投資：價(jià)值增值型及機會(huì )型策略

最近幾年，遠洋資本根據市場(chǎng)變化，一直調整投資策略。其對投資項目的要求十分清晰，即在合適的時(shí)機找到資產(chǎn)優(yōu)良的項目，如具有增值潛力的物業(yè)或挖掘不良資產(chǎn)。

遠洋資本奉行“買(mǎi)入—修復—退出”的投資模式，相比培育期的物業(yè)，遠洋資本更關(guān)注一線(xiàn)或強二線(xiàn)城市商辦市場(chǎng)中成熟的能夠產(chǎn)生穩定現金流的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，通過(guò)提高杠桿、更換管理團隊等手段低成本修復物業(yè)，然后在短期內出售給保守的長(cháng)期持有人，為投資人創(chuàng )造良好回報。

遠洋資本2017年收購中銀資產(chǎn)包項目，就是一個(gè)成熟項目案例。6個(gè)子項目即北京硅谷亮城4號樓、北京鉆石大廈、上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)、上海海興廣場(chǎng)、成都華敏翰尊大廈、沈陽(yáng)百利保大廈。

該資產(chǎn)包所含項目總建筑面積約20萬(wàn)平方米，平均出租率接近80%，資產(chǎn)包內各項目均為成熟經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，擁有穩定的現金流。這些交易由設立在境外的附屬公司以股權交易形式完成。

北京鉆石大廈

北京鉆石大廈位于中關(guān)村軟件園，園區在云計算、大數據、互聯(lián)網(wǎng)金融、人工智能等方面形成全國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)集群，是新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)高端專(zhuān)業(yè)化園區和北京建設世界級軟件名城核心區。物業(yè)產(chǎn)權建筑面積約為2.3萬(wàn)平方米。

與新技術(shù)新產(chǎn)業(yè)結合，做出合理估值是遠洋資本投資較為關(guān)注的特征。在經(jīng)濟下行時(shí)把握投資機會(huì )，占據核心城市商辦資源，提高資本回報率，是遠洋資本獨到投資眼光及專(zhuān)業(yè)投資能力的體現。除了資金量占用較大的持有型物業(yè)投資，遠洋資本實(shí)際上還較早地在股權投資領(lǐng)域對“地產(chǎn)+”賽道進(jìn)行了布局。

募資：多樣化金融產(chǎn)品設計

不動(dòng)產(chǎn)資管的一大核心能力是強大的募資能力和全過(guò)程金融產(chǎn)品的設計能力，對照“融、投、管、退”的全價(jià)值鏈路徑，將業(yè)務(wù)周期長(cháng)短組合，股債權形式靈活配置，進(jìn)行多樣化的金融產(chǎn)品布局和主動(dòng)管理，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值提升，獲得高安全邊際。

回看融資成本，中銀資產(chǎn)包項目整體收購成本較低，有一定增值空間，這也是遠洋資本看中項目的重要原因。項目團隊為該資產(chǎn)包量身定制了“境外借款、內保外貸”的資產(chǎn)包整體融資方式，確保資管全周期兩個(gè)初始環(huán)節的順利展開(kāi)，這也導致了退出時(shí)增值幅度較高。

遠洋資本還輔以股權投資來(lái)為產(chǎn)業(yè)鏈賦能，為運營(yíng)能力提效，帶來(lái)的直接效果是物業(yè)租金乃至整體投資回報的提升。

投后：通過(guò)更新和再運營(yíng)實(shí)現資產(chǎn)增值

不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)收益偏低是無(wú)法繞過(guò)的一個(gè)難點(diǎn)。造成租金收益率低的一個(gè)重要原因是資產(chǎn)價(jià)格增長(cháng)速度超過(guò)租金收益增速及運營(yíng)收益增速，往往呈現不對稱(chēng)現象。

在投后管理上，遠洋資本認為，持有型不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)的核心在于控本增收，一切工作就是為了最終實(shí)現凈坪效的提升，也就是營(yíng)運凈收入NOI的提升。遠洋資本的優(yōu)勢是在于依托集團全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢和自帶的地產(chǎn)基因，面對綜合性商辦項目，輕重并舉，優(yōu)勢畢現。

在價(jià)值提升上，遠洋資本根據項目特點(diǎn)，一早便明確了“整合關(guān)鍵要素、聚焦價(jià)值提升”的大方向。具體運營(yíng)過(guò)程中，遠洋資本對現有租戶(hù)需求和之前物業(yè)管理中的問(wèn)題進(jìn)行收集。然后團隊通過(guò)定期分析項目運營(yíng)情況，與收購目標進(jìn)行對比，在商業(yè)定位、物業(yè)運營(yíng)、更新改造、營(yíng)銷(xiāo)策劃、租金提升、社群運營(yíng)等領(lǐng)域多措并舉，進(jìn)行一系列租賃策略調整，控本增收，實(shí)現科技企業(yè)整體承租，促使基金已投物業(yè)在出租率、平均租金等指標上均實(shí)現進(jìn)一步優(yōu)化，獲取穩定現金流，資管周期閉環(huán)格局已初步顯現。顯然，鉆石大廈項目也是通過(guò)“管”這一環(huán)節使資產(chǎn)價(jià)值得到有效提升。

退出：精準預判市場(chǎng)  把控時(shí)機

華爾街有句名言——“只要有穩定的現金流，就把它證券化”。投融管退，在國內最難的就是“退”，這已經(jīng)成為判斷資管公司綜合實(shí)力強弱的重要衡量指標。

即便建立了所謂的退出體系，即便足夠了解項目本身，但由于外部因素變量多——比如宏觀(guān)環(huán)境、大資本市場(chǎng)冷暖等等，都可能讓退出成為比投資還難先驗的事情，因而退出的不確定性仍有很多。

一般情況下，北京項目整體退出渠道更多以大宗交易收購為主，這樣方能實(shí)現收益率的最大化。遠洋資本城市更新基金于2018年12月正式設立，認繳規模約為50億元人民幣。

此次北京鉆石大廈項目順利交割，依托合理投資估值、退出時(shí)機的精準把握，對交易價(jià)格和對手的把控，以及覆蓋“募、投、管、退”全周期的閉環(huán)資管操盤(pán)手法，在投資周期內順利退出，成為遠洋資本在基金管理、資產(chǎn)管理方面為自身乃至同類(lèi)另類(lèi)資產(chǎn)管理公司提供的值得借鑒的“樣本”。

具體可歸結為租金差邏輯，低買(mǎi)高賣(mài)，6個(gè)項目資產(chǎn)包打包收購價(jià)劃算，最后通過(guò)運營(yíng)方式處置，回籠資金時(shí)，單個(gè)項目退出溢價(jià)空間更大。

當然，北京鉆石大廈項目的退出，不是結束，而是另一個(gè)新的開(kāi)始。截至目前，遠洋資本城市更新基金已投資多個(gè)位于北京、上海核心商圈的商辦物業(yè)，并逐步邁入退出階段。

遠洋資本成功退出項目統計表一覽（不完全統計）