商業(yè)地產(chǎn)與電商 作者：明哥
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與電商
大多數人判斷店面好壞首先計算的可能是店鋪面積和租金，很少有人首先計算客流量。我們需要轉變觀(guān)念的是：通常一個(gè)店鋪價(jià)錢(qián)貴，并不僅僅是因為面積大。
店鋪選擇的四項核心指標：
第一項是客層；
第二項是客流量；
第三項是面積；
第四項才是價(jià)格。
客流量的大小是判斷店鋪所在地段好壞的重要因素，客流量大，店鋪的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)才會(huì )高；同樣的道理，運營(yíng)也可通過(guò)監控店鋪客流量，來(lái)粗略判斷商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)。
下面通過(guò)一個(gè)購物中心服裝店鋪案例來(lái)說(shuō)明客流量測算邏輯，為便于說(shuō)明做了部分簡(jiǎn)化。
一、租賃合約
該服裝店租賃面積150平米，租金及物業(yè)費250元/平米/月，租期3年；
二、開(kāi)店固定成本
開(kāi)店固定成本包括店鋪租金、員工成本、電費、裝修費等。
該店鋪每月經(jīng)營(yíng)的固定成本為：3.8萬(wàn)元+2.4萬(wàn)元+0.4萬(wàn)元+0.6萬(wàn)元=7.2萬(wàn)元
三、保本銷(xiāo)售額
為了達到不虧本，店鋪每月的營(yíng)業(yè)額至少要與經(jīng)營(yíng)店鋪的成本持平，才能保證存活下去，即：銷(xiāo)售金額-進(jìn)貨成本=店鋪經(jīng)營(yíng)固定成本。
假設平均零售價(jià)300元/件，銷(xiāo)售平均折扣85%，進(jìn)貨折扣率60%，那么每月需要賣(mài)出的件數為：
7.2萬(wàn)元/(255元-120元)≒531.5件/月
月銷(xiāo)售金額=13.6萬(wàn)元
銷(xiāo)售坪效=904元/平米/月
四、客流量
設該家店鋪平均客單件為1.2件/人，那么每天在店鋪中必須購買(mǎi)衣服的顧客人數為：
17.7件/天÷1.2件/人≒14.8人
假設每天進(jìn)店的100個(gè)人當中有10個(gè)人成交，即成交率為10%，那么每天進(jìn)店的顧客人數為：
14.8人÷10%=148人
如果進(jìn)店率為5%，那么該家店鋪門(mén)口的客流數量為：
148÷5%=2953人
從而，計算出該家店鋪每天必須有2953個(gè)人經(jīng)過(guò)此店的門(mén)口，即客流量為2953人時(shí)，這家店鋪才能保本，超過(guò)2953個(gè)人的客流量這家店鋪才有盈利空間。
啟示：
1、當店鋪門(mén)口的客流量增大時(shí)，其店鋪的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也會(huì )得到相應提高?？伎即蠹?，如果客流為日均4000人，其它因素不變，該店鋪能賺多少錢(qián)，多長(cháng)時(shí)間回本？
2、還可以通過(guò)提高進(jìn)店率、成交率、客單件等多種方法來(lái)增加利潤。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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