資產(chǎn)界研究中心 “歐洲基金也來(lái)北京買(mǎi)樓了，外資是賭資產(chǎn)升值還是租金上漲？”
據知情人士透露，由房地產(chǎn)投資集團AEW為首的合資企業(yè)在北京購買(mǎi)了一座21層的寫(xiě)字樓，補償總額為45億元人民幣（合6.54億美元）。
AEW集團與總部位于北京的私募股權投資商弘毅投資聯(lián)手從香港上市的合生創(chuàng )展有限公司收購了位于東城區北京東方文化藝術(shù)中心的北樓。合生創(chuàng )展于11月30日向證交所出售了53119平方米的資產(chǎn)。
這筆交易讓AEW集團和弘毅投資控制了北京東二環(huán)西部的一處已有12年歷史的資產(chǎn)，僅需步行10分鐘就可以到達地鐵二號線(xiàn)東四十條站的南部。
AEW與弘毅在北京中心發(fā)現了價(jià)值
弘毅投資是北京聯(lián)想控股旗下的一家子公司，AEW和弘毅以85/15的合資比例，來(lái)收購該樓盤(pán)。合生創(chuàng )展通過(guò)出售給兩家子公司的股權，處理了這座2006年老樓，并獲得了價(jià)值19.5億元的現金補償。
二座寫(xiě)字樓和一個(gè)音樂(lè )廳，構成了北京東方文化藝術(shù)中心。根據合生向香港證券交易所提交的文件，該資產(chǎn)相比于最近的資產(chǎn)價(jià)值，折價(jià)約為3.89%，人民幣約790萬(wàn)元。
知情人士對明天地表示，除了現金補償外，AEW還承擔了約25.5億元與該物業(yè)有關(guān)的債務(wù)責任，使交易補償總額達到45億元人民幣，辦公資產(chǎn)按每平方米81000元的估價(jià)計算。
該交易由戴梁德行代理，三次收購亞太增值基金的代表AEW的首次北京收購。該私人股本公司于今年6月完成了這一交易，總投資額為11.2億美元。
合生的兩家子公司，即康至有限公司和凱大有限公司，在朝陽(yáng)北路9號已經(jīng)擁有97%的資產(chǎn)。第三位所有者還將出售其在同一筆交易中持有的1.9%股份，而北京東方文華資產(chǎn)運營(yíng)公司將繼續持有1.1%的股份。
AEW押寶在北京市中心
戴德梁行的研究顯示，今年第三季度末，北京A級寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率不到8%，平均租金為每月每平方米403元。
AEW新資產(chǎn)所在的東二環(huán)路地區，平均租金為每月每平方米369.6元，但據券商分析師稱(chēng)，該市場(chǎng)的空置率遠低于該市的平均水平，僅為6.2%。
AEW表示，有機會(huì )通過(guò)升級公共區域和進(jìn)行其他改進(jìn)以提高其投資收益，從而為其新辦公大樓增值。
該公司及其附屬機構管理著(zhù)北美、歐洲和亞洲的逾730億美元的房地產(chǎn)和證券業(yè)務(wù)。該公司表示，已經(jīng)在首爾和悉尼組建了資產(chǎn)組合的價(jià)值投資者亞三基金，試圖通過(guò)重新定位、翻新和再租賃商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)創(chuàng )造價(jià)值。
在這樁最新交易之前，據報道，這家私募股權巨頭在2017年6月以2.26億美元的價(jià)格，在上海漕河涇高科技園內收購了一棟辦公樓。
合生出售北京第二號樓項目
對于合生來(lái)說(shuō)，最近的這筆交易是過(guò)去的一年多來(lái)從同一家樓盤(pán)進(jìn)行的第二次處置。
這家總部位于北京的開(kāi)發(fā)商在一份聲明中澄清稱(chēng)，該處理是“一個(gè)以合理價(jià)格處置該資產(chǎn)的合適機會(huì )，其收益可為該集團提供資金，以抓住未來(lái)的投資機會(huì )作為流動(dòng)資本。
2017年10月，合生以18.4億元人民幣的價(jià)格將北京東方文化藝術(shù)中心的南樓出售，虧損人民幣2.97億元（合4470萬(wàn)美元）。對于第三部分的音樂(lè )廳，該公司說(shuō)它沒(méi)有任何利益。
北京商業(yè)市場(chǎng)升溫
AEW的收購是在基匯資本確認將位于北京的太平洋世紀廣場(chǎng)項目以人民幣約105億元（合15.3億美元）出售給中國大陸房地產(chǎn)中介鏈家旗下的一個(gè)基金前一周完成。
據報道，該資產(chǎn)的出售價(jià)格比私人股本公司2014年4月代表基匯房地產(chǎn)基金IV以9.28億美元的價(jià)格收購北京三里屯地區樓盤(pán)支付的價(jià)格高出約5.48億美元。（作者JAN KOT，原文地址：https://www.mingtiandi.com/real-estate/finance-real-estate/aew-jv-buys-beijing-office-tower-from-hopson-for-rmb-4-5b/）
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