作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)

三年前，萬(wàn)科活動(dòng)現場(chǎng)“活下去”的字樣曾遭到許多調侃，卻道出了如今多少地產(chǎn)人的心聲。

監管收緊、疫情疊加、股債雙殺、美元債違約、房企暴雷……吃不完的“瓜”背后是一家又一家房企倒下。

隨隨便便打開(kāi)一家上市房企的股價(jià)走勢圖，斜向右下的一條曲線(xiàn)，訴說(shuō)著(zhù)行業(yè)的溫度變化。

只不過(guò)，中國金茂的“寒冬”在更早的時(shí)候曾經(jīng)來(lái)過(guò)。

十多年前，曾為“方興地產(chǎn)”時(shí)高歌猛進(jìn)，接連斬獲北京、上海、寧波、杭州、深圳等地的地王項目，名聲“出圈”的同時(shí)企業(yè)規模迅速做大，隱患也就此埋下。

十多年后，方興不在，地王不再，但中國金茂仍需走出周期。

2021年1月25日，中國金茂公告稱(chēng)，2020年全年所有者應占溢利預計下降約40%-50%。消息一出，股價(jià)應聲而跌。至26日下午收盤(pán)，中國金茂報2.92港元/股，最低達2.89港元/股，創(chuàng )近兩年股價(jià)新低。

至2月初，中國金茂在9個(gè)交易日中累計通過(guò)1.61億港元回購5160.2萬(wàn)股股份，也沒(méi)能挽回市場(chǎng)信心。

中國金茂在公告中表示，集團錄得盈利下降主要由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控等原因，導致公司、集團部分聯(lián)營(yíng)及合營(yíng)企業(yè)項目售價(jià)不及預期，需計提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值所致。

盡管市場(chǎng)對此次計提頗多猜測并表示出擔憂(yōu)，但仍有市場(chǎng)機構給出向好看法。

國泰君安發(fā)布的一份研報中，選擇維持對中國金茂的“增持”點(diǎn)評。他們認為，通過(guò)一次性計提，中國金茂集中對此前拿地價(jià)格相對高的歷史問(wèn)題進(jìn)行報表處理，雖然對本期財報中造成了利潤較大幅度下降的影響，但這一影響將不會(huì )持續。

今年6月的股東大會(huì )上，中國金茂管理層表示，公司會(huì )在2020年及2021年集中消化掉2016年和2017年地價(jià)較高的項目，2022年以后毛利率會(huì )逐年回升。

事實(shí)上，過(guò)去行業(yè)發(fā)展階段，激進(jìn)拿地策略是各企業(yè)共識。直至2017年迎來(lái)房地產(chǎn)調控政策出臺最密集的年份,地王策略之下囤積的高價(jià)地塊盈利空間被擠壓。

2015年至2021年，中國金茂銷(xiāo)售金額與面積均呈上升增長(cháng)態(tài)勢，其中銷(xiāo)售面積從110.29萬(wàn)平方米增長(cháng)至1129.053萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額從278.07億元增長(cháng)至2311.06億元，而銷(xiāo)售均價(jià)在2018年達到近年最高值后便開(kāi)始下降。

具體來(lái)看，近七年，銷(xiāo)售均價(jià)表現為2.52萬(wàn)/平方米、2.54萬(wàn)/平方米、2.17萬(wàn)/平方米、2.55萬(wàn)/平方米、2.15萬(wàn)/平方米、2.05萬(wàn)/平方米、1.78萬(wàn)/平方米。

從營(yíng)收數據表現上來(lái)看，年報顯示，中國金茂2019-202年營(yíng)業(yè)總收入同比增長(cháng)11.98%、37.61%，增速加快；2019年凈利潤同比增長(cháng)16.97%，2020年同比下降28.21%，增速為下行趨勢。

營(yíng)收增速加快的同時(shí)，凈利潤增速同比下行，增收不增利現象明顯。

受市場(chǎng)政策、售價(jià)限制、土地成本上升等多方面因素影響，毛利率下降同樣成為行業(yè)級現象。

2020年，中國金茂整體銷(xiāo)售毛利率為20%，較2019年下降9個(gè)百分點(diǎn)，2021年上半年，中國金茂毛利率20.3%，同比下降12個(gè)百分點(diǎn)。

手有余糧心中不慌，在銷(xiāo)售及營(yíng)收表現均不佳之下，手握更多現金將為企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)更多安全底氣，而金茂債務(wù)總規模仍較高。

進(jìn)入2021年，據不完全統計，上半年中國金茂共出讓不少于10家的公司股權。最近一次是在11月17日，中國金茂擬以底價(jià)4.04億元轉讓旗下臺州環(huán)茂置業(yè)有限公司45%股權。

截至2021年中期，中國金茂錄得計息銀行貸款978.32億元，其中須于一年內償還的有息負債約為305.76億元，凈負債503.98億元，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為68.92%，凈負債率為51.64%，現金短債比1.26倍，“三道紅線(xiàn)”繼續保持綠檔。

資產(chǎn)負債方面，截至2020年末，中國金茂資產(chǎn)總額3877.56億元，負債總額2859.29億元，整體資產(chǎn)負債率73.74%。2021年中期，中國金茂資產(chǎn)總值達4400.89億元，負債總額上升至3332.59億元，資產(chǎn)負債率為75.73%

2021年6月末，中國金茂現金及現金等價(jià)物386.6億，較2020年末下降約48億；短期借款從2020年末的277.7億增長(cháng)至305.8億。

值得注意的是，截至2021年末，中國金茂共有9只合計近200億元的永續債存續。

2019年，中國金茂總裁李從瑞在接受觀(guān)點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)曾提到，市場(chǎng)化的核心是競爭，實(shí)際上是競爭的意識和體制，有了競爭，才能隨著(zhù)時(shí)間的推移不斷發(fā)展壯大。

據其說(shuō)法，市場(chǎng)化機制體制的助力，與充分發(fā)揮央企的屬性、優(yōu)勢，是中國金茂“活下去”的致勝法寶。

2015年10月，方興地產(chǎn)正式更名為“中國金茂控股集團有限公司”，同時(shí)亦宣布將從傳統意義上的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市運營(yíng)商轉變，“城市運營(yíng)商”戰略由此確立。

該年，中國金茂在上市十周年發(fā)布會(huì )上宣布了“5年內銷(xiāo)售額達到2000億元”的目標。李從瑞當時(shí)表示：“未來(lái)五年，中國金茂的版圖將從今天23個(gè)城市擴張到40個(gè)城市，簽約額將從500億元提升到2000億元，持有面積將從現在的50多萬(wàn)平米提高到200多萬(wàn)平米?！?/p>

2017年，中國金茂實(shí)現總簽約銷(xiāo)售約693億元，同比增長(cháng)43%；錄得營(yíng)收約310.75億，較上年的273.04億同比漲14%；凈利約39.78億，較上年25.36億同比漲57%。

其中，其城市運營(yíng)業(yè)務(wù)自2007年首個(gè)項目落地上海北外灘，至2018年，中國金茂已有13個(gè)城市運營(yíng)項目。同時(shí)，中國金茂城市運營(yíng)業(yè)務(wù)布局速度加快，2018年至2020年期間分別獲取項目6、7、7。

2020年，中國金茂先后落地武漢方島金茂智慧科學(xué)城、天津上東金茂智慧科學(xué)城、常熟金茂智慧科學(xué)城、青島大云谷城市運營(yíng)項目、丹陽(yáng)眼鏡風(fēng)尚小鎮、溫州鰲江國際新城、金華未來(lái)科學(xué)城等7個(gè)城市運營(yíng)項目，新增鎖定面積1080萬(wàn)平米。

2021年以來(lái)，新增貴陽(yáng)清鎮金茂水晶智慧新城、長(cháng)沙雅塘創(chuàng )新生態(tài)城、江西贛江新區中醫藥國際生態(tài)科技小鎮、上海浦東新區橫沔古鎮城中村項目、湖州金茂南太湖未來(lái)之窗等5個(gè)項目。截至12月，中國金茂的城市運營(yíng)項目已達32個(gè)。

不過(guò)，不同于住宅項目開(kāi)發(fā)，城市運營(yíng)項目存在更長(cháng)的孵化期，在長(cháng)時(shí)間運營(yíng)過(guò)程中需要大量資金投入，對房企而言仍存在壓力。

這種城市運營(yíng)方式，相比一般的住宅開(kāi)發(fā)，更考驗開(kāi)發(fā)商“造城”的功底。

中國金茂高級副總裁魏浙曾表示，這是一個(gè)片區達到一定規模，從而進(jìn)行的大型規?；鞘虚_(kāi)發(fā)，包括產(chǎn)業(yè)的導入和注入，需要一家企業(yè)更高、更強的綜合性能力，包括所需要的資金實(shí)力和規劃能力，城市主導運營(yíng)的能力，跟政府的合作能力。

顯然，未來(lái)如何將這份優(yōu)勢發(fā)揮至最大是中國金茂要考慮的問(wèn)題。

時(shí)間回到2021年6月，中國金茂以14.81億港元收購中國宏泰29.9%股權，成為其第二大股東，雙方同時(shí)訂立可換股債券認購協(xié)議，金茂認購中國宏泰發(fā)展本金約1.23億美元可換股債券。

中國金茂做城市運營(yíng)，宏泰做園區的運營(yíng)、管理、拓展，雙方有很多地方高度相似，在業(yè)務(wù)能力上能夠很好互補，這是宏泰和金茂合作的出發(fā)點(diǎn)。此次收購，中國金茂新增一級開(kāi)發(fā)及產(chǎn)業(yè)市鎮項目面積5797萬(wàn)平方米。

目前，依托于城市運營(yíng)商的定位，中國金茂深入挖掘和導入外部產(chǎn)業(yè)資源，從而構建產(chǎn)業(yè)整合以及落地能力，主要為大文化、大科技、大健康三個(gè)方向。

2021年5月，兩化重組，中國中化成為全球規模最大的綜合性化工企業(yè)，中國金茂依托母公司優(yōu)勢，同樣圍繞城市運營(yíng)項目，在生命科學(xué)、材料科學(xué)、基礎化工、產(chǎn)業(yè)金融等領(lǐng)域展開(kāi)深度合作。

截至2021年上半年，金茂產(chǎn)業(yè)資源戰略簽約154家。

至2021年年中，中國金茂已在全國布局53城。2020年，北京、南京、蘇州、上海、杭州、溫州、長(cháng)沙等七座城市全年銷(xiāo)售額超100億元。

土地儲備方面，2021年以來(lái)，中國金茂在北京、嘉興、無(wú)錫、溫州、蘇州、荊州、廈門(mén)、鄭州等城市獲儲布局，主要集中在二三線(xiàn)。除6月在南昌拿下的兩宗地塊溢價(jià)率均達到60%以上，其他城市地塊成交溢價(jià)率保持在較低水平。

截至2021年6月底，中國金茂總土地儲備超過(guò)8552萬(wàn)平方米。進(jìn)入下半年，于青島、長(cháng)沙、天津、常州等地競得十余宗地塊，均為底價(jià)成交。

據不完全統計，截至目前，中國金茂獲取的權益土地價(jià)格已超500億元，溢價(jià)率均處于較低水平。

從獲取方式上來(lái)看，2019年新增土儲為1390萬(wàn)平方米，同比下降38.62%，而2020年上半年進(jìn)一步降至583萬(wàn)平方米，且城市運營(yíng)貢獻占比超過(guò)50%，即約為291.5萬(wàn)平方米。2020年，新增土儲1417萬(wàn)平方米，城市運營(yíng)項目的貢獻由2016年不足10%升至44%，即約為623.48萬(wàn)平方米。

中國金茂表示：“希望在3年以后，60%土地儲備供給來(lái)自城市營(yíng)運，另外亦會(huì )留意并購的機會(huì )?！?/p>

從業(yè)務(wù)分部劃分的收入來(lái)看，城市運營(yíng)及物業(yè)開(kāi)發(fā)的營(yíng)收占比有所升高，從2018年的87%上升至2020年的91%。

2020年，中國金茂累計實(shí)現簽約銷(xiāo)售額2311億元，較2019年增長(cháng)44%，而2017年定下的“5年內銷(xiāo)售額達到2000億元”也宣告達成。

產(chǎn)品方面，中國金茂旗下打造了“府”“悅”“墅”三大產(chǎn)品線(xiàn)。以北京為例，“府”系產(chǎn)品目前共有廣渠金茂府、望京金茂府、亦莊金茂府、北京金茂府、東叁金茂府、頤和金茂府、未來(lái)金茂府、西山金茂府8個(gè)。

其中，西山金茂府于今年11月23日取得項目預售證，11月30日首批開(kāi)盤(pán)。其位置在北京豐臺區長(cháng)辛店，延續產(chǎn)品定位，戶(hù)型為建面約120-160平方米全家庭改善四居，容積率1.4,為目前北京最低密度的“府”系項目，銷(xiāo)售指導價(jià)6萬(wàn)/平方米。

作為中國金茂旗下的物業(yè)平臺，9月，金茂物業(yè)正式向港交所遞交招股書(shū)。據招股書(shū)披露，截至2021年7月31日，金茂通過(guò)與地方政府合作的方式，在全國成功承攬30個(gè)城市運營(yíng)項目，金茂物業(yè)目前已為金茂集團的19個(gè)城市運營(yíng)項目訂立了前期物業(yè)管理合約，金茂物業(yè)亦為金茂府的配套服務(wù)之一。

在酒店領(lǐng)域，2021年6月，中國金茂正式發(fā)布金茂酒店五大自有品牌嘉悅、璞修、隱逸、天玥、誠悅，計劃以輕資產(chǎn)酒店管理公司形象進(jìn)軍國內酒店業(yè)。

城市商業(yè)綜合體的打造也是城市運營(yíng)中的重要一環(huán)，“覽秀城”肩負著(zhù)商業(yè)標桿的定位。2021年，金茂商業(yè)旗下覽秀城的全新品牌標識“The Splendors”首次亮相。未來(lái)，張家港金茂覽秀城、青島金茂覽秀城、天津金茂匯將于2022年開(kāi)業(yè)。

資本領(lǐng)域，2021年上半年，金茂資本在智慧城市、智慧醫療賽道持續落地新項目，并積極拓展多個(gè)儲備項目。數字服務(wù)領(lǐng)域，中國金茂旗下的數字服務(wù)公司也于今年7月正式孵化成功。

如果說(shuō)城市運營(yíng)是中國金茂的重要增長(cháng)曲線(xiàn)，那么物業(yè)、商業(yè)、酒店等則為金茂的多元增長(cháng)曲線(xiàn)。產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的“長(cháng)板效應”之下，則為金茂培養發(fā)展多賽道競爭優(yōu)勢。

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原標題： 冬天法則 | 金茂周期