“錢(qián)緊”的日子里，賣(mài)資產(chǎn)成為房企們最快回血的途徑。

這幾天，斷臂求生的房企不在少數，行業(yè)里，項目并購的消息多了起來(lái)。

這也是有跡可循的。

克而瑞數據顯示，2021年TOP100房企全口徑銷(xiāo)售額為12.6萬(wàn)億元，同比增速為-3.2%。這是近七年以來(lái)這一數據首次同比增速為負。平均目標業(yè)績(jì)完成率不到90%，明顯低于過(guò)去三年105%以上的平均水平。

2022年，政策傳導及購房者信心恢復仍需時(shí)日，全年銷(xiāo)售預計仍將承壓。

市場(chǎng)仍持續探尋底部，房企海外債又一個(gè)高峰已到來(lái)。部分房企出售相關(guān)股權，謀求業(yè)務(wù)轉型。

短短十天內，恒大、融創(chuàng )、世茂、雅居樂(lè )等頭部房企，均成功將部分資產(chǎn)轉讓予國資，累計金額已超百億。

據風(fēng)財訊報道，世茂已將位于上海、北京、大灣區、長(cháng)三角（除上海）以及其他地區的34個(gè)項目擺上貨架。言公子粗略計算這些項目合計價(jià)值超771億元。剔除通過(guò)抵押等已經(jīng)用掉的融資額度，最多可回款236億元。

世茂的這34個(gè)項目里，資產(chǎn)業(yè)態(tài)以綜合體商辦為主。地點(diǎn)囊括上海、北京、杭州、南京、重慶等17個(gè)城市。其中，來(lái)自重慶的并購項目以待售的形式，再次進(jìn)入外界的視線(xiàn)。

不僅是世茂。

1月24日，融創(chuàng )退出常州融譽(yù)置業(yè)，退出前持股59.03%。而1月18日，融創(chuàng )代價(jià)14億出售昆明融創(chuàng )文旅城二期40%股權以及武漢江源項目和武漢城建融創(chuàng )甘露山文創(chuàng )城兩個(gè)項目股權。

1月24日，雅居樂(lè )將其持有的廣州亞運城項目26.66%股權予以出售。算上這一單，半年內套現金額達46.43億元。

1月17日，恒大旗下佛山市順德區盈沁房地產(chǎn)、昆明恒拓置業(yè)發(fā)生工商變更。

除此之外，中國奧園、禹洲集團、富力地產(chǎn)紛紛表態(tài)要“引入戰投”，同時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)出售。

1月26日，大公報稱(chēng)，奧園通過(guò)出售境外項目，已回籠資金總額約30億元。截至目前，奧園在境內已轉讓、退出多個(gè)項目，包括廣東陽(yáng)江、惠州，江西九江、廣西浦北、福建漳州等地；境外方面，目前中國香港、澳大利亞、加拿大等地項目出售已獲實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，近期或發(fā)布交易公告。

每家房企出售資產(chǎn)的原因不盡相同，無(wú)所謂好壞。比如春江水暖鴨先知的世茂，以及充當半年白衣騎士的融創(chuàng )都算是主動(dòng)出擊，而恒大則是被動(dòng)售賣(mài)。

不過(guò)，言公子梳理后發(fā)現，導致房企最終出售資產(chǎn)的壓力有4種：

 “按日計算”的債務(wù)

現金流未達預期

業(yè)務(wù)轉型

保交付

據了解，世茂掛出的34個(gè)項目，平均叫價(jià)約26億元。據澎湃新聞報道，世茂對外放售的9個(gè)上海項目，包括此前已抵押的世茂總部上海世茂大廈、上海世茂廣場(chǎng)、蒲城小區等，對外報價(jià)近282.26億元。

眾所周知，一般交易價(jià)會(huì )比叫價(jià)稍稍低一些。有業(yè)內人士表示，目前世茂資產(chǎn)基本都是6折起在談。

從世茂3宗已落地交易看，10.6億元出售上海黃浦路地塊，對比13.8億元報價(jià)，打了77折。公告顯示，通過(guò)出售該項目，世茂將獲2.7億元收益，所得款項90%將用于降低負債。

世茂18.45億元出售廣州亞運城26.67%股權給中海，是一個(gè)中立價(jià)；20.86億港元出售的一個(gè)香港項目，則虧損約7.7億港元。

而世茂此次出售的重慶中心、江城銘著(zhù)和千廝門(mén)商業(yè)項目并非是收購的好標的，存在著(zhù)前期遺留工程款欠款、配套費欠款金額較大、項目股權均處于質(zhì)押狀態(tài)、土地合同約定的開(kāi)竣工時(shí)間超期違約等。

截至目前，世茂存續8只美元債，余額為57.2億美元。瑞銀在近期的一份研報中預測，世茂集團2022年1月將有約25億元境內債券到期，4月將有7億美元境外債券到期。7月10億美元債到期。

1月來(lái)，世茂旗下上海世茂建設共有7筆ABS到期，到期規模30.3億元。據了解，除兩筆4.5億及7.15億元的ABS將延期一年分4期兌付外，世茂已兌付其余5筆，總金額18.3億元。

雅居樂(lè )18.43億元出售廣州利合集團26.66%的股權，代價(jià)包括13.8億元現金及應付予廣州利合集團的貸款金額4.63億元。

“永續債之王”的雅居樂(lè )，其永續債規模從2017年的55.3億元已增長(cháng)到了2021年年中的130.1億元。按照標普估算，2022年，其將有175億元至190億元的債務(wù)到期。

眼前的，2022年3月、8月將分別有5億美元、6億美元的離岸債券到期。

除了要清償即將到期的債務(wù)，“保交付”的重擔也促使各大房企急于回籠資金。

最典型的就是恒大。恒大資產(chǎn)售賣(mài)給國資，既有利于實(shí)現“保交房”的核心任務(wù)，也能減輕自身負擔。

融創(chuàng )的情況又不同。

融創(chuàng )將部分項目甚至低至4折出售，并非是債務(wù)到期，而是更希望保持現金流的高流動(dòng)性，以及業(yè)務(wù)謀變的布局。

這其實(shí)是融創(chuàng )資產(chǎn)得以快速轉手的原因。

目前，融創(chuàng )中國存續美元債12只，存續規模77.04億美元，票息在5.95%-8.35%之間。其中2022年6月和8月到期的有12億美元的美元債，還有123億元在岸公募債券將在年底前到期或回售。如果再算上表外的商業(yè)票據和隱性債務(wù)，粗略估算有200多億元的債務(wù)。

此外，融創(chuàng )中國還必須在春節之前結算部分貿易應付款，包括商業(yè)票據、建設費用和土地購置費等。盡管如此，融創(chuàng )在1月20日還提前償還了2筆合計約42.5億元的債務(wù)。

奧園強調，目前旗下大部分房地產(chǎn)項目按計劃及進(jìn)度進(jìn)行，但為確保項目竣工交付，及降低營(yíng)運開(kāi)支，及土儲充足，短期內料不會(huì )有重大土地收購，公司亦會(huì )繼續尋找機會(huì )出售項目及引入投資者以緩解債務(wù)問(wèn)題。

看了一圈，言公子發(fā)現，對民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，如果項目是與國企合作開(kāi)發(fā)的，大概率能夠實(shí)現出售，并且價(jià)格還不錯。

從房企當前解決債務(wù)問(wèn)題的角度看，加快出售資產(chǎn)是求生最為關(guān)鍵之處。

Wind數據顯示，1月1日-19日，房地產(chǎn)行業(yè)共有30條并購動(dòng)態(tài)，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)等領(lǐng)域，主要并購方式為股權出讓和項目轉讓。

1月6日，據財聯(lián)社報道，銀行已經(jīng)對一部分大型優(yōu)質(zhì)房企針對出險企業(yè)項目的承債式收購表態(tài)，稱(chēng)相關(guān)并購貸款不再受到“三條紅線(xiàn)”的限制。

1月17日，浦發(fā)銀行公告，將于1月21日簿記發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題債券，規模為50億元，期限為3年，募集資金用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。這是由金融機構發(fā)行的首單房地產(chǎn)項目并購債。

早在2021年12月，銀保監會(huì )就已經(jīng)表態(tài)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和并購貸款將會(huì )得到“合理發(fā)放”。另外，廣東政府出面，試圖在國企央企和出險房企項目之間“牽線(xiàn)搭橋”，促成收并購。

一系列政策開(kāi)閘后，2022年將成為資產(chǎn)收并購元年。

2022是一個(gè)開(kāi)始，但不會(huì )是一個(gè)結束。

優(yōu)質(zhì)企業(yè)獲得更多活水，款項支付更快的國資房地產(chǎn)新一輪并購或已開(kāi)始，一定程度上排雷和驅動(dòng)風(fēng)險“軟著(zhù)陸”角色在慢慢奏效。

融創(chuàng )出手昆明融創(chuàng )文旅城二期40%股權、武漢文創(chuàng )城、武漢前地王一江源項目、南通地王項目60%股權、常州融譽(yù)置業(yè)，接盤(pán)方均為國企央企，分別為華發(fā)、首創(chuàng )、武漢城建和建發(fā)股份及子公司。不過(guò)，據言公子朋友透露，昆明項目只是股權變更，后續仍由融創(chuàng )操盤(pán)。

此外，融創(chuàng )將持有的溫州浩闊企業(yè)管理有限公司股權轉讓給了合作方德信地產(chǎn)。這場(chǎng)交易的背后，是融創(chuàng )退出“融創(chuàng )德信江山云起”項目。

近一個(gè)月來(lái)，恒大部分資產(chǎn)頻頻易主，接盤(pán)方也均為國企。

世茂上海黃浦路地塊資產(chǎn)因有上海國資委照顧，交易才提高到77折安排給了旗下公司上海久事。

融資端的“破冰”看似很快跟上了，但從目前發(fā)行帶有并購字樣債券的幾家房企來(lái)看，其相關(guān)募集資金并未投在出險房企上。

招商蛇口30億元并購票據已于1月12日完成注冊，首期發(fā)行25.8億元，其中12.9億元用于收購住宅項目公司股權，剩余2.1億元將用于未來(lái)符合并購要求的項目。

華僑城已在1月12日至1月13日，發(fā)行2022年第一期中期票據，發(fā)行規模合計15億元，其中9.6億元用于償還并購貸款，5.4億元用于償還發(fā)行人流動(dòng)資金貸款。

由此可見(jiàn)，國企央企接盤(pán)并未頭腦發(fā)熱，而是相當謹慎，也要考慮到自身規模、效率、品質(zhì)等正循環(huán)的持續，能為民企解困的地方并不多。

首先，在戰略上做對的事情，接盤(pán)方想著(zhù)控制風(fēng)險，并沒(méi)錯。

部分項目情況復雜，大都存在著(zhù)資產(chǎn)不干凈、多重抵押融資，超融70%現象普遍，隱性負債很難透過(guò)短期盡調查清楚。這類(lèi)項目變現困難。

此外，部分國企央企在接手優(yōu)質(zhì)項目的同時(shí)，還會(huì )選擇接手其團隊，為日后開(kāi)拓所在區域的城市市場(chǎng)打下堅實(shí)基礎。比如，遠洋資本2021年收購紅星地產(chǎn)，就是如此。

第二，考慮“錢(qián)袋子”的流動(dòng)性。

言公子認為，如果標的是住宅，首選一二線(xiàn)城市核心區域，去化有保證；如果是三四線(xiàn)城市項目，去化速度超過(guò)兩年的項目盡量不碰。如果是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，地段、周邊客群及收益率自然是重要的參考指標。不管什么標的，留存現金自然越多越好，也有利于成交。

國企央企對標的進(jìn)行考量后，更多會(huì )以較便宜的價(jià)格抄底部分核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

這樣看來(lái)，國企央企更多是以 “白武士”的角色希望從中獲利，因為“商業(yè)社會(huì )的邏輯本質(zhì)如此”。

此外，值得關(guān)注的是， 隨著(zhù)中國經(jīng)濟數據的整體回升，2022年行業(yè)或將迎來(lái)外資資金注入的小高潮。

盡管如此，言公子認為，市場(chǎng)已經(jīng)很難再出現大規模收購，都是一個(gè)項目一個(gè)項目的算賬談價(jià)。

西南證券研報稱(chēng)，當前房地產(chǎn)行業(yè)收并購困境在于流動(dòng)性壓力尚未完全解除，且土拍市場(chǎng)性?xún)r(jià)比更高。言公子也認為，短時(shí)間內盤(pán)活行業(yè)的絕非并購，而是房企在公開(kāi)土地市場(chǎng)發(fā)力以及銷(xiāo)售回款的提升。

但在即將過(guò)去的1月，房企拿地并不見(jiàn)積極態(tài)勢。

1月25日，易居研究院披露的《1月上市房企拿地排行》報告顯示，2022年年初至今，全國土地市場(chǎng)總體溫和平靜，僅有15家房企出手拿地，拿地金額為166億元，拿地熱情創(chuàng )下十一年同期以來(lái)的新低。其中國企央企比例為73%，而民企中只有萬(wàn)科、龍湖、綠地、濱江4家拿地。

來(lái)源：焦點(diǎn)財經(jīng)

大出清的市場(chǎng)環(huán)境下，懸崖邊的房企，要成功渡劫，僅僅做減法，顯然不夠，或可主動(dòng)避讓?zhuān)却玫拇翱谄?，這是再進(jìn)一步的關(guān)鍵。

買(mǎi)方不要頭腦發(fā)熱，要有清晰目的，否則可能陷入 “療傷”。變了卦的交易和并購也不在少數。

對于行業(yè)而言，或許是行業(yè)分化，強者愈強的新開(kāi)端.