從土地整備利益統籌項目的適用范圍來(lái)看，該類(lèi)型項目需以原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位及其成員實(shí)際掌控用地為主，另外還可以包括一定范圍的納入違法建筑空間管控專(zhuān)項行動(dòng)的未完善征轉地手續未建設空地。具體實(shí)施條件上，實(shí)施條件以街道為界限，要求至少有一塊3000平方米以上集中成片的未完善征（轉）地手續的土地。從土地整備利益統籌項目的利益分配上，主要是：算大賬，算細賬。即：主要通過(guò)政府與原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位“算大賬”——通過(guò)資金安排、土地確權、用地規劃等；原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位與相關(guān)權益人“算細賬”——通過(guò)貨幣、股權和實(shí)物安置等推進(jìn)項目。

以龍崗區項目操作流程為例，主要經(jīng)過(guò)4個(gè)階段：開(kāi)發(fā)商前期摸底調查-立項申報階段-方案編制與申報階段-方案實(shí)施階段。

前述已說(shuō)明，土地整備利益統籌項目大致需經(jīng)過(guò)：開(kāi)發(fā)商前期摸底調查-立項申報階段-方案編制與申報階段-方案實(shí)施階段這樣四個(gè)階段。從政府審批角度，則主要會(huì )出現下列相關(guān)事項及程序：

以下筆者結合土地整備利益統籌項目的操作流程，簡(jiǎn)要分析該類(lèi)型項目各階段主要工作及注意事項。

1.主要前期摸底調查需對于項目的基本情況進(jìn)行詳細的調查，包括但不限于：項目是否與城市更新范圍存在沖突；項目的范圍、范圍內的土地性質(zhì)；是否存在老屋村、歷史違法建筑等；是否占用國有儲備用地；土地的所屬情況，是否存在“外賣(mài)”地、長(cháng)期租用地、“以租代售”地；對于村股份公司、村民實(shí)際控制的地塊信息進(jìn)行核實(shí)。

2.前期摸底調查過(guò)程中還需注意，項目范圍內地塊是否有法定圖則覆蓋或未制定法圖、需要對法圖進(jìn)行修訂的情形；項目地塊是否有涉及城市總體規劃、土地利用總體規劃或生態(tài)控制線(xiàn)；片區規劃、配建情況；初步測算項目盈利情況等。

1.關(guān)于前期墊付資金問(wèn)題，由于開(kāi)發(fā)商提前介入，但是現階段開(kāi)發(fā)商不屬于開(kāi)發(fā)主體的“身份”，為了保證前期墊付的資金可以收回，須與村股份公司簽訂“前期服務(wù)框架協(xié)議”，前期墊付的資金需要村股份公司蓋章認定，后期開(kāi)發(fā)商如不能成為項目的開(kāi)發(fā)主體，需要村股份公司支付開(kāi)發(fā)商提供前期服務(wù)的相關(guān)費用。

2.協(xié)商補償金額與貢獻土地問(wèn)題，深圳市在大鵬新區實(shí)行大小村改革試點(diǎn)，其他區仍然存在大小村的情況；可能出現補償標準統一，小村土地貢獻率高，大村土地貢獻率低，需要村股份公司平衡大村、小村在補償金額與土地貢獻率不匹配的問(wèn)題，避免影響項目的整體進(jìn)程。

1.前期委托第三方測繪需要同步進(jìn)行實(shí)施方案的編制工作，實(shí)施方案涉及到原村集體的留用地的選擇、土地分配、分期實(shí)施等；開(kāi)發(fā)商可提前與股份公司商定留用地的選擇、分配、開(kāi)發(fā)等，簽訂書(shū)面的約定，避免村股份公司領(lǐng)導換屆導致項目的擱置。

2.在項目地塊進(jìn)行土地信息核查，根據核查信息與實(shí)際現狀的差異調整實(shí)施方案；確定項目留用地實(shí)際情況，是否需要進(jìn)行土地整備規劃研究，其他調研方案研究工作。

1.獲得留用地批復、引入開(kāi)發(fā)主體后，需要與項目?jì)鹊慕ǎ嫞┲?、土地所有人進(jìn)行簽約確權，以便房屋拆除、移交；此時(shí)，開(kāi)發(fā)商需要同步參與確權，重點(diǎn)關(guān)注股份公司與村民簽訂的確權合同的中關(guān)于原產(chǎn)權的面積，避免簽約面積與實(shí)際的建面存在較大差距，后續回遷面積增加過(guò)多，直接影響開(kāi)發(fā)商的可售面積。

2.另外，實(shí)際操作中，政府可能根據公共利益需要，存在提前移交政府所需要的地塊的情況，開(kāi)發(fā)商與村股份公司需要提前做好相應應對。

按《深圳市土地整備利用統籌項目管理辦法》（深規土規〔2018〕6號）的相關(guān)規定,在取得留用地批復后，開(kāi)發(fā)主體才可作為合作方介入；而在實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商一般在項目開(kāi)啟時(shí)就已經(jīng)以“意向合作方”或“合作方”的身份介入。實(shí)操中，開(kāi)發(fā)商通過(guò)前期摸底調查后確定介入的，須注意與村股份公司簽訂類(lèi)似“前期服務(wù)框架協(xié)議”方式，保障開(kāi)發(fā)商對土地整備利益統籌項目提供前期的服務(wù)與資金投入、后續項目推進(jìn)的有效性。

另外，開(kāi)發(fā)商參與利益統籌項目，主要還是需注意以下各階段資金投入需求：

針對項目地塊所屬情況，對于“外賣(mài)”地、長(cháng)期租賃地塊等需要提前介入，必要時(shí)進(jìn)行訴訟，需要提前準備訴訟費用；同時(shí)需要獲取項目地塊的相關(guān)信息獲取，需要找政府部門(mén)或者第三方機構、村股份公司等取得項目地塊的具體信息（即項目前期摸底調查所需資料）所支出費用。

本階段工作與前期摸底調查階段緊密結合，主要土地性質(zhì)的核查、可能存在老屋村、占用國有儲備用地、無(wú)法圖或調整法圖的情況，需要按照要求延長(cháng)時(shí)間、制作相應的規劃研究，需要專(zhuān)業(yè)的機構進(jìn)行技術(shù)論證工作。

開(kāi)發(fā)商墊付的資金：搬遷補償費用，由于按照土地整備利益統籌項目的對于補償標準的規定：政府支付的主要費用：建（構）筑物的費用，按照重置價(jià)計算；對于留用地中的未完善征（轉）地補償手續土地按照所在區域工業(yè)基準地價(jià)的50%核算；政府給與村股份公司和村民費用，與實(shí)際所需的費用存在較大的缺口，需要開(kāi)發(fā)商支付；考慮到項目建設周期，回遷之前的安置費用，同時(shí)需要考慮存在建設周期延長(cháng)的臨時(shí)安置費用。

進(jìn)入2020年后，深圳存量土地開(kāi)發(fā)的三駕馬車(chē)中，城市更新已進(jìn)入新的十年，項目操作的難度加大，開(kāi)發(fā)商參與的利潤也逐漸稀??；棚戶(hù)區改造雖如火如荼，但目前暫缺乏開(kāi)發(fā)商的良好進(jìn)入通道；土地整備利益統籌可保障開(kāi)發(fā)商獲取盈利訴求的同時(shí)，也解決了集體土地轉化和老舊城中村改造的問(wèn)題，確實(shí)不失為一種好的選擇。