克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
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保障性租賃住房政策加速落地，進(jìn)一步強化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“租賃”端，也為房企業(yè)務(wù)發(fā)展指引方向。
在“房住不炒”總基調下，我國住房保障體系不斷完善。2021年7月國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設計，即以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體。
保障性租賃住房作為我國住房保障體系的重要一環(huán)，也是住房供給側改革的一大抓手，今年中央、地方政策利好持續釋放。在政策和市場(chǎng)需求支撐下，保障性租賃住房在房地產(chǎn)市場(chǎng)將占據越來(lái)越重要的地位，這也為房企業(yè)務(wù)發(fā)展帶來(lái)新機遇。
01 11月以來(lái)地方政策密集發(fā)布 保障性租賃住房步入“增量提速”階段
自2021年7月《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》出臺，為保障性租賃住房中長(cháng)期發(fā)展奠定基調，各省市積極跟進(jìn)，加快制定、落實(shí)地方政策與計劃。11月以來(lái)，浙江、廣東、山東、海南等省份，以及青島、西安、金華、上海等城市相繼發(fā)布了相關(guān)實(shí)施意見(jiàn)或征求意見(jiàn)稿，政策發(fā)布進(jìn)入密集期?？梢灶A期，2022年保障性租賃住房將加速落地，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重頭。
此外，根據住建部數據披露，2021年全國40個(gè)城市計劃新籌集保障性租賃住房達到93.6萬(wàn)套。結合各省市“十四五”建設目標，保障性租賃住房市場(chǎng)增長(cháng)空間不容小覷。以上海為例，“十四五”期間計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套（間）以上，2021-2022年兩年計劃建設籌措保障性租賃住房24萬(wàn)套（間），完成“十四五”目標總量的一半以上。12月15日，新一批保障性租賃住房也已經(jīng)集中開(kāi)工，共15個(gè)項目約115萬(wàn)平方米、1.85萬(wàn)套，“增量提速”勢頭強勁。
保障性租賃住房的加速發(fā)展，為市場(chǎng)帶來(lái)新的機遇，房企作為房地產(chǎn)市場(chǎng)主體，借助自身優(yōu)勢參與其中，或將為業(yè)務(wù)發(fā)展打開(kāi)新的局面。
一是，通過(guò)“改租”、“納管”形式將存量項目與保障性租賃住房對接。與根據國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，我國保障性租賃住房供應主要路徑包括非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房、市場(chǎng)中現存的各類(lèi)集中式、分散式租賃公寓納入保障性租賃住房系統。
目前對于房企來(lái)說(shuō)，非住宅存量市場(chǎng)、長(cháng)租公寓均處于探索期，整體運營(yíng)和盈利都面臨了困境，同時(shí)這些項目也圈定了企業(yè)部分資金，影響資金效率。通過(guò)“改租”、“納管”方式與保障性租賃住房對接，改造部分低效率項目，有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)。同時(shí)也能夠增加保障性租賃住房的供應，協(xié)助地方政府完成目標任務(wù)，作為參與主體分享稅收、補貼、融資等政策紅利。
二是，與地方平臺公司對接，輸出輕資產(chǎn)服務(wù)。保障性租賃住房的建設運營(yíng)方一般為地方政府平臺公司，如城投公司、租賃國企。目前進(jìn)入“增量提速”階段，后期運營(yíng)管理效率尤為重要。地方政府平臺市場(chǎng)化運作水平整體相對偏低，可能會(huì )影響到項目進(jìn)程，這也為引入房企合作提供了契機。房企與這些公司進(jìn)行業(yè)務(wù)對接，在項目運營(yíng)管理上進(jìn)行合作，對于房企來(lái)說(shuō)也打通了輕資產(chǎn)服務(wù)輸出的一條通道。
03 長(cháng)租公寓或成有力抓手 運營(yíng)優(yōu)勢國企將受益更大
對于房企來(lái)說(shuō)，是否選擇切入保障性租賃住房領(lǐng)域仍取決于效益，但是在保障性租賃住房政策的指引下，無(wú)疑強化了市場(chǎng)“租賃”端，為租賃業(yè)務(wù)發(fā)展創(chuàng )造了更大的空間。我們認為，長(cháng)租公寓將成為房企在“租賃”端的有力抓手，長(cháng)租公寓運營(yíng)優(yōu)勢房企也將受益更大，尤其具備國企背景的企業(yè)更有利于承接政府保障性租賃住房項目的建設與委托管理。今年首部《長(cháng)租公寓綜合性能評價(jià)標準》發(fā)布，并于11月25日完成首批長(cháng)租公寓綜合性能評價(jià)工作，評價(jià)體系的規范也將加速長(cháng)租公寓品牌的分化，市場(chǎng)將更加關(guān)注長(cháng)租公寓優(yōu)勢品牌。
但同時(shí)，保障性租賃住房與長(cháng)租公寓在相當程度是“競品”關(guān)系，保障性租賃住房的大力發(fā)展無(wú)疑會(huì )對長(cháng)租公寓市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，為房企布局帶來(lái)難點(diǎn)。未來(lái)房企可從兩大方向突破，謀求二者共生發(fā)展，一方面是主動(dòng)與保障性租賃住房對接，借助政策紅利實(shí)現降本增量，積極拓展細分領(lǐng)域的市場(chǎng)空間，提供差異化的產(chǎn)品與服務(wù)，掌握市場(chǎng)主動(dòng)權；另一方面則是要創(chuàng )新業(yè)務(wù)模式，挖掘保障性租賃住房之外的租賃需求，為業(yè)務(wù)增長(cháng)創(chuàng )造更多的增長(cháng)空間。
相較前兩年以“剝離”、“暫緩”為主調的局面，今年以來(lái)長(cháng)租公寓預期回升，品牌、融資、合作等方面動(dòng)作加速跟進(jìn)，也有一些新進(jìn)國企品牌，如珠江實(shí)業(yè)，5月宣布正式進(jìn)軍長(cháng)租公寓市場(chǎng)，推出“珠實(shí)新寓”首個(gè)產(chǎn)品。盡管風(fēng)向向好，但是長(cháng)租公寓的探索仍需較長(cháng)時(shí)間的沉淀，短期內或難有成效，房企在布局中仍需重點(diǎn)考慮資金投入、回報周期、盈利等要素影響，避免激進(jìn)。
總結：保障性租賃住房政策加速落地，進(jìn)一步強化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“租賃”端，也為房企業(yè)務(wù)發(fā)展指引方向。我們認為，長(cháng)租公寓將成為房企在“租賃”端的有力抓手，長(cháng)租公寓運營(yíng)優(yōu)勢房企也將受益更大。但同時(shí)短期內，長(cháng)租公寓的發(fā)展仍面臨投資回報周期長(cháng)、效益低等問(wèn)題，不確定性較大，未來(lái)與保障性租賃住房對接或是一大突破口。
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