作者：毛小柒

來(lái)源：濤動(dòng)宏觀(guān)（ID:jinrongjianghu123123)

【正文】

2021年12月25日，新華社“權威面對面”欄目發(fā)表了對住建部部長(cháng)王蒙徽的采訪(fǎng)?？紤]到住建部官網(wǎng)沒(méi)有掛出學(xué)習中央經(jīng)濟工作會(huì )議的新聞稿，因此，王部長(cháng)的講話(huà)為2022年的工作指明了方向，有較大參考價(jià)值。

一、房地產(chǎn)的地位被提的很高：住房和城鄉建設是最大的國內消費市場(chǎng)

自2021年12月11日發(fā)改委副主任、國家統計局局長(cháng)寧吉喆將房地產(chǎn)定位為支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，本次新華社在王部長(cháng)的采訪(fǎng)導言中特別提及的表述同樣值得關(guān)注，即“住房和城鄉建設是最大的國內消費市場(chǎng)，是穩增長(cháng)擴內需、建設強大國內市場(chǎng)的重要領(lǐng)域”，同時(shí)王部長(cháng)也提及“住房和城鄉建設是穩增長(cháng)擴內需的重要領(lǐng)域”。因此這應該算是一個(gè)很重要的信號，意味著(zhù)房地產(chǎn)被提至比較高的位置，即房地產(chǎn)就是最大的內需，擴大內需少了房地產(chǎn)肯定不行，同時(shí)也意味著(zhù)2022年在住房銷(xiāo)售和城鄉建設層面會(huì )有比較大的政策傾斜，以提振內需。畢竟相較于汽車(chē)家電等消費領(lǐng)域，房地產(chǎn)的帶動(dòng)效應是不可替代的。

二、在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和城鄉建設方面分別提出兩個(gè)“不可持續”

這兩個(gè)“不可持續”分別對應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式和城鄉建設模式。即過(guò)去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式不可持續，“大量建設、大量消耗、大量排放”的城鄉建設方式不可持續。前面一種模式也是部分地產(chǎn)企業(yè)出險的本源，從大部分地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)指標便可以看出來(lái)，多數出險地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率在80%以上，已經(jīng)和金融行業(yè)差不多。

后一種提法則可以參見(jiàn)2021年8月30日住建部發(fā)布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》（參見(jiàn)城市更新政策收緊），該通知通過(guò)拆除比例（不超過(guò)20%）、拆建比例（不大于2）、就地就近安置率（不低于50%）以及年度租金漲幅不超過(guò)5%等四大指標嚴格控制大規模拆遷和增建，意味著(zhù)傳統急風(fēng)暴雨搬的大拆大建模式已經(jīng)不行了。同時(shí)王部長(cháng)也特別提及“運動(dòng)式”、只顧“顯績(jì)”的工作方式，往往會(huì )帶來(lái)“破壞性建設”，將堅決杜絕“破壞性建設”行為。

以上提法也意味未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的兼并整合應該會(huì )成為主要方向，雖然樓市在加強預期引導的政策呵護下會(huì )趨于回暖，但部分出險地產(chǎn)企業(yè)和還沒(méi)有出險的高杠桿企業(yè)可能會(huì )面臨退出市場(chǎng)的命運。

三、2022年做好八個(gè)方面的工作

（一）因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

王部長(cháng)重申了“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具體和手段”的提法，同時(shí)特別提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，這個(gè)提法不僅中央經(jīng)濟工作會(huì )議提，且央行也多次提及，意味著(zhù)這個(gè)不僅是住建部的工作，實(shí)際上也是央行等金融管理部門(mén)的工作。

“因城施策”的提法意味著(zhù)“一城一策”，即有些城市在地產(chǎn)行業(yè)政策層面是可以定向放松的，亦符合政策導向，如前段時(shí)期黑龍江、吉林等東北有些地區出臺放松政策引起關(guān)注便是一例。當然這一現象實(shí)際上也表明各地所承受的壓力和面臨的地產(chǎn)行業(yè)現狀實(shí)際上差異比較大，區域分化會(huì )比較明顯。

例如，2021年12月20日，黑龍江省政府發(fā)布《省住建廳召開(kāi)調度會(huì )議部署全力沖刺房地產(chǎn)業(yè)增長(cháng)工作》（21日這一新聞便官網(wǎng)被撤下），稱(chēng)黑龍江省住建廳召開(kāi)全省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行調度會(huì )議，要求要想辦法促銷(xiāo)售，落實(shí)購房補貼政策，提振市場(chǎng)信心。

（二）更好滿(mǎn)足群眾的住房剛需和改善性需求，政策支持力度會(huì )比較大

第二個(gè)任務(wù)便是“堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，更好滿(mǎn)足群眾的住房剛性需求和改善性需求”，這里的關(guān)鍵點(diǎn)是“更好滿(mǎn)足群眾的住房剛性需求和改善性需求”，這個(gè)提法銀保監會(huì )也多次提及，而央行在四季度貨幣政策委員會(huì )例會(huì )上亦提及“維護住房消費者合法權益，更好滿(mǎn)足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。因此地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售端的放開(kāi)是非常確定的，否則循環(huán)也就無(wú)從談起。

就住房剛需而言，目前我國每年城鎮新增就業(yè)人口達1100萬(wàn)以上，剛需是客觀(guān)存在的，只要預期不發(fā)生變化，群體則主要針對新市民、青年人群等。這方面的金融、土地、公共服務(wù)等政策支持力度也會(huì )比較大。

就住房改善性需求而言，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，因此改善居住條件的需求亦比較旺盛，當然這要城市更新和城鎮老舊小區改造行動(dòng)的配合。

（三）全面實(shí)施城市更新行動(dòng)，加快推進(jìn)城鎮老舊小區改造的政策機制

中央經(jīng)濟工作會(huì )議沒(méi)有提及城市更新，但王部長(cháng)將“全面實(shí)施城市更新行動(dòng)”作為2022年的第三大任務(wù)，這是新形勢下的特別提法，意味著(zhù)2022年城市更新行動(dòng)的力度可能要比預期的大，畢竟城市更新實(shí)際上和住房改善性需求的提法是相對應的。同時(shí)城市更新還包括基于數字化、網(wǎng)絡(luò )化、智能化的新型城市基礎設施建設（如對地下管線(xiàn)老化、底數不清等問(wèn)題進(jìn)行更新改造）。

具體看，針對城鎮老舊小區居民的住房改善需求，王部長(cháng)提出要創(chuàng )新金融支持方式，落實(shí)閑置土地利用、存量房屋用途調整等政策，加快形成推進(jìn)城鎮老舊小區改造的政策機制。這里的舊改對象應會(huì )聚焦于2000年之前建成的小區，實(shí)際上這個(gè)提法在住建部的官網(wǎng)中已經(jīng)多次被提及。

（四）其它幾個(gè)工作任務(wù)

其它幾個(gè)工作任務(wù)主要包括全面實(shí)施鄉村建設行動(dòng)（推動(dòng)農房和村莊建設現代化）、制定實(shí)施城鄉建設碳達峰碳中和工作方案、推動(dòng)智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展、加快形成與高質(zhì)量發(fā)展相適應的城鄉建設體制機制和政策體系以及推進(jìn)全面從嚴治黨。這里不再贅述。

四、將采取多個(gè)措施促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

（一）總體原則：加強預期引導、因城施策

王部長(cháng)提出將采取四個(gè)措施來(lái)促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，總結下來(lái)實(shí)際上就是“加強預期引導和因城施策”幾個(gè)字，這主要是因為受地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險暴露影響、市場(chǎng)預期發(fā)生了變化，同時(shí)部分地區受到地產(chǎn)行業(yè)波及影響較大（如部分城市為穩定樓市而出臺“限跌令”、部分城市為項目完工而憂(yōu)慮、部分城市則遭遇了土地出讓收入大幅下滑和土拍市場(chǎng)遇冷），需要通過(guò)諸多連環(huán)政策來(lái)穩定地產(chǎn)市場(chǎng)、穩定購房者和部分地產(chǎn)企業(yè)的預期，否則銷(xiāo)售端與并購端的潛力很難從根本上得到釋放，畢竟現在觀(guān)望情緒還是比較濃厚。

（二）保持調控政策的連續性、穩定性，三穩仍然最關(guān)鍵

王部長(cháng)特別提出要保持調控政策的連續性和穩定，并將“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)和穩預期”的地位提的很高，實(shí)際上這也比較符合中央經(jīng)濟工作會(huì )議提及的“穩字當頭”導向，而“三穩”的主體責任實(shí)際上在地方政府，因此地方政府在穩定地產(chǎn)市場(chǎng)方面需要承擔的責任仍然很重。

（三）更加強調政策靈活性，部分地區料將開(kāi)啟救市之路

王部長(cháng)提出要增強調控政策的協(xié)調性精準性，這個(gè)表述的內涵應該是增強政策的靈活性，政策只有更靈活，協(xié)調性與精準性才能更有效，即對于出險的地產(chǎn)企業(yè)和項目需要進(jìn)行精準拆彈，對于優(yōu)質(zhì)項目與符合調控政策導向的企業(yè)，則要精心呵護。

同時(shí)王部長(cháng)特別提及“加強金融、土地、市場(chǎng)監管等調控政策的協(xié)同，加強部省市縣調控聯(lián)動(dòng)，加強對城市調控工作‘一對一’的指導監督”，意味著(zhù)地產(chǎn)政策的彈性空間在擴大，放松傾向更為明顯，部分地區可能將開(kāi)啟救市之路（過(guò)程應該是曖昧的），實(shí)際上一些城市已經(jīng)在這樣做，如先前部分城市發(fā)布了”限跌令“（參見(jiàn)“限漲令”與“限跌令”并存，有何深意？）等。而這里面銀保監會(huì )已經(jīng)明確要加大剛需房與改善性住房的支持力度，而央行會(huì )不會(huì )相應下調5年期LPR則值得關(guān)注，同時(shí)住建部的協(xié)調作用也會(huì )增強。

（四）穩預期：處置逾期項目交付風(fēng)險，以“三?！睘槭滓繕?，恒大發(fā)聲

王部長(cháng)提及要堅決有力處置個(gè)別頭部地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險，以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，確保社會(huì )穩定、國家和群眾利益不受損失，這就需要強化出險地產(chǎn)企業(yè)的主體責任，出險地產(chǎn)企業(yè)在未完工項目的完工和完工項目的交付方面可能需要面臨來(lái)自政府的監督，需要承擔更大的責任。

例如，廣東省政府入駐恒大地產(chǎn)便可能會(huì )成為一個(gè)風(fēng)向標（參見(jiàn)恒大想躺平？），其它地區政府應也會(huì )效仿，督促出險地產(chǎn)企業(yè)盡職盡責。

再比如，2021年12月26日晚間，恒大集團官方微信披露恒大集團召開(kāi)復工復產(chǎn)保交樓周例會(huì )，指出目前恒大集團全國項目復工率為91.7%，較9月初“保交樓誓師大會(huì )”時(shí)提高40個(gè)百分點(diǎn)；復工人數8.9萬(wàn)人，在北方多個(gè)省份進(jìn)入冬歇期的情況下，仍較9月提高31%。恒大董事會(huì )主席許家印特別提及恒大在9、10、11月的交樓量都不足1萬(wàn)套，而12月份恒大有115個(gè)項目計劃交付、將全力沖刺確保完成本月交樓3.9萬(wàn)套的目標。

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原標題： 住建部定調2022