昨晚，中央出臺重磅文件，其中“穩妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”一句，再度掀起了市場(chǎng)對“房地產(chǎn)稅”的討論。

這不是有關(guān)部門(mén)第一次提“房地產(chǎn)稅”，自2009年兩會(huì )首次提出“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革”以來(lái)，2012年、2014年、2018年和2019年，兩會(huì )均對“房地產(chǎn)稅”做出表態(tài)。

這次再提“房地產(chǎn)稅”的時(shí)間節點(diǎn)也頗為微妙。一來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著(zhù)回暖，數據顯示，4月70個(gè)大中城市中共有50個(gè)城市的新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲，較3月增加12個(gè)。而這是可以理解的。結合以往經(jīng)驗來(lái)看，樓市越是高漲之時(shí)，對房地產(chǎn)稅的呼聲就越高，來(lái)自官方的表態(tài)就越密集；若樓市橫盤(pán)或存在下行風(fēng)險，有關(guān)聲音就越少。

二來(lái)，當前正值兩會(huì )前夕，每年兩會(huì )前夕，社會(huì )都很關(guān)注房地產(chǎn)稅立法進(jìn)展。那么，今年兩會(huì )上是否會(huì )提出草案、進(jìn)行審議呢？

今年審議可能性小，最快2025年才可能推出

從有關(guān)部門(mén)歷次說(shuō)法來(lái)看，盡管表述不同，但實(shí)際含義區別不大：房地產(chǎn)稅的工作正在推進(jìn)中，但短時(shí)間內不具備出臺的基礎。尤其是相比2019年提出的“穩步推進(jìn)”，“穩妥”更加謹慎。

中國法學(xué)會(huì )財稅法學(xué)研究會(huì )會(huì )長(cháng)劉劍文指出，房地產(chǎn)稅的具體進(jìn)展要看全國人大常委會(huì )立法工作計劃安排，但“疫情當前房地產(chǎn)稅上會(huì )審議對外公開(kāi)草案的可能性比較小”。不少人對此持有相同觀(guān)點(diǎn)。

面對財視中國記者關(guān)于實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的疑問(wèn)，東方證券首席經(jīng)濟學(xué)家邵宇指出：“中國老百姓的大部分資產(chǎn)都放在房產(chǎn)上，房?jì)r(jià)變動(dòng)對居民負債表和銀行資產(chǎn)質(zhì)量都有明顯影響。房地產(chǎn)稅是一個(gè)較大的存量稅種，一定要在充分調研、大部分民眾有了充分心理準備、也做好充分立法準備的前提下，才會(huì )有明確推進(jìn)，這個(gè)過(guò)程要花費相當的時(shí)間?，F在有關(guān)部門(mén)多次提及房地產(chǎn)稅，就是希望通過(guò)輿論動(dòng)員讓大家做好心理準備，第二步是立法準備，加上初稿出來(lái)后還需要多次討論，所以至少幾年才可能有更為實(shí)質(zhì)性進(jìn)展?！?/p>

一些市場(chǎng)人士認為，參照此前《物權法》的審議過(guò)程，房地產(chǎn)稅在3-4年內落地實(shí)施的概率不大，最樂(lè )觀(guān)的預計也需在2025年左右出臺。澳新銀行中國市場(chǎng)經(jīng)濟學(xué)家邢兆鵬告訴財視中國，房地產(chǎn)稅本屆政府任內應該不會(huì )推進(jìn)。

房地產(chǎn)稅≠降房?jì)r(jià)

房地產(chǎn)稅的出臺只是時(shí)間早晚問(wèn)題，一旦開(kāi)征，炒房客、背負高杠桿的投資者和租房者將受到較大影響。不過(guò)，若是指望房地產(chǎn)稅推出后打壓房?jì)r(jià)，那么財視中國在此提醒，還是打消這種想法吧！國外很多城市和香港、臺灣地區早已開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅，但當地的房?jì)r(jià)并沒(méi)有下跌（比如香港，房?jì)r(jià)始終高企），因此房地產(chǎn)稅即便對房?jì)r(jià)有影響也只是短期，長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅的實(shí)施并不能降房?jì)r(jià)。

邵宇解釋?zhuān)骸胺康禺a(chǎn)稅的主要目的并不是為了降房?jì)r(jià)，而是為厘清土地房地產(chǎn)稅費體系、為地方政府開(kāi)辟新稅源，更重要的是通過(guò)倡導房地產(chǎn)稅，逐漸消解在中國居民的心中形成長(cháng)期的剛性財富效應?！?/p>

當然，房地產(chǎn)稅對于抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲還是有一定效用的。在大成律所合伙人劉唯翔看來(lái)，征收房地產(chǎn)稅相當于直接增加了交易或持有環(huán)節的成本：“成本越高，會(huì )導致投資房地產(chǎn)的獲益下降，進(jìn)而導致越來(lái)越多的人不愿投資房地產(chǎn)。這樣是相當于通過(guò)降低流動(dòng)性來(lái)抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。但如果推出配套政策，比如鼓勵更多專(zhuān)業(yè)機構持有房地產(chǎn)、適當增加土地供應，對房?jì)r(jià)上漲的抑制效果應該會(huì )更好?！?/p>

還有市場(chǎng)人士談到，若房地產(chǎn)稅繳納期間的支出遠高于房?jì)r(jià)漲幅帶來(lái)的收益，即房子越多越吃虧，那么就會(huì )促使房子多的人拋售房產(chǎn)，進(jìn)而增加市場(chǎng)上的住房供應量，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲：美國的房地產(chǎn)稅稅率在1%-3%之間，對房?jì)r(jià)影響不大，德國等地達到3%-4%水平，就對房?jì)r(jià)起到了一定的平衡作用。

至于我國房地產(chǎn)稅的稅率，劉律師對財視中國記者說(shuō)道：“一般而言，稅收越高，經(jīng)濟活動(dòng)的活躍度會(huì )相應降低。當前我國的總體稅率不算低，在此基礎上增加新的稅種，稅率希望能夠維持在較低水平?！?/p>

邵宇表示，房地產(chǎn)稅有可能試行累進(jìn)制度：“房地產(chǎn)稅只是在邊際上提高更多持有房產(chǎn)面積帶來(lái)的成本，所以可能會(huì )采取類(lèi)似階梯的累進(jìn)制度，具體的累進(jìn)程度取決于房子供應邊際的壓力大小?！?/p>

另有資深人士指出，房地產(chǎn)稅的具體稅率從科學(xué)角度而言，建議因城施策，而且落地時(shí)會(huì )先選擇部分省份/城市試點(diǎn)，積累經(jīng)驗后進(jìn)一步調整完善，然后全面推廣。

房地產(chǎn)稅是作用在地產(chǎn)領(lǐng)域。在這方面，前些時(shí)候，有關(guān)部門(mén)表示我國的公募REITs即將開(kāi)始試點(diǎn)，而REITs本身是很適合在商業(yè)地產(chǎn)展開(kāi)應用的，業(yè)內專(zhuān)家認為，公募REITs三年內也必然拓展至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

雖然同在地產(chǎn)領(lǐng)域，但相關(guān)人士對財視中國記者表示，REITs與類(lèi)REITs基礎資產(chǎn)的相關(guān)資產(chǎn)主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，此類(lèi)項目在目前經(jīng)營(yíng)中會(huì )按照從價(jià)或從租為基數繳納房產(chǎn)稅，因此應該不會(huì )受到此次房地產(chǎn)稅新政的顯著(zhù)直接影響。

劉律師也覺(jué)得，房地產(chǎn)稅在成熟的商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)領(lǐng)域可能不會(huì )有太大沖擊：“商業(yè)地產(chǎn)本身就要繳納地產(chǎn)稅。而目前的住宅是免征房地產(chǎn)稅的，開(kāi)征房地產(chǎn)稅所產(chǎn)生的影響我們可以拭目以待。不過(guò)，房地產(chǎn)稅落實(shí)將增加持有房地產(chǎn)的成本，這可能會(huì )倒逼市場(chǎng)將住宅、商業(yè)地產(chǎn)交給更專(zhuān)業(yè)的機構來(lái)管理，從而創(chuàng )造出更高的價(jià)值。這可能也是專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)資管機構的一個(gè)機會(huì )。如果能夠通過(guò)增加持有階段的房地產(chǎn)稅，同時(shí)降低房地產(chǎn)交易階段的稅負，那倒是能夠促進(jìn)公募REITs的發(fā)展的?！?/p>