操中還存在一定的爭議，需要結合當地的司法實(shí)踐進(jìn)行判定。下圖展示了部分案例，供大家參考。
但基于勾地實(shí)操的考慮，除了主要的土地使用權出讓內容外，還會(huì )涉及各類(lèi)配套的政策，稅費優(yōu)惠等。如果只是區縣政府下屬的部門(mén)或者管委會(huì )簽訂了協(xié)議，供地是沒(méi)問(wèn)題。其他配套政策，需要地方政府協(xié)調其他部門(mén)予以落地，但是基于合同的相對性原則（這個(gè)問(wèn)題后面我會(huì )專(zhuān)門(mén)發(fā)文講），與某個(gè)部門(mén)簽訂的協(xié)議，對地方政府不具有約束力。
為確保投資協(xié)議的有效和落地，因此一般同區縣級以上地方政府簽訂。
PART2地塊條件是否滿(mǎn)足
土地的供應是否能滿(mǎn)足數量、條件、時(shí)間問(wèn)題，是勾地協(xié)議的核心條款。
除了常規的，需要對擬供應土地的數量、批次、供地時(shí)間、價(jià)格，地塊的面積、容積率、商住比、建筑密度、限高、三通一平條件以及價(jià)格等。最主要的還是要在協(xié)議中細化約定供地的時(shí)間、價(jià)格、商住比、面積是否符合事先約定等問(wèn)題。
特別是價(jià)格和商住比條件，這是房企是否決定參與拿地，以及最終拿地的決定條件。當價(jià)格高于協(xié)議約定，就涉及參拍后超出部分價(jià)款的返還方式問(wèn)題了。商住比如果不滿(mǎn)足約定、以及價(jià)格超出約定，還會(huì )涉及協(xié)議終止，房企的無(wú)責任退出問(wèn)題。
另外一種常見(jiàn)的情況就是城市規劃的調整，原來(lái)簽訂的投資協(xié)議，自履行了一部分后，剩下的部分因規劃的調整而無(wú)法完成供地。雖說(shuō)地方規劃的調整，是屬于行政行為，但在協(xié)議中地方政府是平等的簽約主體存在的，對房企造成損失的，可以要求解除合同，并且進(jìn)行損失的賠償。
PART3土地款直接返還的有效性
隨著(zhù)現在土地市場(chǎng)競爭的日趨激烈，一般很難以底價(jià)拿到，或多或少都會(huì )存在一定的溢價(jià)。
因此在投資協(xié)議里面，都會(huì )與地方政府約定一個(gè)大家都認可的拿地價(jià)格，低于該拿地價(jià)格的，就按約定的流程條件拿地；高于該拿地價(jià)格的，需由地方政府予以返還。
根據《國有土地使用權出讓收支管理辦法》文件中的規定，土地出讓金必須全額進(jìn)入財政賬戶(hù)，包括土地款、征地和拆遷補償、支農、城市建設以及其他款項。禁止以各類(lèi)形式免除、減免土地出讓金。這就是所謂的“財政收支兩條線(xiàn)”中的土地款收入的政策明文規定。
從政策和法律法規的角度來(lái)講，直接進(jìn)行返還超出約定部分的土地款，或者抵扣其他款項的約定，從實(shí)操的角度來(lái)講都是很難實(shí)行和落地的。
但是從合同法的角度講，只要是雙方自愿合法的協(xié)議，主體適格的，都應當是具備效力的?！秶型恋厥褂脵喑鲎屖罩Ч芾磙k法》僅僅是對直接返還和優(yōu)惠土地款的行為進(jìn)行了禁止性的限制，并沒(méi)有規定該種行為無(wú)效。
雖然直接返還很難執行和落地，但是并不影響在協(xié)議出現爭議時(shí)房企的索賠和法院判定地方政府賠償。因此在勾地協(xié)議里面，很多公司還會(huì )選擇直接約定超過(guò)部分的土地款直接返還，或者抵扣下批次的土地款。
PART4不適宜出現的條款
還有一些常見(jiàn)的風(fēng)險條款，看起來(lái)很簡(jiǎn)單直接有用，但是不適宜出現在投資協(xié)議里面的。
常見(jiàn)的有“保證拿地土地”“保證底價(jià)摘地”“排除其他人報名”“土地溢價(jià)分成”等描述性文字。這類(lèi)條款要么違反了行政法的，政府行為公開(kāi)、公平、公正的原則，要么違反了相關(guān)的具體房地產(chǎn)管理法規。此類(lèi)條款不宜在協(xié)議中直接約定，一旦曝光，而且還會(huì )給公司帶來(lái)一定的風(fēng)險。
上述條款需進(jìn)行間接表達，或者轉述性的描述。例如，將保證底價(jià)拿地，描述為約定最高拿地價(jià)格，以及超出價(jià)格以后房企的無(wú)條件自由退出權；排除他人報名描述為，招商資格前置，報名資格預先審查，或者是帶方案拿地等。
關(guān)于具體的優(yōu)惠政策及落地，可以在項目的配套費減免，部分住宅或者商業(yè)產(chǎn)品的政府回購，預售條件涉及的工程進(jìn)度方面適當放寬，將項目納入附近的優(yōu)質(zhì)學(xué)區，預售資金監管政策的放寬，辦理施工證以前進(jìn)行提前施工條件的放寬等納入協(xié)議當中約定。
關(guān)于具體的限制性的排他條件，可以通過(guò)在配建人才公寓，自持商業(yè)物業(yè)，修建一定體量的公建配套，以及紅線(xiàn)內和紅線(xiàn)外的幼兒園、市政道路、公共綠地等面積、規模和成本要求等的條款中進(jìn)行詳細的描述。
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題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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