淮南在八十年代曾經(jīng)被國務(wù)院批準為“較大的市”。進(jìn)入21世紀，隨著(zhù)煤炭產(chǎn)能控制，曾經(jīng)的礦業(yè)大市經(jīng)濟發(fā)展停滯、勞動(dòng)人口流失，房地產(chǎn)和基礎建設也仿佛籠罩在淡淡的哀傷。

淮南八公山區曾被報道房?jì)r(jià)已經(jīng)“鶴崗化”，廠(chǎng)礦職工房只需5萬(wàn)元/套。市中心田家庵區雖尚不至于此，但房地產(chǎn)市場(chǎng)也長(cháng)期處于去化緩慢、量?jì)r(jià)漲幅有限。

據實(shí)地調研，淮南當前主城供應遠大于需求，未來(lái)中長(cháng)期市場(chǎng)缺乏爆發(fā)潛力。經(jīng)濟發(fā)展停滯、人口需求外流、政府規劃紊亂、爛尾長(cháng)期存在等都是制約淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素。

本次調研的區域為淮南主城區田家庵區，同時(shí)也是淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)核心區域。下文主要基于對田家庵區山北老城和山南新城兩個(gè)板塊的樓市情況。

 01 主城市場(chǎng)規模不足300萬(wàn)平方米2021年下半年在售項目流速腰斬

淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期以來(lái)相對封閉。2016年以前全年全市商品房銷(xiāo)售面積低于300萬(wàn)平方米，市場(chǎng)在售樓盤(pán)以本土房企為主。

2017年品牌房企在“高周轉、下沉三四線(xiàn)”下集中進(jìn)入淮南市場(chǎng)，全年全市商品房成交面積突破至334萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)40%。

2018年淮南碧桂園項目開(kāi)盤(pán)，一期共計成交房源過(guò)千套，短期內透支了市場(chǎng)存量需求。2019年起淮南樓市進(jìn)入下行階段。2020年起碧桂園項目尾盤(pán)傾銷(xiāo)，在售房源由精裝9000元/平方米（含1000元/平方米精裝）改至毛坯8000元/平方米，最后降至6000元/平方米。

需求透支下淮南新房成交規?？焖倏s減，2020年和2021年田家庵區商品住宅成交面積分別同比下降10%和12%。

據實(shí)地調研了解，以山北老城為例，2021年上半年市場(chǎng)相對平穩，剛需流量盤(pán)月均成交100套；下半年市場(chǎng)轉冷，月均去化水平降至50套以?xún)?，部分滯銷(xiāo)項目降至10套以?xún)取?022年返鄉置業(yè)明顯弱于往年，春節期間某流量項目?jì)H成交25套房源，同比回落70%。

 02 山北購房以潘家集剛需為主田家庵改善前往山南置業(yè)

淮南主城區田家庵區以舜耕山為界，劃分為山北老城和山南新城兩個(gè)板塊。周邊相接壤的潘集區、大通區、八公山區和謝家集區。其中八公山區和謝家集區煤礦資源已枯竭，購買(mǎi)貧瘠；鳳臺縣和壽縣相對獨立。主城區主力購房客群以潘集區和田家庵區兩區為主。

山北老城舊改較為艱難，新建商品房主要集中在邊緣板塊。購房主力群體為來(lái)自潘集區的煤礦職工，占山北老城在售項目成交50%以上，部分項目可達80%。

山南新城為市府搬遷后所在，生活配套欠缺，教育配套東西分布不均。東部擁有學(xué)區資源，如淮南師范附小山南校區等。購房主力群體為來(lái)自山北老城的改善客戶(hù)。

03 居民信貸寬松，首付2成、利率下降房企信貸持嚴，預售資金嚴格支取

截至2022年3月，居民涉房信貸寬松。首套房首付最低20%，放款周期縮短至1個(gè)月以?xún)?。首套房利率?.88%高點(diǎn)降至5.38%，二套房利率降幅有限仍為6.38%。據調研了解，山北老城剛需項目低首付現象普遍，部分項目存在首付分期情況。

房企信貸持嚴，預售資金全部進(jìn)政府監管賬戶(hù)。重點(diǎn)監管資金每棟樓約1千萬(wàn)元，結構封頂提取80%。此前某房企通過(guò)假合同違規提取，現僅能通過(guò)第三方企業(yè)提取，開(kāi)發(fā)商嚴禁提取。

04 在售項目送車(chē)返現多種方式降價(jià)渠道分銷(xiāo)盛行但實(shí)際效果有限

2021年下半年在售項目為求加快銷(xiāo)售流速，概括而言主要采取變相降價(jià)和加大分銷(xiāo)力度兩種方式。但購房者信心缺失、購買(mǎi)力透支等問(wèn)題，對實(shí)際成交的拉動(dòng)效果有限。

變相降價(jià)方面，政府施行限跌令（備案價(jià)不得低于預售價(jià)格96.5折）。實(shí)地調研了解，在售項目通過(guò)送車(chē)位、送車(chē)和售后返款等方式變相降價(jià)。實(shí)際折扣或大于9折。此外，部分項目支持首付分期，即首付3萬(wàn)元剩余首付款4個(gè)月免息。

加大分銷(xiāo)方面，當前分銷(xiāo)占項目成交比重為30%至80%不等；傭金最高達2萬(wàn)元/套，占成交總價(jià)款約3%。

05 樓市發(fā)展緩慢歸因于三大痛點(diǎn) 資源枯竭、規劃紊亂、爛尾長(cháng)存

我們認為淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期處于去化緩慢、量?jì)r(jià)漲幅有限的狀態(tài)，主因是存在三大痛點(diǎn)：

宏觀(guān)上，資源型城市經(jīng)濟與人口失速魔咒。節能減排下煤炭行業(yè)不景氣、產(chǎn)業(yè)轉型緩慢的背景下淮南長(cháng)期存在經(jīng)濟發(fā)展失速和勞動(dòng)人口流出的問(wèn)題。

2020年淮南GDP13337億元，總量在安徽省13個(gè)地級市中位列倒數5名。根據第七次人口普查數據，淮安2020年末常住人口較2010年末減少30.8萬(wàn)人，考慮到2015年壽縣新劃入淮南管轄，淮南十年實(shí)際常住人口減少70萬(wàn)人。

經(jīng)濟和人口的雙重影響使得淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)先天存在需求規模較小、需求結構單一的問(wèn)題。本市戶(hù)籍勞動(dòng)人口多外務(wù)工，根據百度遷徙數據，2022年春節期間遷入遷出淮南的人口主要來(lái)自合肥、上海和蘇州等城市。據實(shí)地調研了解，處于改善子女教育目的購房者多前往合肥置業(yè)，合肥與淮南接壤的地緣性因素下改善購房需求流失明顯。

中觀(guān)上，市政規劃紊亂，房地產(chǎn)市場(chǎng)封閉。政府規劃朝令夕改，以山南新區為例，2005年山南新區初步建立。據公開(kāi)報道，2014年、2018年、2021年均有發(fā)布新的規劃變動(dòng)，其中一度停止對新區的開(kāi)發(fā)。據實(shí)地調研來(lái)看，雖山南新區建設已久，但截至2022年初仍沒(méi)有齊全的配套商業(yè)，各住宅區教育配套并不完善。

房地產(chǎn)市場(chǎng)運行較為封閉，據了解土地市場(chǎng)成交依舊以劃撥和勾地為主，招拍掛僅為確權程序。從碧桂園和融創(chuàng )分別僅在淮南開(kāi)發(fā)了一個(gè)項目，后續再無(wú)開(kāi)發(fā)計劃。

微觀(guān)上，爛尾樓問(wèn)題長(cháng)期存在?；茨戏康禺a(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期存在新房項目爛尾情況，高峰期曾經(jīng)占在售項目的30%。2020年起政府著(zhù)手通過(guò)引入社會(huì )資本盤(pán)活爛尾項目，2021年受信貸資金影響一部分項目面臨二次爛尾。

除卻上文提及的三大痛點(diǎn)外，具體到本輪市場(chǎng)下行，還是有其他誘因：

1) 2021年房企暴雷，山南新城恒大御府一度停工（現已復工），購房者出現恐慌情緒；

3) 合肥市場(chǎng)降溫，淮南市場(chǎng)信心缺失。

典型調研項目一：融創(chuàng )·玉蘭公館