縱觀(guān)2020全年，樓市可謂經(jīng)歷大起大落，年初市場(chǎng)受疫情影響曾一度停擺多時(shí)，之后復蘇超預期帶動(dòng)全年行業(yè)規模創(chuàng )下新高，而過(guò)程中樓市分化也愈演愈烈，不同能級的城市群及省市表現差異化，核心一二線(xiàn)城市以及一些經(jīng)濟基本面扎實(shí)的強三線(xiàn)城市樓市快速回暖，其中有不少城市甚至迎來(lái)一波交易熱潮。

具體來(lái)看，長(cháng)三角城市群在樓市中表現高光不斷，成交表現尤為堅挺，憑一己之力帶動(dòng)樓市復蘇潮。江蘇省作為長(cháng)三角城市群中中流砥柱，卻是與往年表現不同，或是受限于調控，曾經(jīng)作為絕對核心的蘇錫常一流蘇南頭部城市成交表現雖仍處高位卻不如以往。反觀(guān)蘇北強三線(xiàn)城市如徐州、淮安、鹽城等近年來(lái)卻有顯著(zhù)升溫，且在2020年迎來(lái)市場(chǎng)井噴。其樓市上漲原因究竟動(dòng)因在何？2021年整體市場(chǎng)行情又會(huì )否熱度延續？

（一）2020年長(cháng)三角領(lǐng)漲全國，宿遷、鹽城等蘇北城市“異軍突起”（本節有刪減）

江蘇省是長(cháng)三角城市群中重要組成部分，以地理位置劃分蘇南、蘇中、蘇北三個(gè)區域，其中蘇南地區共有五座城市，包括省會(huì )南京以及地級市鎮江、常州、無(wú)錫、蘇州，蘇南地區是江蘇省經(jīng)濟最發(fā)達的地區，無(wú)論是省會(huì )南京以及蘇錫常經(jīng)濟體都是全國榜單中的?？?；蘇中地區共有三座城市，南通、泰州、揚州，蘇中地區以南通為首，南通近些年來(lái)發(fā)展迅速，如今更是踏入“萬(wàn)億俱樂(lè )部”，發(fā)展前景極佳；蘇北地區共有五座城市，包括徐州、連云港、宿遷、淮安、鹽城，蘇北地區以徐州為首，雖然蘇北的經(jīng)濟在江蘇排名靠后，但是放眼全國還是遙遙領(lǐng)先。

具體來(lái)看，各區域樓市表現卻大相徑庭，以往表現強勢的環(huán)滬蘇南城市普遍成交表現不振，相反經(jīng)濟發(fā)展較為落后的蘇北城市卻逆勢大漲，諸如鹽城、淮安等異軍突起。據CRIC監測數據顯示，17個(gè)江蘇省城市商品住宅成交面積同比漲幅前列幾乎被蘇中和蘇北城市包攬，鹽城、徐州、淮安等蘇北強三線(xiàn)城市同比漲幅均超10%，其中鹽城同比漲幅更是超30%。此外，徐州商品住宅成交面積近1500萬(wàn)平方米、淮安學(xué)區房帶動(dòng)房?jì)r(jià)“三級跳”等高光表現比比皆是。與之形成鮮明對比的是蘇南城市普遍同比回落，其中昆山同比回落近4成位列跌幅第一，其余蘇南城市均有不同程度回落，同比正向增長(cháng)的寥寥無(wú)幾。

（二）蘇北人口基數大但外溢嚴重，近年來(lái)路網(wǎng)完善刺激“返鄉置業(yè)”（本節有刪減）

細化到單個(gè)城市來(lái)看，蘇北城市人口基數相對較大，徐州、鹽城2019年戶(hù)籍人口總量基本都在800-1000萬(wàn)人，屬整個(gè)江蘇省城市前列，而宿遷、連云港、淮安人口優(yōu)勢也比較顯著(zhù)，2019年戶(hù)籍人口總量也在500-600萬(wàn)人，不過(guò)值得關(guān)注的是，雖然蘇北戶(hù)籍人口總量基數較大，但外溢嚴重，蘇北五城的常住戶(hù)籍人口比均小于1，對本城的人口吸附力普遍較差。究其原因，主要與蘇南、蘇北的經(jīng)濟差異，人口收入密切相關(guān)，當地人更愿意選擇去地理區位較近的上海、蘇南打拼，真正留在本地就業(yè)的相對較少。

近年來(lái)，蘇北樓市“高熱不退”主要得益于一方面城市基建配套逐步完善，交通通達度顯著(zhù)提升，鄭徐、青鹽、徐鹽、滬通、連鎮、鹽通、徐連等高鐵相繼通車(chē)，使得外出務(wù)工人員返鄉更為便利；另一方面，政府對于本地城市建設也在逐步提速，實(shí)際調研可以看出，蘇北諸市城市面貌煥然一新，政府著(zhù)重加強了本地市政配套建設，也使得居民購房積極性大幅提升。此外，依托棚改貨幣化安置，部分本地居民“一夜暴富”，加之外流蘇南務(wù)工人員“返鄉置業(yè)”也使得蘇北城市的整體成交量?jì)r(jià)齊升，市場(chǎng)熱度較高。

（一）樓市調控整體寬松，政府穩樓市意圖明顯，高低配穩房?jì)r(jià)（本節有刪減）

（二）棚改正當時(shí)，貨幣化安置擴充居民購買(mǎi)力刺激樓市放量（本節有刪減）

（三）蘇北“地王”面粉貴于面包，樓盤(pán)銷(xiāo)售強化房?jì)r(jià)看漲預期（本節有刪減）

2020年下半年起蘇北五城“地王”頻出，徐州、鹽城和宿遷土地最高成交樓板價(jià)分別達到1.69萬(wàn)元/平方米、1.58萬(wàn)元/平方米和1.56萬(wàn)元/平方米，已超過(guò)在售住宅均價(jià)。從我們認為熱點(diǎn)區域土地供應過(guò)少，輔以土地出讓底價(jià)的上升因素是本輪地價(jià)激增、地王頻出的主要原因，同時(shí)一級土地市場(chǎng)的高熱也強化了二級新房市場(chǎng)的樂(lè )觀(guān)預期。

值得關(guān)注的是，蘇北部分城市在售樓盤(pán)也將周邊“地王”作為賣(mài)點(diǎn)，向客戶(hù)傳導房?jì)r(jià)上漲預期。譬如淮安的金輝優(yōu)步東郡、宿遷的奧園譽(yù)湖書(shū)院都在售樓處打出了類(lèi)似標識，房企“科普”地價(jià)驅動(dòng)房?jì)r(jià)上漲預期，恐慌性購房現象在所難免。

圖：蘇北部分城市樓盤(pán)“地王”宣傳標識

數據來(lái)源：CRIC調研

事實(shí)上，近五年蘇北5城土地成交規模維持較高規模，合計年均超2000萬(wàn)平方米。以5城市本級為范圍限定，2018年后5城涉宅用地成交規模較2015年以前略有下降，但合計年成交規模仍超2000萬(wàn)平方米。不同區域存在顯著(zhù)的差異：宿遷、連云港自2013-2014年高點(diǎn)之后，便開(kāi)啟低位徘徊；鹽城、淮安回調幅度不及宿遷、連云港，年成交量分別在500萬(wàn)方和300萬(wàn)方高位持穩，徐州土拍放量最為明顯，即便2017年成交縮量，也高位持穩1000萬(wàn)平方米。

與全市土地市場(chǎng)充盈相反的是，熱點(diǎn)區域宅地供應緊缺,近年5城土地供求有明顯向城市外延的郊縣傾斜的趨勢。以已出現“萬(wàn)元地”的徐州鼓樓區、云龍區和泉山區、淮安生態(tài)商務(wù)新城、鹽城亭湖區和鹽都區、宿遷主城區等區域和連云港市府所處的海州區為蘇北5城熱點(diǎn)區域。從涉宅用地成交建面占比來(lái)看，5城熱點(diǎn)區域占比2015年后呈降低趨勢，至2020年占比均低于4成。其中淮安生態(tài)商務(wù)新城涉宅用地成交僅占全市總建面不足5%，徐州2020年云龍區僅出讓4宗涉宅用地。故，熱點(diǎn)區域宅地供不應求是蘇北5成普遍存在的共性特征。

宅地“僧多粥少”下5城熱點(diǎn)區域土地成交價(jià)格因而激增，土拍即“地王”現象隨即出現。此外，熱點(diǎn)區域供地稀缺帶動(dòng)地市熱度向臨近區域板塊輻射，進(jìn)而帶動(dòng)全市地市高熱。如毗鄰淮安生態(tài)商務(wù)新城的淮安區和清江浦區地王成交樓板價(jià)已分別達9158元/平方米和8901元/平方米。

（四）學(xué)區房刺激二手學(xué)區房?jì)r(jià)飆升，恐慌傳導一手學(xué)區亦“一房難求”（本節有刪減）

伴隨著(zhù)調控和棚改政策層面的支持，再加上土地市場(chǎng)的助推，2020年疫情后蘇北5城二手房市場(chǎng)快速升溫。加之江蘇本就是教育大省，各城市以“學(xué)區房”為主的二手房房?jì)r(jià)快速飆升，并通過(guò)一二手聯(lián)動(dòng)效應，主要在于房?jì)r(jià)上漲預期以及改善需求爆發(fā)，帶動(dòng)了新房市場(chǎng)一并升溫。

蘇北5城二手房市場(chǎng)本輪熱潮中尤以“學(xué)區房”最具代表性。伴隨著(zhù)調控政策和貸款政策的寬松，以及前期棚改安置下的資金支持，5城疫后改善需求集中爆發(fā)。落位于各城市二手房市場(chǎng)則以具有教育與配套雙重資源的“學(xué)區房”為重心。

2015年后淮安、宿遷、連云港率先成立教育集團，后2020年徐州、鹽城集團化辦學(xué)也進(jìn)入快速推進(jìn)階段。隨著(zhù)近年教育“軍備競賽”的愈演愈烈，集團化辦學(xué)在完成教育資源共享共用共建初衷的同時(shí)，也強化了市場(chǎng)對重點(diǎn)中小學(xué)品牌的認可。具有重點(diǎn)小學(xué)、初中“學(xué)位”的“學(xué)區房”便具備了極高的議價(jià)能力。

以鹽城為例，以解放路實(shí)驗小學(xué)、鹽城市實(shí)驗小學(xué)、鹽瀆實(shí)驗學(xué)校為代表的重點(diǎn)小學(xué)和以景山中學(xué)、鹽城初級中學(xué)、神洲路初級中學(xué)為代表的重點(diǎn)初級中學(xué)均成為了鹽城城中、城南等板塊二手房房?jì)r(jià)高地，并且在疫后房?jì)r(jià)得到翻倍增長(cháng)。

再如淮安，開(kāi)明教育集團、淮中教育集團、實(shí)小教育集團成為帶動(dòng)區域樓市的“妙藥”。帶有開(kāi)明中學(xué)學(xué)位的淮海青年城二手房房?jì)r(jià)已增至9.7萬(wàn)元/平方米。更有甚者，隨著(zhù)淮安市推行集團化辦學(xué)機制，出現了菜場(chǎng)學(xué)校雖未更改師資配置但更名但為后周邊二手房?jì)r(jià)翻倍等亂象。

總的來(lái)說(shuō)，圍繞“學(xué)區”的概念炒作一方面有政策、資金等層面的寬松作基礎，另一方面有著(zhù)集中化、集團化辦學(xué)作前提，“學(xué)區房”房?jì)r(jià)激增成為蘇北5城2020年后二手房市場(chǎng)高熱的縮影。二手房市場(chǎng)的火熱在催化了購房者改善置業(yè)需求的同時(shí)，二手房房?jì)r(jià)的上漲也給予了購房者對新房房?jì)r(jià)上漲的合理預期。從這一角度來(lái)看，也激化了購房者對新房市場(chǎng)或投機或恐慌的置業(yè)行為。

2、疫后蘇北五城二手房?jì)r(jià)止跌轉增，淮安全市均價(jià)同比增26%（略）

（一）鹽城：棚改放量、地王頻出拉動(dòng)房?jì)r(jià)飆升，2021年預期熱度難延續

鹽城樓市在蘇北同類(lèi)城市中最為火爆，因政府“零管控”，房?jì)r(jià)飆升，一個(gè)月漲3000元/平方米的樓盤(pán)屢見(jiàn)不鮮，且因市面在售貨量有限，開(kāi)盤(pán)當天去化基本都在80%以上，主要基于地王頻現引導居民購房樂(lè )觀(guān)預期，棚改放量充盈購房者“錢(qián)包”，短期內需求透支嚴重。

縱觀(guān)鹽城樓市歷年發(fā)展脈絡(luò )，2015-2017年得益于中央“去庫存”號召和地方人才激勵等利好政策下，樓市迎來(lái)一輪量?jì)r(jià)齊升，2018年因前期需求透支嚴重，整體量?jì)r(jià)穩步回調，市場(chǎng)趨于理性；2019-2020年樓市再迎高點(diǎn)，節節攀升，主要是受到棚改貨幣化安置、“地王”頻現、政策寬松等多因素驅動(dòng)，2020年商品住宅成交面積創(chuàng )6年新高，供不應求，價(jià)格波動(dòng)上行至11325元/平方米。

聚焦到單個(gè)地塊層面，2020年下半年至今，“地王”頻出，成交樓面價(jià)不斷被刷新，單價(jià)破萬(wàn)元的地塊已達6宗，主要集中在市中心和城南板塊。綠城中國拿下的鹽城市本級掛[2020]48號濱河路東、黃海路南側地塊濱河路東、黃海路南側地塊，樓面價(jià)高達15782元/平方米，溢價(jià)率為68%，目前成交熱點(diǎn)區域亭湖河東板塊，近期也有一宗宅地成交，樓面價(jià)也達到了9274元/平方米。

3、樓市“零管控”，棚改放量，人才95折購房共同刺激需求集中釋放

鹽城政策環(huán)境寬松，不限購、不限價(jià)，近乎“零管控”。僅在貸款方面，2020年末至今有收緊征兆，控制二手房保障一手房，一手房放款周期在3個(gè)月左右，二手房放款周期在6個(gè)月左右。

與此同時(shí)，鹽城為吸引人才也出臺了住房補貼、購房補貼、專(zhuān)項補貼、生活補貼、交通補貼等多種優(yōu)惠措施。譬如在鹽企業(yè)就業(yè)或自主創(chuàng )業(yè)的全日制本科及以上大學(xué)生，可以申請政府公租房或者享受租房補貼，本科400元/月、碩士600元/月、博士1000元/月。到鹽城縣市企業(yè)就業(yè)或者自主創(chuàng )業(yè)的大學(xué)生戶(hù)籍可在大市區落戶(hù)。在鹽購買(mǎi)新建普通商品住宅的，政府給予購房總價(jià)5%補貼。

值得關(guān)注的是，鹽城近兩年棚改拆遷力度較大，無(wú)論是拆遷數量還是賠償金額，都是比較高的。亭湖河東片區去年每戶(hù)賠償金額可達200-300萬(wàn)元不等。2021年鹽城也出臺了相關(guān)棚改計劃，今年規劃拆遷在4萬(wàn)戶(hù)左右，安置房3萬(wàn)戶(hù)左右，1萬(wàn)戶(hù)貨幣化安置，仍有一部分增量需求有待釋放。

目前來(lái)看，鹽城樓市短期內熱度依舊較高，主要是得益于棚改貨幣化安置補充居民購買(mǎi)力，地王頻出強化購房樂(lè )觀(guān)預期，加之政府對樓市近乎“零管控”使得短期內房?jì)r(jià)有一輪巨大跳升，短期來(lái)看，需求透支現象還是比較嚴重的，預判2021年，我們認為，樓市以穩為主，不會(huì )出現如2020年般的“大躍進(jìn)”，購買(mǎi)力有“見(jiàn)頂”趨勢，主要是基于以下幾點(diǎn)：

一是棚改區域輪動(dòng)由主城向外圍郊縣擴散，貨幣化安置的補償力度不及2020年，目前城西剛需項目主力客群基本已下沉到郊縣，后期棚改“托市”的可能性不大；二是隨著(zhù)房?jì)r(jià)持續上揚，與蘇南、環(huán)滬、環(huán)寧價(jià)差的逐步彌合，對返鄉置業(yè)客群的吸引力也在逐步下降；三是本地剛需客多為勞動(dòng)密集型低端制造業(yè)產(chǎn)業(yè)工人，月工資收入不過(guò)5000-6000元/平方米，目前總價(jià)150-160萬(wàn)左右的房源，月供已迫近剛需購房者購買(mǎi)力極限。

值得關(guān)注的是，目前鹽城土拍火熱，萬(wàn)元地塊頻出，高端盤(pán)后期預計會(huì )集中入市，以目前居民購買(mǎi)力情況來(lái)看，高價(jià)盤(pán)若無(wú)顯著(zhù)的學(xué)區、產(chǎn)品優(yōu)勢，大概率面臨去化難、回款難等多重問(wèn)題，理應引起高度警惕。

1、“一房難求”價(jià)外加價(jià)、捆綁銷(xiāo)售亂象叢升，剛需客失去購房能力（略）

3、政府控制宅地供應致地市供不應求，“月月地王”地價(jià)飆升破萬(wàn)（略）

4、樓市調控尚有“漏洞”，投機氛圍濃厚，熱度過(guò)后或將“一地雞毛”（略）

1、區域分化下，郊環(huán)內新城供不應求，賈汪、銅山庫存高企去化艱難（略）

3、公積金政策寬松化，棚改貨幣化安置等利好充盈居民購買(mǎi)力（略）

（四）宿遷：樓市穩中有增風(fēng)險可控，產(chǎn)業(yè)配套落地預期帶動(dòng)新區發(fā)展（略）

2、土拍升溫成樓市轉熱導火索，高價(jià)地頻出抬升房?jì)r(jià)上漲預期（略）

4、蘇北四城中發(fā)展相對良性，中長(cháng)期產(chǎn)業(yè)、配套落地抬升新區價(jià)值（略）

從當前蘇北各城市市場(chǎng)變化和實(shí)地調研情況來(lái)看，蘇北樓市的火熱動(dòng)因無(wú)外乎以下四點(diǎn)：

一是棚改正當時(shí)，擴充本地居民購力。雖然2020年正處全國棚改收官年，但蘇北諸市的棚改貨幣化安置卻方興未艾，以徐州為例，近年來(lái)棚改開(kāi)工量均在千萬(wàn)方級，2019年更是新開(kāi)工量1700萬(wàn)平方米位列全國第一，是唯一連續入選國家激勵名單的棚改城市，其余四城棚改開(kāi)工套數普遍在8000-20000戶(hù)區間。

二是“三條紅線(xiàn)”客觀(guān)約束下，房企投資聚焦強三線(xiàn)，也使得蘇北城市土拍競爭愈發(fā)激烈，加劇居民購房上漲預期。2020年下半年起蘇北五城“地王”頻出，徐州、鹽城和宿遷土地最高成交樓板價(jià)分別達到1.69萬(wàn)元/平方米、1.58萬(wàn)元/平方米和1.56萬(wàn)元/平方米，已超過(guò)絕大多數省內城市。這也是刺激短期內需求集中爆發(fā)的直接導火線(xiàn)。

三是以學(xué)區概念炒作的二手房市場(chǎng)房?jì)r(jià)翻番也加劇了一手房的恐慌性購房情緒。以鹽城為例，以解放路實(shí)驗小學(xué)、鹽城市實(shí)驗小學(xué)、鹽瀆實(shí)驗學(xué)校為代表的重點(diǎn)小學(xué)和以景山中學(xué)、鹽城初級中學(xué)、神洲路初級中學(xué)為代表的重點(diǎn)初級中學(xué)均成為了鹽城城中、城南等板塊二手房房?jì)r(jià)高地，并且在疫后房?jì)r(jià)得到翻倍增長(cháng)。二手房市場(chǎng)的火熱在催化了購房者改善置業(yè)需求的同時(shí)，二手房房?jì)r(jià)的上漲也給予了購房者對新房房?jì)r(jià)上漲的合理預期。從這一角度來(lái)看，也激化了購房者對新房市場(chǎng)或投機或恐慌的置業(yè)行為。

此外，蘇北五城在樓市調控政策層面上也相對寬松，給予了外來(lái)資金“炒房”的空間。尤其在核心城市調控趨嚴的背景下，房?jì)r(jià)不破萬(wàn)的蘇北城市尚屬“價(jià)格洼地”，不乏部分投機者借學(xué)區炒作、返鄉置業(yè)之名入市，實(shí)則對于本地成交量?jì)r(jià)齊增也起到了推波助瀾的作用。

（三）短期熱度難長(cháng)久，購買(mǎi)力“見(jiàn)頂”，后期高價(jià)地集中入市或將難去化

目前來(lái)看，蘇北城市短期“高熱”還將延續，不過(guò)預期難以長(cháng)久，主要是基于當前購房需求支撐并不穩固。從調研情況來(lái)看，蘇北多數城市短期樓市爆發(fā)主要是基于棚改貨幣化安置的集中放量，而后隨著(zhù)棚改逐步輪動(dòng)到郊縣區域，整體補償力度在減弱，且棚改拆遷只會(huì )越拆越少，后期縮量也是不爭的事實(shí)，未來(lái)市場(chǎng)需求大概率會(huì )受此影響出現萎縮。另一方面，在房?jì)r(jià)快速上漲的影響下，已經(jīng)提前透支了一部分剛需購房需求，剛需客戶(hù)的購買(mǎi)力已有“見(jiàn)頂”跡象。加之房?jì)r(jià)攀升下，蘇北城市與蘇南的房?jì)r(jià)價(jià)差也在逐步彌合，對于返鄉置業(yè)客群而言，吸引力在下降，也使得難以支撐蘇北樓市后期的高增長(cháng)態(tài)勢。

此外，值得關(guān)注的是，蘇北多宗萬(wàn)元地塊成交，高價(jià)項目后期集中入市，去化將承壓，企業(yè)需避免“站最后一班崗”。以宿遷為例，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出明顯的地價(jià)上漲利好原有項目銷(xiāo)售的現象，特別是在品牌房企扎堆的區域，如宿城新區、宿豫區的市場(chǎng)均有此特征。同時(shí)，政府為了控庫存，對土地供應把控嚴格，加上城區向外發(fā)展需要，宿城新區等已基本建成的區域土地供應將會(huì )有所減少，高價(jià)地可能會(huì )長(cháng)期站崗。另外，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境的整體收緊，宿遷信貸環(huán)境也在收緊，銀行放貸速度明顯變慢，企業(yè)回款壓力加大。因此，房企在拿地時(shí)需要仔細考慮去化風(fēng)險和現金流回轉速度，除有優(yōu)質(zhì)學(xué)區加持的項目，高地價(jià)拿地需謹慎。