9月末央行首次提及“兩個(gè)維護”，指導銀行準確把握和執行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩有序投放，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。10月15日，中房協(xié)召集了10家房企在京座談，住建部相關(guān)部門(mén)人員參與主持，據透露，房企的主要訴求集中在希冀調控政策在堅持“房住不炒”的前提下適當松綁，包括穩定市場(chǎng)預期、支持剛需購房及調整土地價(jià)格等。此后，央行和銀保監會(huì )又多次提及促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩定健康發(fā)展。在此情況下，政策端風(fēng)向有所緩和，從宏觀(guān)上對房地產(chǎn)信心重塑有所推進(jìn)，維穩房地產(chǎn)。

02銀行間市場(chǎng)對國企梯隊敞開(kāi)融資口子，融資“冰凍”狀態(tài)有所解封

值得注意的是，11月9日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )舉行房企代表座談會(huì )，部分參會(huì )的房企有計劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。座談會(huì )的召開(kāi)，意味著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)境內發(fā)債的政策或會(huì )有所松動(dòng)。

銀行間商協(xié)會(huì )座談會(huì )后，眾多房企密集發(fā)行中期票據和超短融資券。11月10日，常州城建、北京住總、小商品城宣布擬發(fā)行超短融資券，鎮江城建公告擬發(fā)行4億元的中期票據；到11月11日，保利發(fā)展宣布擬發(fā)行20億元的中期票據，將銀行間債券市場(chǎng)的融資主體從城投擴展到主流房企，而后11月12日，光明地產(chǎn)宣布擬發(fā)行5億元中期票據，招商蛇口公告擬分別發(fā)行30億元的中期票據和超短融，企業(yè)融資“冰凍”狀態(tài)有所緩解。

據不完全統計，11月10日以來(lái)，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場(chǎng)融資，所涉金額達287.8億元，數額及發(fā)行企業(yè)數量相對較高。與此同時(shí)，本輪房企融資審批速度相對較快，小商品城11月10宣布擬發(fā)行的10億元超短融計劃，已經(jīng)于11月15日發(fā)行完成。而柳州建投11月15日將擬發(fā)行不超過(guò)8.8億元（含8.8億元）的中期票據的計劃確定為頂額8.8億元。

多家企業(yè)的中票、短融等債券融資計劃的設立成功，顯示當前銀行間債券市場(chǎng)融資口子已經(jīng)打開(kāi)，鼓舞了市場(chǎng)的信心，未來(lái)其他資質(zhì)良好，信用較高的企業(yè)特別是國企央企也有望加入發(fā)債的隊伍。值得注意的是，當前發(fā)行的企業(yè)均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，主要是利用政府的信用進(jìn)行背書(shū)，未來(lái)是否能擴大發(fā)債主體至其他類(lèi)型的企業(yè)仍有待觀(guān)察。

除了銀行間市場(chǎng)融資出現回暖，在個(gè)人按揭貸款方面，由于9月底央行窗口指導銀行貸款有序發(fā)放以來(lái)，個(gè)人按揭貸款額度緊張的情況有所緩解。央行公布10月個(gè)人住房貸款當月增加3481億元，較9月多增1013億元，這是央行首次單獨發(fā)布個(gè)人住房貸款單月數據，按照之前的慣例，這類(lèi)數據是在每季度公布的金融機構貸款投向統計報告中披露，維穩房地產(chǎn)意圖明顯。

此外，根據1-10月房企到位資金來(lái)看，個(gè)人按揭貸款10月單月到位金額2554億元，同比增1.0%，增速自6月以來(lái)首次轉正，印證按揭貸款發(fā)放已明顯提速，未來(lái)將有利于緩解開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款壓力。

但值得注意的是，雖然當前政策風(fēng)向緩和以及個(gè)人按揭貸款發(fā)放提速，但仍未明顯傳導到企業(yè)貸款上，金融機構對開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心重塑仍需時(shí)間。1-10月的企業(yè)端貸款仍顯不足，10月新增企業(yè)中長(cháng)期貸款2190億元，同比少增1923億元；而從10月的房企到位資金來(lái)看，其中國內貸款1378億元，同比減少27.2%，降幅較9月擴大2.3個(gè)百分點(diǎn)，房企的開(kāi)發(fā)貸、信托貸款方面的融資放松仍需時(shí)間傳導。

為防范房企短期流動(dòng)性波動(dòng)帶來(lái)的行業(yè)危機，除了銀行間債券市場(chǎng)的中票、融資券之外，其他融資方式也有望解封，在直接融資和股權融資等方面或將得到有差別的放開(kāi)，而ABS/ABN、REITs，RMBS等在銀行間債券發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也有望加快審批速度。

但值得注意的是，本次政策邊際放松的口子不會(huì )開(kāi)得太大，主要在于當前房企的流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵未見(jiàn)底；另外政策在預售資金監管層面較嚴，房企仍面臨著(zhù)層層限制。當前政策密集發(fā)聲主要意在維穩，當前融資端口的破封仍是經(jīng)營(yíng)狀況良好，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的機會(huì )，房企仍應積極推動(dòng)自身降負債，并加大現金回款保證企業(yè)資金鏈安全，購房者及投資信心重塑仍需持續建設。