為了應對疫情對經(jīng)濟的負面影響，2020年上半年信貸環(huán)境偏松，地市、樓市熱度也因此明顯上升。而在下半年“三條紅線(xiàn)”融資規則、房貸集中管理度疊加熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控加碼等一系列政策組合拳下，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有所降溫。但諸如紹興、金華、麗水、淮安、鹽城等長(cháng)三角三四線(xiàn)城市市場(chǎng)行情卻持續火熱，特別是土地市場(chǎng)，高競拍輪次、高溢價(jià)成交地塊屢現。

1、調控收緊促市場(chǎng)波動(dòng)收窄，但地市仍是市場(chǎng)周期的先行指標

決定房?jì)r(jià)的因素多種多樣，但在諸多因素之中，拿地成本是決定房屋售價(jià)的重要因素之一。從歷史成交數據來(lái)看，2011年~2020年十年間地價(jià)漲幅共有三次高點(diǎn)，分別是2013年、2016年和2017年。結合房?jì)r(jià)走勢來(lái)看，在地價(jià)快速上漲年后，一般兩年后則會(huì )迎來(lái)房?jì)r(jià)的加速上升，如2013年地價(jià)顯著(zhù)上漲后，2015年后房?jì)r(jià)便迎來(lái)快速上漲，2016年和2018年情況亦是如此。

不過(guò)，近年來(lái)隨著(zhù)房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的形成，特別是2019年“房住不炒”政策的出臺，市場(chǎng)波動(dòng)幅度明顯收窄，地價(jià)對房?jì)r(jià)的傳導效應也在減弱。典型如2017年地價(jià)漲幅小高峰后的2019年，房?jì)r(jià)在多城市調控收緊下漲幅明顯變緩。但總的來(lái)看，土地的成本上漲勢必會(huì )對房?jì)r(jià)上漲產(chǎn)生一定的助推作用；因此，土地市場(chǎng)仍然是市場(chǎng)周期的先行指標。

此外，觀(guān)察市場(chǎng)長(cháng)期走勢可以發(fā)現，在地價(jià)明顯上漲后次年，地價(jià)漲幅一般會(huì )明顯趨緩，如2013年后2014年地價(jià)漲幅明顯放緩，2017年地價(jià)漲幅達到高點(diǎn)后的2018年平均地價(jià)漲幅僅為3%。這是由于地價(jià)明顯上漲會(huì )引發(fā)房?jì)r(jià)上漲預期，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定，因此，在地價(jià)明顯上漲之后，各城市會(huì )針對土地側進(jìn)行調控，以拉低地價(jià)漲幅，降溫地市。不過(guò)，這期間也恰是房企拿地的窗口期，在土地市場(chǎng)經(jīng)歷一段時(shí)間的低潮期后，優(yōu)質(zhì)地塊的拿地條件也會(huì )有所放松，這一點(diǎn)在2019年上半年和2020年上半年表現都十分明顯。

2、2020年麗水、臺州等地土拍火熱，頻頻拍出高溢價(jià)地塊（略）

優(yōu)質(zhì)土地大量供應下，熱點(diǎn)三線(xiàn)城市土地市場(chǎng)熱度在2020年達到了高位。從上一章中可知，地價(jià)快速上漲后兩年往往是房?jì)r(jià)上漲的“大年”。為了進(jìn)一步探知熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市住宅市場(chǎng)的周期特征，在本章中我們將對上一章提到的24個(gè)樣本城市商品住宅成交量?jì)r(jià)長(cháng)期走勢進(jìn)行具體分析，從中找出一定的規律，并結合供求情況對熱點(diǎn)城市在2021年接下來(lái)的市場(chǎng)走向做出預判。

1、熱點(diǎn)三線(xiàn)樓市處于量?jì)r(jià)上行階段，周期慣性有望延至2021年三季度

為了能準確把握熱點(diǎn)城市樓市成交的運行規律，接下來(lái)我們將從24個(gè)典型熱點(diǎn)城市的商品住宅成交量?jì)r(jià)走勢入手來(lái)分析熱點(diǎn)三線(xiàn)樓市運行情況。

1）約20個(gè)月為一個(gè)漲跌周期，本輪高點(diǎn)按規律應在2021年三季度初

以樣本城市2015年以來(lái)商品住宅成交量?jì)r(jià)同比漲幅月度走勢來(lái)看。首先，在成交面積上，樣本城市的成交量同比漲幅出現了明顯的周期性，平均約20個(gè)月為一個(gè)漲跌周期。以六年內第一個(gè)成交波峰2016年3月來(lái)看，在此之前，熱點(diǎn)三線(xiàn)城市成交量同比快速增長(cháng)，而在2016年3月后，受各地政策調控影響，成交量同比增幅明顯放緩，部分月份的成交量甚至出現了同比下降的趨勢，直至2017年12月下一輪快速上漲的行情才到來(lái)。

和成交量同比走勢相同，熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲跌也呈現出一定的周期性，周期持續時(shí)間長(cháng)度也在20個(gè)月左右。不過(guò)，和成交量走勢漲跌波動(dòng)幅度較大稍有不同，熱點(diǎn)三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)近年來(lái)大致均呈上升趨勢，僅個(gè)別月份成交均價(jià)同比下滑。在一個(gè)完整的周期內，熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)往往呈現出先是快速上漲、后增長(cháng)速度放緩甚至小幅回落的趨勢。

此外，對比過(guò)去6年內熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市的量?jì)r(jià)漲跌運行周期來(lái)看，房?jì)r(jià)漲幅往往要先于成交量漲幅到達峰值，一般提前兩個(gè)月左右。這是由于房?jì)r(jià)快速上行下，購房需求也被調動(dòng)，商品住宅成交量也因此加速上漲；而當房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快時(shí)，往往會(huì )觸發(fā)政府調控，比如收緊備案價(jià)格限制、加快預售證發(fā)放以加大市場(chǎng)住宅供應等，房?jì)r(jià)漲幅也因此放緩，成交量漲幅則由于供應放量和購房者“買(mǎi)漲”心理效應而繼續上行。

2）2021年內熱點(diǎn)三線(xiàn)住宅成交見(jiàn)頂，房?jì)r(jià)增速也會(huì )放緩

樣本三線(xiàn)城市土地市場(chǎng)在2020年熱度明顯升高，在樓市方面表現亦是如此。從各城市2020年商品住宅成交面積情況來(lái)看，僅阜陽(yáng)、莆田等少數城市成交量不及去年，其余城市的成交量均較上一年明顯增長(cháng)，如金華、鹽城、東莞等城市的同比漲幅均在20%以上。值得注意的是，雖然莆田、阜陽(yáng)等城市全市商品住宅成交量減少，但主城區的成交規模仍是在上漲的，房?jì)r(jià)也是在上漲的。以莆田為例，主城區城廂區和秀嶼區的商品住宅成交規模均較2019年明顯增長(cháng)，漲幅均在15%以上，而全市商品住宅成交均價(jià)也較上一年增長(cháng)了0.8%，其中主城區的房?jì)r(jià)同比漲幅均在5%以上。

從樣本城市整體市場(chǎng)運行情況來(lái)看，2020年熱點(diǎn)城市的成交規模同比增長(cháng)速度在下半年明顯加速，至2021年初已經(jīng)上漲至近六年來(lái)的較高水平，甚至高于上一周期的峰值，均價(jià)漲幅亦是達到較高位。結合上節樣本城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運行規律來(lái)看能夠發(fā)現，2020年樣本城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)本就處于上行周期，而2020年上半年因受疫情影響致房地產(chǎn)市場(chǎng)被迫下行，因此在下半年市場(chǎng)需求強烈反彈，導致熱點(diǎn)城市樓市成交熱度持續上漲，規模增長(cháng)明顯強于上一周期的上行階段，成交均價(jià)則由于下半年熱點(diǎn)城市如東莞、常州及時(shí)出臺調控政策壓制影響增長(cháng)速度稍緩。

接下來(lái)，根據以往周期性經(jīng)驗來(lái)看，熱點(diǎn)三線(xiàn)城市此次周期還將持續半年左右。同時(shí)，在此時(shí)間段內，受房地產(chǎn)行業(yè)金融監管持續收緊、熱點(diǎn)城市落實(shí)調控主體責任等一系列政策影響，熱點(diǎn)城市將迎來(lái)規模見(jiàn)頂、房?jì)r(jià)增速放緩的新階段。

2、地價(jià)上漲利好高庫存城市減壓，回升周期投資機會(huì )值得關(guān)注

考慮到樣本城市近年來(lái)市場(chǎng)狀態(tài)各有差異，這也會(huì )對城市接下來(lái)短期的市場(chǎng)走向產(chǎn)生一定的影響。在本節中，我們就將從市場(chǎng)預判角度對城市進(jìn)行分類(lèi)，結合以往的歷史經(jīng)驗，研究在歷經(jīng)地價(jià)上漲周期后，不同供求關(guān)系下的城市后市走向會(huì )有何不同：

1）供不應求城市：地方監管加嚴，后市走向量跌價(jià)漲（略）

2）供求平衡城市：規模多數回落，購買(mǎi)力差異促房?jì)r(jià)走向分化（略）

3、小結：地價(jià)上漲促房?jì)r(jià)上行，供不應求城市需警惕調控風(fēng)險（略）

通過(guò)前兩個(gè)章節的分析可見(jiàn)熱點(diǎn)三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的周期性特征，樓市約20個(gè)月為一個(gè)漲跌周期，并且在經(jīng)歷過(guò)地價(jià)大漲之后，不同供求背景的城市后續市場(chǎng)表現也存在一定的差異。為了對樣本城市的后市有一個(gè)清晰的預判，本章節將對城市近況進(jìn)行分析，分別從市場(chǎng)規模、供求關(guān)系以及盈利空間等三方面進(jìn)行系統梳理。

1、住宅成交多升至近年量?jì)r(jià)高位，但滁州、淮安仍在低位徘徊（略）

2、城市供求表現分化，紹興、衢州等部分浙江城市去化稍慢（略）

3、大部分城市成本風(fēng)險仍在低位，但少數板塊已現盈利壓力

2020年初我國開(kāi)始遭遇了“新冠黑天鵝”，房地產(chǎn)行業(yè)一度接近停擺。為了盡快從疫情的影響中恢復，3月以來(lái)，各重點(diǎn)城市相繼恢復土地出讓?zhuān)潘赏恋爻鲎岄T(mén)檻，并且優(yōu)先以稀缺優(yōu)質(zhì)用地試水市場(chǎng)。同時(shí)，信貸政策也逐漸寬松，房企融資壓力減輕，土地市場(chǎng)在此利好下熱度一路走高，熱點(diǎn)三線(xiàn)城市平均地價(jià)頻頻刷新，在地價(jià)的刺激之下，限價(jià)政策相對較松的熱點(diǎn)三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)也應聲上漲，盈利空間也發(fā)生了明顯變化。

就城市層面來(lái)看，環(huán)廣、滬、深的熱點(diǎn)三線(xiàn)城市由于房?jì)r(jià)水平本身就較高，房?jì)r(jià)漲幅也比較大，其房地差較其余三四線(xiàn)城市也偏大，尤其是東莞、紹興等商品住宅均價(jià)超2萬(wàn)元/平方米的高房?jì)r(jià)城市，房地差均在1萬(wàn)元/平方米以上，整體投資機會(huì )較佳；相對應的，淮安、徐州等商品住宅均價(jià)不足1萬(wàn)元的城市房地差也相對較小，多在7000元/平方米以下，利潤空間相對較小。

但總體來(lái)看，大部分熱點(diǎn)三線(xiàn)城市的房地差均在1萬(wàn)元/平方米以上，地房比在40%以下，成本風(fēng)險處于低位。但是如果將2020年房地差與2019年的相比，可以發(fā)現，南通、麗水、鹽城、嘉興等城市的房地差是收窄的，尤其是南通，收窄幅度高達1595元/平方米，主要是原因就是由于2020年南通地價(jià)過(guò)快上漲導致

值得注意的是，由于城市建成區面積較大，尤其是中心城市和遠郊地價(jià)、房?jì)r(jià)價(jià)格差異巨大，城市整體的房?jì)r(jià)、地價(jià)差被“平均”之后，抹殺了各區域房地產(chǎn)特征差異。因此在具體研究時(shí)，有必要對城市進(jìn)行板塊細分。

總體來(lái)看，風(fēng)險較大的板塊主要是因為地價(jià)上漲較快而導致的，但這些區域大多是城市的主城區，發(fā)展規劃上也有一定的亮點(diǎn)，如無(wú)錫濱湖均是當前城市發(fā)展的主力區域，佛山禪城、徐州云龍等是城市的老城區，區域內購買(mǎi)需求旺盛，值得企業(yè)關(guān)注。

通過(guò)我們對熱點(diǎn)三線(xiàn)城市市場(chǎng)周期進(jìn)行研究發(fā)現: 在地價(jià)快速上漲年后，一般兩年后則會(huì )迎來(lái)房?jì)r(jià)的加速上升，地市仍是市場(chǎng)周期的先行指標，并且熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市的成交量和房?jì)r(jià)漲跌也呈現出一定的周期性，周期持續時(shí)間長(cháng)度均在20個(gè)月左右,并且房?jì)r(jià)漲幅往往要先于成交量漲幅到達峰值，一般提前兩個(gè)月左右。對于處于不同供求關(guān)系的城市來(lái)說(shuō)，地價(jià)上漲對其影響各異，收益最大的當屬金華、嘉興這類(lèi)供求比超過(guò)1.2的城市，在地價(jià)大漲后，這些城市的商品住宅去化反而有所加快，成交規模均表現為同比上漲。

結合剛剛過(guò)去的2020年熱點(diǎn)三線(xiàn)市場(chǎng)來(lái)看，為了應對疫情對經(jīng)濟的負面影響，2020年上半年信貸環(huán)境偏松，地市、樓市熱度也因此明顯上升。大多數熱點(diǎn)三線(xiàn)城市量?jì)r(jià)均升至高位，其中衢州、金華、鹽城、東莞、麗水、南通、徐州等熱點(diǎn)城市成交規模同比漲幅都在10%以上，但滁州、淮安仍在低位徘徊；供求關(guān)系表現也略有分化，大部分城市供求相對均衡，少數城市供求關(guān)系略有失衡，譬如紹興、衢州、麗水，尤其是紹興，供求比超過(guò)2，去化表現稍慢，反而是成交規模處于相對低谷的淮安供不應求。從盈利空間來(lái)看，大部分城市成本風(fēng)險仍在低位，但部分板塊由于地價(jià)過(guò)快上漲，房?jì)r(jià)又被限制，已經(jīng)出現“面粉貴于面包”的跡象。

考慮到“三條紅線(xiàn)”融資規則、房貸集中管理度、熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控加碼等一攬子政策對市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，房企拿地積極性勢必會(huì )受到一定的影響，全年地市大概率趨于穩定。此外，22個(gè)重點(diǎn)城市供地“兩集中”之下，房企投資區域下沉，優(yōu)質(zhì)地塊或面臨更激烈競爭，從城市層面來(lái)看，最利好的當屬熱點(diǎn)三線(xiàn)城市，近期義烏、東莞成交地塊單價(jià)分別創(chuàng )下了全市、區域單價(jià)新高。

就熱點(diǎn)三線(xiàn)城市市場(chǎng)前景來(lái)看，大多數城市市場(chǎng)前景仍然較佳，投資風(fēng)險較低。最值得關(guān)注的當屬紹興、南通，兩城均受到長(cháng)三角一體化利好的影響，在人口吸引力上具有一定的優(yōu)勢，去化速度相對較優(yōu)。值得警惕的是，由于近些年地價(jià)過(guò)快上漲，成本壓力大，利潤空間被極大的壓縮，尤其是中心城區的優(yōu)質(zhì)地塊，盈利空間十分堪憂(yōu)。而2020年成交量大增的鹽城、衢州由于房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，購買(mǎi)能力逐漸下滑，將會(huì )迎來(lái)量跌價(jià)平的新階段，未來(lái)投資風(fēng)險較大。

1、嚴監管下2021年全年地市大概率趨穩，下半年拿地時(shí)機更佳（略）

2、重點(diǎn)城市供地“兩集中”促企業(yè)投資區域下沉，三線(xiàn)優(yōu)質(zhì)地塊面臨更激烈競爭（略）

3、長(cháng)三角一體化利好下紹興、南通市場(chǎng)表現突出，但也要警惕成本壓力與調控風(fēng)險

22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地成行，對南通、紹興、嘉興這類(lèi)熱點(diǎn)三線(xiàn)城市土地市場(chǎng)熱度將有顯著(zhù)影響。企業(yè)在22個(gè)重點(diǎn)城市拿地難度的加大，必然使得不少企業(yè)的拿地重心進(jìn)一步向其他“次熱點(diǎn)”城市轉移，在此情形下，南通、紹興、嘉興此類(lèi)規劃利好明確，本身具有一定關(guān)注度的非重點(diǎn)城市，接下來(lái)市場(chǎng)熱度或迎來(lái)一輪升溫行情，房企對此亦應早做準備。

另外，結合上述我們研究的市場(chǎng)周期規律以及其盈利空間綜合評價(jià)來(lái)看，大多數熱點(diǎn)三線(xiàn)的市場(chǎng)前景仍然較佳，投資風(fēng)險較低。最值得關(guān)注的當屬紹興、南通，兩城均受到長(cháng)三角一體化利好的影響，在人口吸引力上具有一定的優(yōu)勢，去化速度較優(yōu)。但需要警惕的是，由于近年地價(jià)過(guò)快上漲，成本壓力大，利潤空間被極大的壓縮，尤其是中心城區的優(yōu)質(zhì)地塊，盈利空間堪憂(yōu)。

此外，考慮到周期性因素以及購房需求規模和能力等因素，鹽城、淮安等城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)漲至相對高位，客戶(hù)購買(mǎi)力難以支撐。因此，雖然鹽城等城市在短期內仍可能會(huì )有一波上漲行情，但持續時(shí)間預計較短，在下半年后極有可能迎來(lái)量跌價(jià)平的新階段，房企對于這種即將到達頂峰或將要處于下行周期的城市，投資還需謹慎。