地產(chǎn)十一言 作者：地產(chǎn)十一郎
來(lái)源：地產(chǎn)十一言（ID：dichanshiyiyan）
潘石屹這位昔日的地產(chǎn)大佬，在兩年辟謠「跑路」的爭議聲中，最終，還是坐實(shí)了「謠言」。
16日晚間，SOHO中國公告終于「官宣」。黑石同意每股5港元、總價(jià)236.58億港元，收購約SOHO中國47.32億股股份，占公司總股本的91%。潘石屹夫婦將保留約4.68億股股份，約占公司總股本的9%。
好巧不巧的是，16日上午十一郎剛在望京SOHO約朋友喝了杯咖啡，還沒(méi)從這座華美絢麗的建筑帶給我的贊嘆中醒過(guò)神來(lái)，下午，就看到了潘石屹家族以30億美元的價(jià)格將SOHO中國賣(mài)給了黑石的消息。
我想，公告當天，那個(gè)在望京SOHO 80層辦公的潘先生，內心應該是歡喜的。
畢竟，在房地產(chǎn)泡沫中賺到錢(qián)是容易的；
但在退潮時(shí)及時(shí)套現抽身，是不容易的。
我們可以大致算出，潘石屹家族在這次交易中，可以套現142.8億港元。
這場(chǎng)傳言已久的交易，對于SOHO中國和黑石而言，是一樁世紀大聯(lián)姻；對于中國地產(chǎn)界而言，則是一場(chǎng)最引關(guān)注的開(kāi)發(fā)商大撤退。
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這讓人很容易想起李超人。
當初李超人的資產(chǎn)大轉移，迎來(lái)了很多網(wǎng)友的不懈甚至激憤，以犀利的言語(yǔ)來(lái)評論他的行為。而這次老潘的行為，同樣遭到很多人的質(zhì)疑。
有網(wǎng)友評論：這位民營(yíng)企業(yè)家，最終成為了資本家。
一年前，十一郎的感受和他們一樣，就在去年3月SOHO中國與黑石交易未果時(shí)，我還寫(xiě)了一篇文章直抒胸臆，結果被所有自媒體平臺禁發(fā)。而現在，當我冷靜下來(lái)去思考這場(chǎng)交易時(shí)，當我不帶情緒的去看潘石屹的處境時(shí)，內心多了一份理解。
這件事最大的看點(diǎn)，不是黑石為什么會(huì )買(mǎi)，而是潘石屹為什么要賣(mài)。
這場(chǎng)交易中，很顯然，黑石看中的不是SOHO中國公司本身，而是公司旗下優(yōu)良的資產(chǎn)包。那么，潘石屹又為何一定要賣(mài)地處北京、上海繁華地段的核心資產(chǎn)呢？
雖然這兩年老潘一直矢口否認「跑路」，但從他的行為上可以看出，他的退隱之心早已昭然若揭。
從2014年開(kāi)始，SOHO中國就一直在拋售資產(chǎn)，下面是媒體整理的拋售清單：
1.2014年，SOHO中國將上海SOHO靜安廣場(chǎng)和SOHO海倫廣場(chǎng)以52.32億的價(jià)格出售給了金融街控股；
2.同年9月，SOHO中國將上海凌空SOHO 10萬(wàn)平米物業(yè)以30.5億的價(jià)格出售給攜程網(wǎng)。
3.2015年，SOHO中國將上海外灘國際金融中心地塊，以84.93億元價(jià)格出售。
4.2016年，SOHO中國又將上海SOHO世紀廣場(chǎng)賣(mài)給國華人壽保險，總價(jià)32.2億元。
5.2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣(mài)給了新加坡公司吉寶置業(yè)和香港知名私募基金公司基匯資本。
6.2019年， SOHO中國先后出售了總價(jià)值78億元的13個(gè)辦公物業(yè)項目以及價(jià)值7.61億元2583個(gè)地下停車(chē)位。
有數據統計，這一圈拋售下來(lái)，潘石屹夫婦套現約300億元。
一手打下來(lái)的江山，資產(chǎn)標的優(yōu)良，為何要選擇此時(shí)套現離場(chǎng)？十一郎看了一堆資料，發(fā)現，其最根本的原因有二：
1. 潘石屹和張欣的投資態(tài)度
2. SOHO中國盈利性持續下降
每一個(gè)英雄人物，都離不開(kāi)時(shí)代的背景。
作為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)之初就成功掘金的“萬(wàn)通六君子”之一，潘石屹的發(fā)家史與中國房地產(chǎn)發(fā)展緊密相連。
作為一個(gè)商人，潘石屹是幸運的。他抓住了中國40多年的多次改革紅利，包括獲得高考資格，到國企工作，有機會(huì )下海獨闖深圳，更幸運的是，能在草莽時(shí)代抓住海南房地產(chǎn)的巨大政策紅利。
在時(shí)代的洪流中，潘石屹揚起時(shí)代的風(fēng)帆往前飛奔，1993年，在海南那波房地產(chǎn)狂潮中，「半年掙了1000萬(wàn)」。
1993年的1000萬(wàn)意味著(zhù)什么？
1993年，中國的廣義貨幣M2規模只有3.5萬(wàn)億，而今天是227.6萬(wàn)億。如果按照這個(gè)比例放大，當年的1000萬(wàn)相當于今天的6.5億元。
時(shí)代造就英雄，但也「只」造就英雄。
潘石屹在過(guò)往的職業(yè)生涯里，以對風(fēng)險的超級嗅覺(jué)而著(zhù)稱(chēng)，這也是他成為英雄的根本。
根據潘石屹的回憶，當年「萬(wàn)通六君子」炒作海南某一個(gè)樓盤(pán)時(shí)，王功權提醒說(shuō)：應該查查我們接手的這個(gè)盤(pán)有沒(méi)有土地證、房產(chǎn)證，否則吃虧了都不知道。
于是，潘石屹到了?？谑幸巹澗?，申請查看該樓盤(pán)的土地證、房產(chǎn)證等資料，被工作人員一口拒絕。后來(lái)，送了5斤橘子和2條三五煙，才獲得了?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)整體情況的資料。
就是這份珍貴的真實(shí)資料，讓萬(wàn)通六君子得以在泡沫破裂前夕成功逃頂。
潘石屹后來(lái)回憶說(shuō)：
49平方米！
而當時(shí)海南剛剛建省，在?？谶@樣一個(gè)連電都沒(méi)有地方，房子要蓋到人均近50平方，肯定是泡沫啊。我們就立馬放棄了海南市場(chǎng)，返回內地。
也正是因為這次逃頂，讓潘石屹成功守住了巨額財富，也成功迎娶了從劍橋大學(xué)畢業(yè)，在高盛等華爾街投行工作過(guò)的美女張欣。
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后來(lái)，潘張夫妻一手創(chuàng )建了SOHO中國。
張欣非常重視產(chǎn)品的設計，在她的堅持下，SOHO中國不斷花巨資邀請國際一流設計大師操刀，在核心城市的核心地段豎立起一座座當時(shí)十分有爭議后來(lái)卻成為城市地標的建筑。
這些樓宇，在日出日落、風(fēng)云變幻中改變著(zhù)北京的天際線(xiàn)。
上個(gè)世紀90年代的北京，無(wú)論是高檔寫(xiě)字樓、大商場(chǎng)還是住宅，都統統稀缺。這讓SOHO中國的日子順風(fēng)順水。
SOHO中國的售賣(mài)方式也從一個(gè)格子一個(gè)格子地賣(mài)給來(lái)自四面八方個(gè)體戶(hù)和煤老板的散售，轉變?yōu)槌钟行臀飿I(yè)公司。
在那個(gè)經(jīng)濟周期里，潘石屹兌現了他的承諾，讓公司重倉了中國最有名的兩個(gè)城市，負債率下來(lái)了，公司變得安全了。
故事在2014年迎來(lái)了轉向。
這一年，SOHO中國開(kāi)始出售中國境內的項目，轉而通過(guò)張欣和潘石屹的家族信托收購美國商業(yè)辦公。
陸陸續續的一出一進(jìn)，幾年時(shí)間，就把SOHO中國境內公司持有的商業(yè)資產(chǎn)置換成了的家族信托在紐約收購的通用大廈和公園大道廣場(chǎng)。
這個(gè)過(guò)程中，潘石屹一再為那些「只租不賣(mài)」的承諾掩護，比如：「外灘SOHO是一個(gè)，位置太重要了；望京SOHO不能銷(xiāo)售，太漂亮了，我很喜歡?！?/p>
對于頻頻出售資產(chǎn)的做法，潘石屹曾解釋道，“做生意永遠不變的規律就是低的時(shí)候進(jìn)貨，高的時(shí)候出貨。SOHO中國永遠在遵循這樣一個(gè)原則。永遠判斷什么時(shí)候是價(jià)位低的時(shí)候，什么時(shí)候是價(jià)位高的時(shí)候?！?/p>
而海外歸來(lái)的張欣，加上投資銀行家的出身，骨子里就帶著(zhù)見(jiàn)好就收的PE思維。
她從香港流水線(xiàn)女工到美國劍橋碩士的超級人生翻轉，讓西方資本主義的思維也同樣深入她的骨髓。
有次，在名利場(chǎng)的采訪(fǎng)中，被問(wèn)到“你覺(jué)得對公司有責任嗎”？
張欣明確回答：“沒(méi)有”。
她會(huì )對建筑的美負責、對城市的面貌負責，但公司，只是一個(gè)待價(jià)而沽的資產(chǎn)，如果有好的出價(jià)，自然隨時(shí)可以出手。
就像售賣(mài)的基因深入骨髓一樣，只要價(jià)格合適，潘石屹可以在宣布長(cháng)期持有資產(chǎn)的第二天就賣(mài)掉它，最終，他的終極選擇還是賣(mài)掉。
這樣的投資態(tài)度注定潘石屹夫婦的退隱。
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更何況，花無(wú)百日紅。
SOHO中國自從2012年從銷(xiāo)售模式轉為持有模式后就陷入了增長(cháng)困局，其營(yíng)收立即從百億級別下降為十億級別，凈利潤水平也早已不及當年。
當一家公司不再投資，不再擴張，投資者就會(huì )對你的公司給出更低的價(jià)格，即使你的資產(chǎn)很值錢(qián)，但是，沒(méi)有未來(lái)的公司是不值錢(qián)的。
有人說(shuō)，潘石屹選錯了賽道。
也是，上帝不可能把所有的機會(huì )都給了同一個(gè)人。如果海南掘金的潘石屹不把錢(qián)投資在寫(xiě)字樓而是住宅上，SOHO中國也定不是今日之光景。
夜幕下的望京SOHO
2000年左右的春風(fēng)，讓高檔寫(xiě)字樓如雨后春筍一般，很快在全國各地就飽和了。
潘石屹也看到了自己的戰略性選擇錯誤，也曾做過(guò)調整：從2012年開(kāi)始，SOHO中國就從散售開(kāi)始向著(zhù)「包租婆」的方向轉型。
但是，SOHO中國自從2014年開(kāi)始，就再也沒(méi)有在國內購入新的物業(yè)項目。
2015年，SOHO中國已沒(méi)有地產(chǎn)銷(xiāo)售收入，成為純收租的公司。
單一的盈利模式帶來(lái)的直接結果就是利潤下降。
據SOHO中國財報，2019年和2020年SOHO中國營(yíng)收分別為18.47億元和21.92億元，凈利潤分別為13.31億元和5.36億元。作為對比，轉型前的2012年SOHO中國實(shí)現營(yíng)收153億元，凈利潤約106億，其中核心凈利潤為33.4億元。
從百億到十億，公司規模的斷層讓潘石屹早就對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)意興闌珊了。
而最近幾年，他連包租婆的生活都不想過(guò)了，一串兒的「不務(wù)正業(yè)」：
有時(shí)幫甘肅天水農村老家賣(mài)蘋(píng)果，有時(shí)熱衷于發(fā)自己的攝影作品，有時(shí)候還會(huì )展示一番木匠手藝，被網(wǎng)友戲稱(chēng)為「潘木匠」、「潘蘋(píng)果」。
他甚至學(xué)起了編程，2020年1月，潘石屹曾發(fā)微博表示：「要開(kāi)始學(xué)Python了」，作為給自己的人生禮物。
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一代地產(chǎn)大佬，就這樣離去了。
表面上看，我們告別的是一個(gè)企業(yè)家的名字，但是，其實(shí)告別的東西有很多很多。
比如，獨特的商業(yè)嗅覺(jué)，膽大心細的市場(chǎng)決斷力，與調控政策、地產(chǎn)周期、行業(yè)輿情共舞的刀尖上的藝術(shù)，那是一個(gè)多么值得懷念的地產(chǎn)古典年代，個(gè)人英雄主義泛濫，是老板而不是職業(yè)經(jīng)理人的言行為行業(yè)設置議題。
如今的地產(chǎn)江湖，已經(jīng)與第一代的地產(chǎn)企業(yè)家陸續告別。相比之下，今天的地產(chǎn)行業(yè)過(guò)于沉悶，責任感很重，謹小慎微，卻依然被無(wú)處不在的道德壓力束縛起來(lái)。
對于潘張夫婦個(gè)人，有人憤恨，說(shuō)他在中國賺夠了錢(qián)，跑去美國投資，疫情期間一毛不拔，卻一擲千金向耶魯和哈佛，為自己的兒子求學(xué)鋪路。
而作為一次純粹的商業(yè)邏輯驅動(dòng)的交易行為，我們無(wú)可指摘。
現下，網(wǎng)上有句十分的流行話(huà)：「不要把靠運氣賺到的錢(qián)，靠實(shí)力給虧掉了?！?/p>
顯然，潘張夫婦是有運氣的。然而，能夠在退潮之際努力抽身保住財富，也是有著(zhù)真正的實(shí)力了。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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