如果不是疫情的影響，估計這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上房地產(chǎn)行業(yè)已開(kāi)始企穩回暖，可現實(shí)的情況是，疫情引起的各種不確定性已使得市場(chǎng)各方的悲觀(guān)情緒不斷上升。

不少同行反饋說(shuō)，這波市場(chǎng)行情的震蕩實(shí)在太過(guò)猛烈，連房企的一哥對市場(chǎng)都保持著(zhù)悲觀(guān)的預期，2022年開(kāi)年至今也沒(méi)拿什么地。同樣的，以往非常穩健的百強民營(yíng)房企以及各個(gè)重點(diǎn)城市非常穩健的地方龍頭房企目前也開(kāi)始變得艱難，現階段也在積極拓展非金融機構的資金支持。如果疫情的影響繼續擴大，居民的收入和就業(yè)預期繼續下降，也即樓市的銷(xiāo)售端無(wú)法實(shí)質(zhì)性回暖，那么再優(yōu)質(zhì)的國央企、民營(yíng)房企都很難熬過(guò)2022年的上半年。

4月18日上午，國家統計局公布了三月合并一季度的經(jīng)濟數據，總體來(lái)說(shuō)非常差，一是一季度GDP同比增長(cháng)4.8%，相比全年5.5%的增長(cháng)目標明顯低于預期值；二是一季度全國商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比分別降低13.8%和22.7%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%，疊加疫情的影響后，房地產(chǎn)行業(yè)整體至今未能復蘇；三是出口增速出現了腰斬（主要是國外疫情已基本穩定），另外國內消費數據一直下滑且不斷惡化。

市場(chǎng)方面有個(gè)很大的擔憂(yōu)，上海的疫情結束后，很多外企估計會(huì )撤走，很多中小企業(yè)也會(huì )倒閉，樓市的斷供、斷貸會(huì )繼續擴大。最令人擔心的，則是此次疫情對供應鏈造成的損傷，以致于4月18日專(zhuān)門(mén)召開(kāi)了“全國保障物流暢通促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈穩定”電視電話(huà)會(huì )議，劉鶴副總理出席會(huì )議并講話(huà)部署了十項重要舉措。當天傍晚，中國人民銀行、國家外匯管理局印發(fā)了《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展金融服務(wù)的通知》，從支持受困主體紓困、暢通國民經(jīng)濟循環(huán)、促進(jìn)外貿出口發(fā)展三個(gè)方面，提出加強金融服務(wù)、加大支持實(shí)體經(jīng)濟力度的23條政策舉措。從高層的表態(tài)來(lái)看，在穩經(jīng)濟、穩增長(cháng)的巨大壓力下，各種保障和刺激性政策、措施的出臺已變得刻不容緩。

讓人意外的是，4月18日當天，東莞公共資源交易中心發(fā)布的一則消息把市場(chǎng)嚇了一跳，東莞首批集中供地開(kāi)拍在即，原定于4月19-20日集中出讓的8宗地塊有6宗終止出讓。要知道，東莞可是二線(xiàn)城市的典型代表，其產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢在國內一直屬于前列。當然，市場(chǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)的信心跌落到了什么程度，也由此可見(jiàn)一斑。

與上述消息類(lèi)似，4月16日，一家百強房企致函廣州市政府的《關(guān)于懇請支持舊改項目退出的報告》在業(yè)內流傳，報告中提到，因受多方位政策疊加調控，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限，項目銷(xiāo)售回款顯著(zhù)下滑，嚴重影響其現金流穩定性，而舊改項目沉淀其大量資金，為順利渡過(guò)當前階段性困難，懇請市政府支持企業(yè)紓困解難，并支持協(xié)調退回其舊改履約保證金及前期投入資金。

客觀(guān)地說(shuō)，這家房企在報告中所述情況算得上是當下民營(yíng)房企在城市更新項目中所面臨困境的最真實(shí)寫(xiě)照。住建部2021年8月31日正式發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》后，廣州、東莞、珠海等大灣區城市的更新項目大部分都出現了長(cháng)時(shí)間的暫緩或停滯情況，疊加樓市在2021年下半年進(jìn)入下行期后房企銷(xiāo)售困難、融資困難等因素的綜合影響，城市更新項目推進(jìn)周期的不確定性以及所需沉淀的巨額資金最終成為了壓死民營(yíng)房企的最后一根稻草。相比城市更新的美好藍圖，眼下肯定自保更為重要。

值得一提的是，在已爆雷的百強房企中，城市更新項目的土儲一直都非常搶眼，但因城市更新項目周期太長(cháng)、資金沉淀過(guò)多且融資成本居高不下等原因，高杠桿、高周轉、高負債且重倉城市更新項目的房企在此輪市場(chǎng)洗牌中基本都已倒下。2022年3月份之前，很多爆雷房企都死死地握著(zhù)優(yōu)質(zhì)的項目，寧可躺平也不賤賣(mài)資產(chǎn)，但上海疫情帶來(lái)的持續性影響以及全國各地疫情對經(jīng)濟基本面帶來(lái)的沖擊已導致房地產(chǎn)形勢進(jìn)一步惡化，爆雷房企目前即便拿出最優(yōu)質(zhì)的項目也很難找到買(mǎi)家或接盤(pán)方，因為所有房企目前都在想辦法自保。相比有風(fēng)險的抄底，握著(zhù)現金先保證自己的安全已變得更為重要。

我們注意到，央行、外管局4月18日印發(fā)的《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展金融服務(wù)的通知》中提到了“金融機構要區分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平穩有序投放。商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)，穩妥有序開(kāi)展并購貸款業(yè)務(wù)，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務(wù)顧問(wèn)服務(wù)”。對于投資機構來(lái)說(shuō)，現在最缺的依舊是對樓市的信心，尤其是需求端的恢復（直白來(lái)說(shuō)就是樓市政策的松綁），而缺乏這一核心要素，投資機構仍舊還是用腳投票的心態(tài)。事實(shí)上，自2021年底監管層要求金融政策適時(shí)寬松以來(lái)，國央企、穩健的頭部大型民營(yíng)房企的并購類(lèi)債券融資和銀行融資都已得到了大力支持，不過(guò)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企拿到的并購貸大部分都用在了對合作開(kāi)發(fā)項目中其他房企（尤其是爆雷房企）持股部分的收購，國央企拿到的并購貸大部分也僅是用在了對爆雷房企優(yōu)質(zhì)項目的合作開(kāi)發(fā)，也即并購貸真正用于對中高風(fēng)險房企的項目收購或接盤(pán)的實(shí)際上非常少見(jiàn)，更準確地說(shuō)并購貸和并購市場(chǎng)一直都是“雷聲大、雨點(diǎn)小”的狀況。

很多人認為，以上種種情況，是否意味著(zhù)后續的刺激政策會(huì )更強，反彈也會(huì )更加猛烈。就我們自己的判斷而言，最好是用樂(lè )觀(guān)的心態(tài)做最壞的打算，不過(guò)我們在地產(chǎn)和城投業(yè)務(wù)的投資方面還是相信會(huì )否極泰來(lái)。