投拓江湖 作者：投拓江湖
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2020上半年，在公司的大力支持下，在公開(kāi)市場(chǎng)上，拿了三塊優(yōu)質(zhì)地塊，為公司新增土儲近20萬(wàn)方。
按照當時(shí)拿地時(shí)測算的利潤指標，根據公司的投資激勵制度，招拍掛項目，可以拿到拿地金額萬(wàn)分之一的獎金，如果開(kāi)盤(pán)速度快，去化效果好，可以拿到萬(wàn)分之二的拿地獎金。如果是收并購二手項目，那么獎金就更高了，可以拿到投資金額的千分之二的拿地獎。
20年上半年拿的三個(gè)項目，都是招拍掛方式拿地，粗略算了下，可以拿到總計50萬(wàn)的總獎金包。分到個(gè)人手里，項目的主要跟進(jìn)人也能拿到10萬(wàn)左右的拿地獎，想想還是有點(diǎn)興奮。目前所在的這家房企的拿地獎，在行業(yè)內還是算比較高的，人力招人的時(shí)候，也是在極力宣傳這點(diǎn)，吸引了不少人。
現在這三個(gè)項目，都已經(jīng)開(kāi)盤(pán)了，也到了公司兌現拿地獎的時(shí)候，按照制度，開(kāi)盤(pán)后將直接發(fā)拿地獎的50%。但是這兩天，集團投資中心的同事，悄悄告訴大家，對拿地獎最好有個(gè)心理準備，不要有太高的預期。
心心念念的拿地獎，等了快一年，終于有了消息。但不是好消息。因為上半年拿的地，測算時(shí)利潤率為最低都是8%，高的那個(gè)項目11%，都還算是不錯的項目。因為今年下半年市場(chǎng)整體降溫，多個(gè)競品項目都在暗地里降價(jià)，最終項目實(shí)際售價(jià)與上會(huì )的價(jià)格，低了500-1000元/平米不等，利潤率低了2-4個(gè)點(diǎn)，拿地獎金直接砍半。因為這個(gè)事兒，營(yíng)銷(xiāo)部和投資部鬧得還頗為不愉快，就這個(gè)降低后的售價(jià)，都還很難完成銷(xiāo)售任務(wù)，去化困難。
項目實(shí)際的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，也比之前拿地上報的，滯后了約一個(gè)月。主要是在辦理方案審查和預售階段，耽誤了時(shí)間，施工進(jìn)度也因為今年的環(huán)保問(wèn)題停工了數日，導致工期延后。因為項目開(kāi)發(fā)運營(yíng)節點(diǎn)滯后，拿地獎?dòng)直话粗贫?，再次進(jìn)行了扣減，最終三塊地，只剩一塊地有拿地獎，而且只有一部分。
拿地獎與運營(yíng)節點(diǎn)捆綁，這個(gè)做法很多投資人表示很大的不滿(mǎn)，投資口只負責拿地，后期的運營(yíng)按照職責來(lái)劃分，應該是沒(méi)有太大關(guān)聯(lián)的。有的項目本來(lái)拿得不錯的，但是項目的操盤(pán)團隊實(shí)在是差勁，結果做得很差，這種結果是投資部不能選擇，也不能把控的。但是把投資拿地獎，捆綁在運營(yíng)節點(diǎn)上，讓投資部承擔不利影響，這個(gè)做法確實(shí)有失公平。因為開(kāi)發(fā)進(jìn)度的問(wèn)題，不少投資同行的拿地獎，由大化小，由小化無(wú)，最終成了空頭制度。
拿地獎兌現難，還不打緊，最煩人的是跟投制度。就拿這三個(gè)項目來(lái)講，因為公司的強制跟投制度上的要求，我累計跟投了10萬(wàn)元，說(shuō)的是現金流回正就歸還本金?，F在離現金流回正也快了，但是跟投的錢(qián)什么時(shí)候返還，至今還沒(méi)有個(gè)消息。有同事在悄悄傳，說(shuō)的是跟投的錢(qián)公司暫時(shí)不打算返還，要用在新項目的跟頭上，滾動(dòng)跟投。這就讓人很難接受了。
很多地產(chǎn)人想著(zhù)能有跟投多賺公司一筆，誰(shuí)成想，卻被割了韭菜。就我們這幾個(gè)項目的經(jīng)歷而言，有一些很明顯的痛點(diǎn)：
1、說(shuō)不清，道不明的兌現時(shí)間。
我們家公司在跟投制度上，實(shí)行保密制度，對于什么時(shí)候退還本金，兌現收益都是口頭傳達，約定在現金流回正，模擬清算等節點(diǎn)兌現。但是具體到了該節點(diǎn)，往往也難兌現，因為沒(méi)有明確的制度，跟投的利益很難有效保證。
投資人員一旦離職，跟投的錢(qián)怎么說(shuō)？是返還本金，還是能享受收益？這個(gè)問(wèn)題更說(shuō)不清楚了。很多離職的人，希望在離職后，能要回本金就行了，對于跟投收益，實(shí)在是不敢多想。很多地產(chǎn)人離職三個(gè)月，跟投的資金都還沒(méi)完全要回來(lái)，中毒太深。
如果遇到上家公司被收購，情況就更復雜了。如果被收購的房企，在交易對價(jià)款中沒(méi)有包含員工跟投的資金，或者采取拒不承認的態(tài)度，這個(gè)就更難了。
2、砸鍋賣(mài)鐵，趕不上跟投要求。
上一個(gè)項目的本金都還沒(méi)回來(lái)呢，新項目又讓繼續跟投了。這個(gè)問(wèn)題在要求強制跟投的激進(jìn)房企中，非常普遍，我們公司也在開(kāi)始這個(gè)新玩法。一旦你被定為強制跟投對象（很不幸，投資部是重災區），每個(gè)項目你都必須根據固定的比例跟投，有多少項目，就跟投多少。特別是一些快速擴張的房企，在跟投了多個(gè)項目之后，你每個(gè)月發(fā)的工資，已經(jīng)遠遠跟不上跟投交款的節奏了。
沒(méi)點(diǎn)家底玩跟投，你是干不了房地產(chǎn)投資的。
3、項目利潤降低，甚至虧損怎么辦？
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入深度調整時(shí)期，現在的項目利潤下滑，已經(jīng)是一個(gè)明顯的趨勢。跟投也是如此，大多項目已經(jīng)無(wú)法做到太高的利潤，更別提超利潤激勵了。
如果項目虧損了怎么辦？這個(gè)問(wèn)題以前很少會(huì )有，但是現在卻是一個(gè)現實(shí)，虧了是按比例分攤，還是保證員工投入本金的安全不受影響。
既然已經(jīng)分不到太多的利潤，那么跟投就失去了原有的價(jià)值，老板和職業(yè)經(jīng)理人的利益分歧越來(lái)越大。跟投由原來(lái)的自愿，半自愿的行為，變成了現在純粹強制的行為，跟投員工的積極性并不高。
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