觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
隨著(zhù)公開(kāi)市場(chǎng)拿地項目的利潤空間愈發(fā)有限，不少房企逐漸將目標轉移至舊改項目，用較低的成本獲取城市核心區位的土地無(wú)疑是一筆不錯的買(mǎi)賣(mài)。
對于中海上海公司來(lái)說(shuō)，更是如此。自2020年之后，公司把寶押在舊改身上，便是其出路之一。
2020年7月底，中海與黃浦區簽約，共同開(kāi)發(fā)建國東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護及城市更新項目。接近600億元的投資總額，一舉讓其成為中海發(fā)展歷史上投資規模最大的項目。
然而，如今時(shí)隔僅僅1年8個(gè)月，中海卻選擇將建國東路街坊項目“一分為二”，撤出了建國東路南側3幅地塊，只留下了北側的2幅宅地。
據觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，此前，中海與上海中城企業(yè)集團（永業(yè)集團下屬企業(yè)）已按照98%：2%的出資比例，共同成立上海中海海華房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)海華公司）和上海中海海庭房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)海庭公司）兩家項目公司分別實(shí)施項目房屋征收及后續開(kāi)發(fā)工作。
其中，海華公司負責實(shí)施69、70街坊開(kāi)發(fā)建設；海庭公司負責實(shí)施67、68、71街坊開(kāi)發(fā)建設。
根據股權變更公告顯示，作為建國東路舊改項目開(kāi)發(fā)公司之一，海庭公司的股東出資比例由原本的中海（上海）公司出資98%、中城集團出資2%，變更為中海（上海）公司出資2%、永業(yè)集團出資98%。
這意味著(zhù)，此次股權變更之后，舊改項目將沿著(zhù)建國東路南北一分為二。北側的69、70街坊地塊將由中海作為大股東，持有98%的權益，而南側的67、68、71街坊地塊將由永業(yè)作為大股東，持有98%的權益。
除了股權之外，中國建筑的公告還將舊改項目的開(kāi)發(fā)周期、總投資進(jìn)行了變更。該舊改項目整體開(kāi)發(fā)周期由原本預計的6年延長(cháng)至6.5年，總投資由原本預計約590億元增加至595億元。
令市場(chǎng)不解的是，面對曾經(jīng)費了九牛二虎之力得來(lái)的項目，如今中海為什么要選擇“割?lèi)?ài)”？
上述公告中雖然沒(méi)有具體解釋?zhuān)珔s有如下一段表述：“項目實(shí)施周期較長(cháng)，因后續房屋征收、地方政府行業(yè)政策調整、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等變化產(chǎn)生的風(fēng)險，可能會(huì )影響本項目的預期收益?！?/p>
據了解，建國東路舊改項目位于黃浦核心區域，北鄰新天地、東接老城廂，項目占地面積約 14.75萬(wàn)平方米，是黃浦最大的成片舊城改造區域。項目?jì)确课莼緸榇u木混合結構的二級以下舊里，房屋總建筑面積約31萬(wàn)平方米，共涉及到了8500戶(hù)、約4萬(wàn)人口的搬遷。同時(shí)，項目?jì)冗€現存有13處文保建筑。
有業(yè)內人士表示，建國東路舊改難度很高，地塊內居住村民的密度較高且房屋老舊，而且涉及文保建筑年久失修。如何在大規模居民拆遷與房屋重構下，又能將文保建筑留存下來(lái)，對企業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)很大的考驗。
他進(jìn)一步對觀(guān)點(diǎn)新媒體指出，從總投資、整體開(kāi)發(fā)周期的增加和延長(cháng)，可以看出該舊改項目實(shí)施或許要比想象更難一些。對于中海來(lái)說(shuō)，若按原定的股權比例進(jìn)行投資，公司前后需要投入超過(guò)580億，地上建筑面積成本超過(guò)15.5萬(wàn)元/平方米。而在當前大環(huán)境下，即便是中海，也不得不迫于資金壓力做出割舍。
此外，值得注意的是，中海持有的69、70街坊地塊為純住宅地塊，而撤出的67、68、71街坊地塊則為住宅商辦綜合地塊。
對此，另一分析人士向觀(guān)點(diǎn)新媒體指出，中海此前曾明確“今天”（地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）、“明天”（商業(yè)地產(chǎn)等）、“后天”（養老、教育、物流等新產(chǎn)業(yè)）的業(yè)務(wù)發(fā)展定位與資源配置。而當今天和明天同時(shí)擺在面前時(shí)，選擇今天對于“利潤王”中海來(lái)說(shuō)并不奇怪。
資料顯示，永業(yè)集團成立于1994年，是黃浦區國資委全資控股的功能類(lèi)國有企業(yè)，承擔著(zhù)重大項目建設、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、招商引資、園區運營(yíng)、市場(chǎng)化物業(yè)、城市更新、舊區改造、直管公房管理、保障性住房建設管理等諸多職責。
據了解，永業(yè)集團參與打造住宅類(lèi)公寓項目有永業(yè)公寓、錦麟天地、海華花園、大同花園等；商業(yè)商務(wù)類(lèi)的項目，包括永銀大廈、瑞安廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)、金玉蘭廣場(chǎng)等。
而在城市更新方面，永業(yè)集團更是國企中的主力軍，不僅參與淮海路商業(yè)、世博動(dòng)遷、延中綠地、太平橋綠地等舊改征收工作，還先后打造了思南公館、孫中山行館舊址、《新青年》編輯部舊址等如今的“城市名片”項目。
通常情況下，面對資金需求量大、開(kāi)發(fā)周期長(cháng)的舊改項目，永業(yè)集團會(huì )選擇合作開(kāi)發(fā)。除中海外，永業(yè)集團此前還與綠城中國簽訂戰略合作框架協(xié)議，雙方將深化全方位合作，共同推動(dòng)黃浦區城市更新。
據不完全統計，永業(yè)的合作伙伴超過(guò)14家，瑞安、香港新世代、凱德、新加坡發(fā)展置地集團、上海久事、上海申通，皆與其有過(guò)項目合作。
作為此次建國東路南側3幅地塊的主導者，其實(shí)永業(yè)集團在營(yíng)收和凈利潤這兩方面都算不上出色。
根據財報顯示，上海永業(yè)2020年的營(yíng)收為27.71億元，凈利潤2.26億元；2019年營(yíng)收48.82億元，凈利潤為5.77億元；2018年營(yíng)收23.32億元，凈利潤2.99億元。
從上述數據可以看出，永業(yè)集團多年維持著(zhù)營(yíng)收20余億元、凈利潤不足3億元的業(yè)績(jì)，其中2019年業(yè)績(jì)大幅增長(cháng)主要受益于前一年永業(yè)集團與中城集團整合重組，合并了多家房地產(chǎn)動(dòng)遷公司。
與此同時(shí)，永業(yè)集團負債總額也在快速攀升。截至2021年9月30日，永業(yè)集團負債合計322.26億元，相比于2020年末的187.73億元，增長(cháng)近134.53億元。
對于永業(yè)集團來(lái)說(shuō)，如今一攬子承接建國東路南側的67、68、71街坊地塊絕非易事，未來(lái)是否會(huì )再次引入合作方值得關(guān)注。
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