江蘇省地處中國大陸東部沿海，區域上連接南北，北接山東，東南與上海、浙江接壤，西連安徽，是長(cháng)江三角洲地區的重要組成部分。地區經(jīng)濟發(fā)達，產(chǎn)業(yè)均衡，GDP總量連續多年居于全國第二，人均GDP更是持續蟬聯(lián)全國第三位，僅次于北上兩市。除了直轄市外，江蘇人口密度高居于其他省份，房地產(chǎn)市場(chǎng)總量可觀(guān)，開(kāi)發(fā)投資總額居于全國第二。良好的經(jīng)濟基本面和持續高熱房地產(chǎn)市場(chǎng)孕育出了多家規模房企，新城、中南等已是行業(yè)翹楚。那么江蘇市場(chǎng)究竟發(fā)展如何，哪些城市值得企業(yè)投資布局？當下蘇系房企現狀及擴張模式存在什么問(wèn)題？幾家蘇系本土房企中誰(shuí)的前景最值得看好？

全國第二大商品房市場(chǎng)，2019年數據顯示近8成城市房?jì)r(jià)收入比低于全國平均。2020年，江蘇省商品房銷(xiāo)售總額高達1.94萬(wàn)億元，占全國商品房銷(xiāo)售額的11.2%，僅次于廣東省，居于全國第2位。全省城鎮居民人均可支配收入為53102元，遠高于全國平均的43834元，在全國31個(gè)省和自治區中排名第4，而2020年江蘇省商品房銷(xiāo)售均價(jià)僅為12581元/平方米，排名全國第7。從居民購買(mǎi)力來(lái)看，江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐強勁。具體城市而言，以2019年數據為例，江蘇省內除了蘇州、南京以及無(wú)錫外，其他10個(gè)城市的房?jì)r(jià)收入比均低于全國平均水平。

（2）開(kāi)發(fā)投資增速穩定，南京蘇州占近半份額（部分略）

城市而言分化形成三個(gè)梯隊，蘇州南京兩市占據近半份額，區域而言蘇南優(yōu)于蘇中優(yōu)于蘇北。從江蘇省各個(gè)市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規模來(lái)看，可以發(fā)現其主要分化成3個(gè)梯隊：蘇州、南京兩市為第一梯隊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在2500億以上；無(wú)錫、南通、常州、徐州、揚州五市為第二梯隊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在1000億左右；鹽城、泰州、鎮江、連云港、淮安、宿遷六市為第三梯隊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在400億上下。區域而言，由于江蘇省經(jīng)濟重心更靠近蘇南區域，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規模上蘇南更優(yōu)，蘇中其次，蘇北目前處于省內較弱位置。

3、外來(lái)規模房企積極進(jìn)駐，省內份額被擠占嚴重

（1）50強房企全部進(jìn)駐，本土房企存在感低

作為一直以來(lái)的經(jīng)濟強省，江蘇省內不僅催生了不少本土房企，也吸引了很多外來(lái)房企，特別是品牌房企在此不斷加碼布局，市場(chǎng)熱度不斷攀高。據統計，截止2020年底，50強房企已全部進(jìn)駐江蘇省，并且大部分在早期便有布局。即便是濱江、祥生和華夏幸福這樣的區域性房企，也在江蘇的多個(gè)城市有項目在售。濱江集團是50強房企中最晚進(jìn)駐江蘇的房企，作為深耕浙江的房企，截止2017年底在省外只拓展了上海和深圳兩個(gè)一線(xiàn)城市。然而企業(yè)在2018年選擇從南通切入江蘇，又在2020年成功開(kāi)拓蘇州和南京市場(chǎng)，把戰略升級為將浙江、江蘇、廣東和上?！叭∫皇小弊鳛閼鹇园l(fā)展要地，說(shuō)明江蘇省在房企全國化進(jìn)程中有著(zhù)舉足輕重的地位。由于江浙滬之間互通便捷且同屬經(jīng)濟基礎良好的長(cháng)三角城市群，近年來(lái)也有不少中小型浙系房企在江蘇持續開(kāi)疆拓土，比如德信和大家地產(chǎn)，雖之前在無(wú)錫、蘇州有所布局，但分別在2020年、2021年首進(jìn)南京，試圖擴大在江蘇市場(chǎng)上的影響力。

隨著(zhù)外來(lái)房企的入駐和持續擴張，本土房企的生存空間受到了擠壓。從2021年1-4月江蘇省房企流量銷(xiāo)售金額排行榜來(lái)看，基本是全國性品牌房企的天下，碧桂園、萬(wàn)科地產(chǎn)、融創(chuàng )中國包攬榜單前三位，也是1-4月份僅有的3個(gè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)超兩百億的房企。反觀(guān)蘇系本土房企，進(jìn)入榜單20強的只有中南、新城和弘陽(yáng)三家，且他們都在上海設有總部，正著(zhù)力進(jìn)行大跨度的全國擴張。此外，新城和中南雖保住了前十的地位，但相比碧桂園只有不到一半的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。

（2）本土房企不離大本營(yíng)，土拍市場(chǎng)火熱

本土房企不甘示弱，土拍市場(chǎng)仍有身影。從房企在江蘇省13個(gè)地級市的投資額來(lái)看，拿地前列大部分是處TOP50行列的外來(lái)規模房企，但投資金額TOP20中仍有5家本土房企，分別是新城、中南、頤居建設、蘇高新和弘陽(yáng)。新城、中南和弘陽(yáng)從江蘇起家，逐步成長(cháng)為全國性規模房企，但在江蘇仍有一定規模的土儲占比。據CRIC統計，截止2020年底，這三家房企在江蘇省的土儲建面占比分別達29%、42%、56%，再結合2020年在江蘇招拍掛市場(chǎng)上的表現，表明他們仍將江蘇作為今后發(fā)展的重要根據地。兩個(gè)本土小房企頤居建設和蘇州高新，則分別靠在南京拿的幾幅高價(jià)地以及與其他規模房企合作拿地上榜，積極爭取資源以便未來(lái)的銷(xiāo)售規模有所支撐。

土拍市場(chǎng)競爭激烈，地王頻出，地價(jià)交替激增。由于品牌開(kāi)發(fā)商較早進(jìn)駐，近年來(lái)又通過(guò)限地價(jià)穩行情，據CRIC統計，早在2016、2018年，南京和蘇州的地王樓板價(jià)就分別突破4.5萬(wàn)/平方米和3萬(wàn)/平方米，高于省內其他城市，近兩年熱度不減，仍有德信、大家等中小房企涌入。同時(shí)，至2020年4月30日，連云港、常州、無(wú)錫三個(gè)城市的地王樓板價(jià)也即將突破2萬(wàn)元大關(guān)，特別是無(wú)錫，在不久前結束的首次集中供地中，成交16宗地塊有12宗都被50強房企拿下，平均可比地價(jià)上漲30%以上。一方面由于棚改需求釋放，另一方面由于外來(lái)開(kāi)發(fā)商加速進(jìn)駐，其他城市的地價(jià)也出現了不同程度的上升，部分在2021年前四月刷新了原先的地王樓板價(jià)。以宿遷為例，2020年下半年開(kāi)始地市明顯轉熱，幾乎每場(chǎng)土拍都有新的單價(jià)地王誕生。究其原因，主要是融創(chuàng )、綠城、正榮等品牌房企均在2020年進(jìn)入宿遷市場(chǎng)，土拍競爭越發(fā)激烈。如2020年12月末出讓的宿城16地塊經(jīng)歷了200余輪競拍才由建發(fā)競得，平均樓板價(jià)高達15600元/平方米，創(chuàng )下宿遷成交地價(jià)新高，而此前的單價(jià)地王宿城09地塊在當年10月份拍賣(mài)時(shí)僅經(jīng)過(guò)了65輪競拍。

本土重量級房企新城和中南已經(jīng)實(shí)現全域布局，本土小房企據守大本營(yíng)，向外擴張有限。新城控股和中南置地作為老牌蘇系房企，在2018年便實(shí)現了對江蘇13個(gè)地級市的全域布局，同屬全國規模TOP50的弘陽(yáng)離“做透大江蘇”也只差連云港一座城。紅星地產(chǎn)、港龍、朗詩(shī)、蘇寧置業(yè)、頤居建設對省內城市的布局也較為完善，數量過(guò)半。蘇高新、嘉宏、黑牡丹則據守大本營(yíng)，外拓城市僅為1-2個(gè)，但在起家城市的各個(gè)區基本都有項目分布，特別是嘉宏，已深入布局鄉鎮板塊，深挖下沉市場(chǎng)，才能在常州銷(xiāo)售榜位列第三。南京金融城專(zhuān)注于金融企業(yè)集聚區的開(kāi)發(fā)，迄今只在南京一座城市開(kāi)展項目。

省內城市布局完善，但投資力度各有側重。新城、中南和弘陽(yáng)在江蘇省內的布局最為完善，但從總土儲建筑面積的分布上來(lái)看，各城市投資力度也有所差異，截止2020年底土儲分布并非均勻，呈現出了向其中部分城市傾斜的狀態(tài)，土儲占比大于15%的城市均只有兩家。中南置地的土儲建面近4成集中在大本營(yíng)南通，其次是占比19.6%的蘇州，其余城市的占比不足10%，無(wú)錫、常州、揚州、宿遷和連云港的土儲建面占比則只有1%左右。新城控股的土儲主要集中在大本營(yíng)常州，占比達18.7%，蘇州土儲占比不相上下。對弘陽(yáng)而言，本就有56%的總土儲建面位于江蘇省內，這部分土儲大部分位于徐州和南京，大本營(yíng)南京并非占比最高的城市，而是徐州，占比約20%。說(shuō)明即使省內實(shí)現了全覆蓋，但仍有所倚重，重倉之地除了大本營(yíng)外，還搭配有另一座城市，如蘇州和徐州?？紤]到外拓省外市場(chǎng)的風(fēng)險，尤其當前整個(gè)長(cháng)三角市場(chǎng)熱度較高，我們判斷蘇系房企將持續深耕省內，擴大省內其他城市的土儲規模。

本土房企省內積極擴張版圖，但存在感較弱，常州上榜蘇系房企最多。根據CRIC監測的江蘇省7個(gè)地級市銷(xiāo)售額榜單，排名前十的房企中，僅常州市場(chǎng)仍有半數十強席位被蘇系本土房企占據，無(wú)錫市場(chǎng)甚至已無(wú)本土房企身影。常州上榜的蘇系房企最多，達5個(gè)。其中，新城作為常州起家的品牌房企，在當地仍占有一定的市場(chǎng)份額，以118.19億的銷(xiāo)售金額、67.32萬(wàn)平米的銷(xiāo)售面積、5051套的銷(xiāo)售套數穩居三榜冠軍。嘉宏集團和黑牡丹集團也是常州本土房企，穩健發(fā)展的同時(shí)積極擴張，前者除了鎖定發(fā)展成熟的懷德板塊、恐龍園板塊和市府板塊等，同時(shí)還大力布局鄉鎮板塊，致力于打造產(chǎn)品標桿。常州本土房企較多，也與其市場(chǎng)變動(dòng)有關(guān)，13年、14年常州市場(chǎng)因城區樓盤(pán)集中，大量商品房積壓，甚至一度被稱(chēng)為繼鄂爾多斯之后又一“鬼城”，故較多大型房企未持續布局常州，反而給本土企業(yè)發(fā)展贏(yíng)得了機會(huì )。

宿遷市場(chǎng)規模較小，外來(lái)品牌房企較晚布局，萬(wàn)科、綠地、旭輝等都在2017年之后才進(jìn)駐。宿遷當地發(fā)展較好的除了新城、紅星這樣早年深耕江蘇的品牌房企，還有富園、安禾等起家宿遷泗陽(yáng)縣的小房企，但隨著(zhù)品牌房企加速入局，未來(lái)競爭格局或有較大變動(dòng)。起家徐州當地的房企榜上無(wú)名，本土房企雖剩4家，但均起家于省內其他城市。

在南通，除中南置地持續霸榜首位，遠創(chuàng )和銀洲也分別憑借在市區和啟東的中高端項目入榜。南京和蘇州市場(chǎng)規模處省內前位，外部房企入市較早，市場(chǎng)競爭激烈，但蘇州高新和頤居建設兩家本土房企卻屹立不倒。蘇高新以321.84億元的銷(xiāo)售金額拔得蘇州榜頭籌，為當地唯一破300億元的房企，超出第二名招商蛇口近200億元。得益于上瑞閣、海和云庭、鉑灣瀾庭、山水樾瀾庭等項目實(shí)現熱銷(xiāo)，支撐作用較大。頤居建設也是憑借多年口碑打造了多個(gè)熱銷(xiāo)項目，但排名已不及金地、萬(wàn)科等來(lái)勢洶洶的頭部規模房企，位列南京全口徑銷(xiāo)售榜第七。并且，起家南京的全國品牌房企如朗詩(shī)、銀城國際和蘇寧置業(yè)排名也不及近兩年新進(jìn)南京的新希望、卓越等外來(lái)房企。無(wú)錫市場(chǎng)受外來(lái)房企影響最大，本土房企在榜上已不見(jiàn)蹤影，反倒是融創(chuàng )在當地權益銷(xiāo)售超百億，拉開(kāi)第二名近50億的距離。

（3）雙輪驅動(dòng)拿地是特點(diǎn)，抱團品牌房企沖規模

借助商業(yè)基因多元拿地，加大合作開(kāi)發(fā)力度擴規模。蘇系房企的投資展現出兩個(gè)特征，一是借助商業(yè)基因商住聯(lián)動(dòng)拿地，雙輪驅動(dòng)的新城，早年就以吾悅廣場(chǎng)為切入點(diǎn)，至今已開(kāi)業(yè)百余座，成功在國內商業(yè)地產(chǎn)占據一席之地；弘陽(yáng)2020年企業(yè)通過(guò)收并購和商住聯(lián)動(dòng)拿地的建面占比也達到了35%，商住聯(lián)動(dòng)拿地對企業(yè)的土地貢獻比率也很高；而蘇寧置業(yè)依托母公司電器銷(xiāo)售資源，紅星地產(chǎn)借助母公司家居資源，兩家公司有著(zhù)濃厚的商業(yè)基因，在拿地過(guò)程中都起到了助推作用。

不僅僅是這些規模房企和擁有母公司強大商業(yè)資源的公司，江蘇的小型房企嘉宏集團也積極借助商住聯(lián)動(dòng)拿地：2018年至2020年間，企業(yè)在常州市通過(guò)招拍掛以及收并購的方式成功斬獲了4幅商住土地，均用于打造企業(yè)的星光系列商住綜合體。針對這些綜合體類(lèi)型的地塊，嘉宏還專(zhuān)門(mén)打造了依托大型城市綜合體的配套資源，選擇城市潛力地段，以大盤(pán)的視角和格局打造項目“蔚藍”產(chǎn)品系。另外企業(yè)還借助本土優(yōu)勢，積極參與常州的城市更新改造項目，在2018年4月，集團完成了對安陽(yáng)里項目的改造，并成功拿到了項目的開(kāi)發(fā)權。

另一個(gè)特點(diǎn)是積極與規模房企合作，抱團聯(lián)合開(kāi)發(fā)。由于外來(lái)房企的持續進(jìn)駐，土地價(jià)格上漲，本土房企僅靠單打獨斗很難取得市場(chǎng)競爭優(yōu)勢，合作拿地能有效降低拿地成本、擴大銷(xiāo)售規模、分散風(fēng)險，也成為蘇系房企重要的拿地手段。以蘇高新為例，雖布局城市有限，但多年的城市深耕積累了口碑和經(jīng)驗，因此贏(yíng)得了不少合作機會(huì )，尤其是在蘇州，和萬(wàn)科、招商、仁恒等均有合作項目，也因此在競爭激烈的蘇州市場(chǎng)穩住了龍頭地位并取得絕對優(yōu)勢。嘉宏集團同樣與品牌房企保持了積極合作，2019年5月，嘉宏集團與雅居樂(lè )合作開(kāi)發(fā)了高鐵新城項目，之后在2020年3月，企業(yè)通過(guò)與南通雅居樂(lè )聯(lián)合拿地成功新進(jìn)駐了南通，與規模房企合作進(jìn)駐新城幫助企業(yè)有效降低風(fēng)險。

2、外拓城市數量偏少，偏愛(ài)合作模式

（1）以大本營(yíng)為中心逐漸外拓，擇滬為第二總部（略）

（2）積極推進(jìn)外圍拓展，省內頭部房企已全國化（部分略）

從單個(gè)房企來(lái)看，紅星地產(chǎn)、新城控股、中南置地及朗詩(shī)地產(chǎn)的全國化布局水平較高，2020年江蘇省內銷(xiāo)售金額貢獻只占不到40%。其中頭部房企如新城控股和中南置地，較早走出江蘇省，開(kāi)啟全國化布局。紅星地產(chǎn)則是憑借其家居集團紅星美凱龍早年的商業(yè)布局，在建立初始階段就開(kāi)啟了全國化布局。朗詩(shī)地產(chǎn)則是在2007年走出江蘇省開(kāi)啟全國化布局，其后甚至走出國門(mén)在美國布局多個(gè)項目，加上總部多遷至上海，省內頭部房企基本上已經(jīng)擺脫了蘇系房企的標簽。但從長(cháng)三角區域的銷(xiāo)售占比來(lái)看，除了紅星地產(chǎn)和朗詩(shī)地產(chǎn)，其他房企的長(cháng)三角區域銷(xiāo)售占比都超過(guò)50%，可以看出蘇系房企整體側重布局長(cháng)三角區域，對長(cháng)三角的依賴(lài)度較高。

（3）早期深耕長(cháng)三角，外拓新城市合作拿地占比高

由于蘇系房企大本營(yíng)多在人口和經(jīng)濟條件皆比較好的蘇南區域，因此借由區域紅利，多數房企在創(chuàng )始初期深耕本省或長(cháng)三角區域，之后以長(cháng)三角為中心逐步向外擴張，并且早期外拓以市場(chǎng)容量更大，風(fēng)險系數更小的高能級城市為主。以目前蘇系規模最為突出的新城控股和中南建設為例：

新城控股1993年起家常州，2003年企業(yè)深耕長(cháng)三角的戰略，到2010年，企業(yè)共布局了5個(gè)城市，其中南京、無(wú)錫、蘇州、常州均為江蘇省內城市，另外還有周邊的上海。2011年、2012年新城跨出長(cháng)三角區域分別新進(jìn)入入長(cháng)沙、武漢兩市，但均是以綜合體項目的形式進(jìn)駐新城。2013年企業(yè)的擴張仍然是環(huán)繞長(cháng)三角展開(kāi)，當年新進(jìn)入了鎮江、南通以及杭州三城。2014年新進(jìn)入了長(cháng)春、南昌、安慶、?？谝约扒鄭u、濟南兩市，但是其中僅有青島以及濟南是住宅項目，其他四城均以綜合體形式進(jìn)駐。因此，若是排除綜合體布局項目，可以很明顯發(fā)現新城外拓路徑為首先以常州為核心布局省內及周邊高能級城市，之后逐步向長(cháng)三角其他城市擴展，首度走出長(cháng)三角選擇了距離較近的山東的二線(xiàn)城市，相對穩健。并且根據企業(yè)年報公布信息，一般企業(yè)綜合體進(jìn)駐時(shí)權益比例均為100%，而通過(guò)住宅項目新進(jìn)南通、杭州、濟南、青島時(shí)均采取了合作拿地的形式。

中南的擴張之路同樣呈現以長(cháng)三角為核心，逐步外擴且以高能級城市為主擴張的趨勢。截止至2015年，中南共布局了南通、南京、蘇州、上海、北京五座城市，其中北京僅一個(gè)規模較小的收并購項目，可以看出由于北京距離總部南通距離較遠，企業(yè)的布局還是比較謹慎。在2016年中南置地邁出重要一步，將總部遷至上海，借助上海的金融便利開(kāi)啟了大刀闊斧的全國化之路。同年中南新進(jìn)天津、武漢、杭州等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，還嘗試了入駐寧波，但是最終沒(méi)能成功。而從企業(yè)的布局的幾座城市而言，整體還是在圍繞總部周邊區域以及早有落子的北京，管理半徑相對較小。2017年中南置地再度提出“走出長(cháng)三角”策略，此時(shí)企業(yè)的布局范圍更加開(kāi)闊，當年新進(jìn)的城市距離總部的距離更加開(kāi)闊，但是新進(jìn)的7個(gè)城市均為基本面支撐良好的一二線(xiàn)城市。

中南也普遍采用合作的方式進(jìn)駐新城，相較新城而言，中南的合作方式更加多樣。中南合作拓土模式代表城市有寧波、西安、深圳、天津、鄭州等，從其合作模式上來(lái)看，中南合作的方式非常多樣：像企業(yè)新進(jìn)寧波時(shí)是通過(guò)與德信合作斬獲一塊司法拍賣(mài)土地；新進(jìn)西安、天津是通過(guò)收并購項目股權，之后在西安還通過(guò)與當地政府簽約合作進(jìn)一步擴大業(yè)務(wù)，涉及特色小鎮、城市更新以及PPP項目合作等多種類(lèi)型，通過(guò)大規模合作，進(jìn)駐西安第二年中南銷(xiāo)售額即突破百億；而新進(jìn)鄭州則是通過(guò)與本土房企合作設立合資公司；新進(jìn)深圳則是通過(guò)與地方性房企合作城市更新項目。

3、熱衷雙輪驅動(dòng)模式，產(chǎn)品線(xiàn)普遍標準化

（1）雙輪驅動(dòng)協(xié)同發(fā)展，其他多元化力度不高

蘇系房企整體較為專(zhuān)注地產(chǎn)主業(yè)，涉足的多元化范圍相對較窄，基本上主要圍繞地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。如蘇州高新涉及地產(chǎn)、節能環(huán)保、戰略新興產(chǎn)業(yè)、非銀金融與產(chǎn)業(yè)投資。此外，蘇系房企還有一個(gè)典型特點(diǎn)為基本上都是“雙輪驅動(dòng)”協(xié)同發(fā)展。新城控股、弘陽(yáng)地產(chǎn)、紅星地產(chǎn)和蘇寧置業(yè)等都是地產(chǎn)＋商業(yè)運營(yíng)，地產(chǎn)為商業(yè)引流賦能，反之商業(yè)也能為地產(chǎn)溢價(jià)賦能，由此商業(yè)與地產(chǎn)將發(fā)揮協(xié)同效應，打造差異化優(yōu)勢。此外還有起家建筑行業(yè)的中南置地專(zhuān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)＋建筑施工，朗詩(shī)地產(chǎn)地產(chǎn)＋輕資產(chǎn)代建模式，銀城國際則是地產(chǎn)＋物業(yè)服務(wù)組合。

部分蘇系房企天生帶有雙輪基因，起家于地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。如弘陽(yáng)集團從紅太陽(yáng)裝飾城開(kāi)始，本身具有商業(yè)基因，2003年弘陽(yáng)·旭日華庭開(kāi)盤(pán)，實(shí)現從商業(yè)到地產(chǎn)的跨越，經(jīng)過(guò)20多年的運營(yíng)，弘陽(yáng)已經(jīng)形成了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)跟商業(yè)運營(yíng)雙輪驅動(dòng)的構架，截止2020年底已累計開(kāi)業(yè)6座弘陽(yáng)廣場(chǎng)，正在籌備開(kāi)設9座弘陽(yáng)廣場(chǎng)，位于合肥、徐州、濟寧、煙臺、常州等城市。同樣有紅星地產(chǎn)，從1986年一家家居作坊到2000年“紅星美凱龍”品牌下的第一個(gè)商場(chǎng)，通過(guò)商場(chǎng)運營(yíng)的地緣屬性打造自銷(xiāo)地產(chǎn)項目，確定城市綜合體開(kāi)發(fā)思路。此外還有中南置地，1988年中南置地母公司中南集團起步，前身為建筑包工隊，經(jīng)過(guò)一系列發(fā)展2005年打造地產(chǎn)項目開(kāi)啟其地產(chǎn)元年。也有蘇系房企是在地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)階段，進(jìn)入相關(guān)多元化行業(yè)，通常進(jìn)入行業(yè)少，基本上選擇方向多為商業(yè)運營(yíng)、代建、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，選擇做深做精。如新城控股經(jīng)過(guò)約15年發(fā)展后將業(yè)務(wù)版圖擴展至商業(yè)地產(chǎn)，2015年首度提出雙輪驅動(dòng)后，新城引入一系列商業(yè)管理方面職業(yè)經(jīng)理人來(lái)提升人力資源和運營(yíng)效率。2016年聘任元萬(wàn)達商管常務(wù)副總裁陳德力先生任公司副總裁，之后聘任萬(wàn)達及萬(wàn)科相關(guān)職業(yè)經(jīng)理人，持續加碼商業(yè)運營(yíng)發(fā)展。截止至2020年底，新城共在全國布局了156座吾悅廣場(chǎng)，覆蓋了全國118個(gè)城市，初步完成了全國化布局。持有已開(kāi)業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)正式達到100座，進(jìn)入百店時(shí)代。朗詩(shī)地產(chǎn)則是投入輕資產(chǎn)代建藍海，其綠色科技建筑產(chǎn)品差異化構成朗詩(shī)的核心競爭力，未來(lái)有望在快速增長(cháng)的代建市場(chǎng)中獲取更大的市場(chǎng)份額。

（2）市場(chǎng)成熟，本土房企多數形成標準化產(chǎn)品線(xiàn)（略）

蘇州、南京、無(wú)錫三城經(jīng)濟持續向好，人口吸引力強，發(fā)展前景最優(yōu)。具體到各個(gè)市而言，我們結合GDP、人口、房地產(chǎn)投資等多項指標，綜合市場(chǎng)情況及購買(mǎi)力情況對城市現行市場(chǎng)和未來(lái)前景做出判斷。江蘇市場(chǎng)內分化較為嚴重，不論是當前市場(chǎng)還是未來(lái)前景，蘇州、南京、無(wú)錫三城都最值得看好，一方面產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先，經(jīng)濟發(fā)展動(dòng)力強勁，人均GDP分列省內前三，另一方面作為省內強城，科教文衛方面也更加發(fā)達，兩大因素影響下，三城人口虹吸效應明顯，戶(hù)籍人口比均在1.2以上。另外常州、南通以及揚州表現也比較突出，屬于省內第二梯隊，不過(guò)目前三城土拍較熱，尤其4月常州土拍剛剛創(chuàng )下了樓板價(jià)新紀錄。徐州當前市場(chǎng)發(fā)展較好，但是由于經(jīng)濟發(fā)展較為落后，人口持續外流，隨著(zhù)棚改的收緊，未來(lái)發(fā)展前景會(huì )弱于其他幾個(gè)經(jīng)濟強市。

2、一二線(xiàn)做規模三四線(xiàn)做利潤，雙輪驅動(dòng)增長(cháng)

（1）立足長(cháng)三角區域，擴大合作尋求契機

布局呈現分化態(tài)勢，規模房企省內布局完善，小房企多據守大本營(yíng)發(fā)展。13家樣本房企8家都完成了對省內一半以上城市的布局，新城、中南兩大規模房企已經(jīng)全面布局省內，弘陽(yáng)也僅差一座城市即完成全省布局。而嘉宏、蘇高新、南京金融城等規模較小房企布局均在3城以?xún)?，據守本土發(fā)展，戰略上也相對保守，謹慎外拓。

省外拓展首選長(cháng)三角地域，以長(cháng)三角為核心展開(kāi)全國化，將總部遷往上海作為擴展支點(diǎn)。作為全國最為核心的經(jīng)濟區之一，長(cháng)三角市場(chǎng)體量大且有強大的需求支撐，行情持續向好。因此蘇系房企外拓時(shí)往往首選長(cháng)三角區域，像發(fā)展較快的頭部房企新城和中南均是以長(cháng)三角區域為核心，逐步擴張全國化。而弘陽(yáng)、港龍等蘇系房企，也都在戰略中明確要聚焦深耕長(cháng)三角區域。而由于長(cháng)三角的幾大核心城市持續高熱，因此競爭壓力較大的情況之下不少房企選擇通過(guò)合作模式來(lái)進(jìn)駐。

在“三道紅線(xiàn)”以及“集中供地”等嚴監管措施之下，企業(yè)想要實(shí)現規模突圍難度增加，行業(yè)競爭持續加劇，對房企的綜合能力也提出了更嚴格的考驗，因此我們建議蘇系房企從城市選擇、多元業(yè)務(wù)和投資方式等方面做好優(yōu)化：

在城市選擇上，省內高能級城市以做規模為主，重點(diǎn)掘金低能級城市。雖然省內的蘇州、南京、無(wú)錫3座城市場(chǎng)規?？捎^(guān)且前景持續向好，但是在最新22城集中供地政策要求之下，熱點(diǎn)的土拍競爭更加激烈，利潤空間也被壓縮，小房企想要占據一席之地實(shí)屬不易。因此針對這3座城市以及類(lèi)似的南通、常州等城市而言，企業(yè)可以選擇戰略性進(jìn)駐，暫時(shí)犧牲利潤空間以沖規模為主，或者是通過(guò)與規模房企合作以及“撿漏”的方式尋求機會(huì )。而省內一些三四線(xiàn)城市雖然在江蘇省內處于相對落后的地位，但是基本面也有著(zhù)良好的支撐，本土房企可以憑借品牌優(yōu)勢，充分發(fā)揮“雙輪驅動(dòng)”模式優(yōu)點(diǎn)，幫助提升區域發(fā)展的同時(shí)，也可以斬獲利潤空間更加可觀(guān)的土地。

在多元化業(yè)務(wù)上，充分發(fā)揮雙輪驅動(dòng)優(yōu)勢，異地復制成功案例。蘇系房企多元化業(yè)務(wù)內容普遍較少，普遍聚焦地產(chǎn)主業(yè)為核心的“雙輪驅動(dòng)”模式。但是除了新城之外，其他房企在雙輪驅動(dòng)模式上建樹(shù)較少，中南雖然建筑施工業(yè)務(wù)規模較大，但也因此拖累了企業(yè)的債務(wù)水平。因此我們建議蘇系房企充分發(fā)揮“雙輪驅動(dòng)”優(yōu)勢，一是謹慎選擇“雙輪”業(yè)務(wù)，二是不斷完善業(yè)務(wù)模式，尋求異地擴張，實(shí)現彎道超車(chē)。

在投資方式上，積極合作以尋求業(yè)績(jì)增長(cháng)，依托本土優(yōu)勢擴大政府合作。2020年TOP51-100梯隊房企全口徑業(yè)績(jì)增速達22.8%，顯著(zhù)高于權益口徑14.9%。江蘇市場(chǎng)相對發(fā)達，規模房企布局較多，因此本土房企可以從擴大合作和多元化拿地兩個(gè)方向入手。一方面是與規模房企合作拿地，學(xué)習其專(zhuān)業(yè)化和規范化管理，另一方面減少競爭取得規模利潤的雙贏(yíng)。另外作為產(chǎn)業(yè)發(fā)達經(jīng)濟實(shí)力強勁的省份，本土蘇系企業(yè)可以積極與政府接洽，尋求一些產(chǎn)業(yè)勾地以及商業(yè)綜合體拿地機會(huì )。

（2）商業(yè)構筑護城河，新城、弘陽(yáng)未來(lái)可期

新城控股財務(wù)穩健，雙輪驅動(dòng)模式成熟，未來(lái)持續增長(cháng)可期。目前來(lái)講，新城控股作為江蘇省內的龍頭房企，已經(jīng)向“住宅+商業(yè)”雙輪轉型并且獲得了成功。根據企業(yè)公告數據，截止至2020年底累計開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)商業(yè)項目超過(guò)百座，并且20年新城還推出了更加小型，偏重于日常生活所需商業(yè)需求吾悅生活廣場(chǎng)，進(jìn)一步豐富了商業(yè)業(yè)態(tài)。不過(guò)需要注意的是，20年底企業(yè)剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率為74.1%，超出監管指標。雖然新城采取住宅開(kāi)發(fā)反哺商業(yè)發(fā)展的模式，但由于吾悅廣場(chǎng)多為重資產(chǎn)持有，勢必會(huì )沉淀大量的資金，影響企業(yè)現金流，而其商業(yè)仍然處在擴張期，這種壓力會(huì )持續存在，因此在商業(yè)的輕資產(chǎn)化上新城仍要尋求出路，可以結合資產(chǎn)證券化進(jìn)行一些嘗試。

弘陽(yáng)積極合作推動(dòng)規模增長(cháng)，堅持雙輪驅動(dòng)模式，但商業(yè)規模上仍需發(fā)展時(shí)間。2016年弘陽(yáng)銷(xiāo)售額僅有150.2億元，而2020年企業(yè)已經(jīng)實(shí)現了865億元銷(xiāo)售，并且成功躋身行業(yè)前50名。而值得關(guān)注的是，在2020年企業(yè)仍保持了0.57的拿地銷(xiāo)售比，遠高于百強平均的0.37，為未來(lái)持續的業(yè)績(jì)增長(cháng)打下基礎，并且另外期內企業(yè)持續嘗試多元拿地方式，通過(guò)收并購和商住聯(lián)動(dòng)拿地建面占比35%。財務(wù)方面三項指標均滿(mǎn)足監管要求，屬于“綠檔”房企，商業(yè)上，年內新開(kāi)業(yè)3個(gè)商場(chǎng)，同時(shí)正在籌備開(kāi)設9座弘陽(yáng)廣場(chǎng)，作為蘇系房企中的雙輪驅動(dòng)另一范本，發(fā)展前景同樣值得看好。