作者：李樂(lè )敏

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房企破產(chǎn)后在建工程續建費用承擔問(wèn)題探析

浙江振邦律師事務(wù)所主任 李樂(lè )敏

很高興有這樣一個(gè)機會(huì )跟大家一起學(xué)習跟交流，我跟大家交流題目是“房企破產(chǎn)后在建工程續建費用承擔問(wèn)題”。這個(gè)問(wèn)題在實(shí)踐中討論的比較少，目前我們在做一些破產(chǎn)案件當中我們考慮的問(wèn)題是越來(lái)越細小的問(wèn)題，但是看上去是細小的問(wèn)題可能對整個(gè)案件的推進(jìn)造成一個(gè)大的問(wèn)題。我為什么要考慮房企破產(chǎn)后關(guān)于續建費用的承擔問(wèn)題呢？也是我們辦理案件當中所引發(fā)的一個(gè)思考。

在我們承辦的一起房地產(chǎn)破產(chǎn)案件中，債務(wù)人開(kāi)發(fā)的是較為高端的樓盤(pán)，主推別墅、排屋、大平層等戶(hù)型。當債務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)，開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)已爛尾多年，房屋銷(xiāo)售過(guò)半，債務(wù)人的土地使用權、在建工程已分別抵押給四大金融債權人，項目尚欠在先工程款約2億元。如引入共益債資金對爛尾樓進(jìn)行續建，則后續仍需投入約6億元。巨額的后續投入、龐大的在先負債以及受房地產(chǎn)行情的下行因素等影響，債務(wù)人唯一的收入，即房屋銷(xiāo)售款項，據管理人測算僅能償還共益債、建設工程優(yōu)先工程款，對抵押權人的清償比例有較大的影響，普通債權清償比例接近于0，各債權人的利益沖突十分激烈。

此時(shí)，在破產(chǎn)前購買(mǎi)了房屋的債權人皆要求管理人交房，其中，較多的購房債權人已經(jīng)在債務(wù)人破產(chǎn)前付清了大部分或全部購房款，也就意味著(zhù)按照原合同約定管理人后續無(wú)法向購房債權人收取房款或僅能收取少部分尾款，這是遠遠不足以覆蓋續建房屋費用的。如購房債權人不承擔續建費用的，將在該案中導致續建費用最終由抵押權人買(mǎi)單的結果。舉例說(shuō)明，房屋A，在破產(chǎn)前抵押給B銀行，后又出售給個(gè)人C，C付清了全部房款，但房屋建到一半公司破產(chǎn)，后續建造還需要投入50萬(wàn)元。依據優(yōu)先保護消費性購房者利益的原則，A房屋在建成后應當交付給個(gè)人C，而銀行B，不僅不能就抵押物A房屋獲得優(yōu)先清償，還需要承擔房屋續建費用，這對抵押權人是不公平的。也是基于此我認為對續建費用如何進(jìn)行分擔是值得探討的問(wèn)題。

我下面也是簡(jiǎn)單圍繞著(zhù)這個(gè)內容跟大家做一些介紹，這里主要還是我個(gè)人的觀(guān)點(diǎn)，供大家參考討論。我們寫(xiě)的文章，論文集里面有，供大家以后一起來(lái)思考和交流。主要是三大塊，第一是房企破產(chǎn)的融資續建模式，二是添附理論的解釋路徑，三是續建費用的范圍、承擔比例及限度。

第一，房企續建模式，它總的背景就是進(jìn)入破產(chǎn)程序之后，要進(jìn)行續建，續建需要資金，是這樣一個(gè)背景之下來(lái)考慮的問(wèn)題。第二就是房企續建之后，怎么做？它的意義在哪里？一般情況下房企進(jìn)入破產(chǎn)程序之后主要是兩種方式，一個(gè)是把整體項目進(jìn)行轉讓?zhuān)诙€(gè)就是通過(guò)引進(jìn)第三方資金進(jìn)行續建，這兩種模式完全是跟房企的重整模式有關(guān)。問(wèn)題在于，續建之后，這筆續建費用到底由誰(shuí)來(lái)承擔？怎么樣比例的承擔？這是我們需要考慮的。進(jìn)入程序之后，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，因為之前法律以及司法解釋保護消費性住宅，此時(shí)這個(gè)權利是已經(jīng)特定化了，那么在特定化之后，通過(guò)重整的方式把房屋建設好之后，交付給應當保護的消費性住宅，這樣一種情況之下它的續建費用要不要承擔？如以上案件系破產(chǎn)清算的，債權人的受償價(jià)值實(shí)際在進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)已經(jīng)特定，破產(chǎn)后的續建行為，與民法上的“添附”頗為類(lèi)似。則最終能夠取得房產(chǎn)的在債務(wù)人破產(chǎn)前已經(jīng)購房的消費性購房戶(hù)，是否需要對續建費用進(jìn)行分擔是值得探討的問(wèn)題。

第二，添附理論解釋路徑，來(lái)考慮這樣一個(gè)問(wèn)題。我們的出發(fā)點(diǎn)是要對續建費用進(jìn)行承擔，那如何承擔？它里面就涉及到一個(gè)合法性問(wèn)題，法律層面上立不立得住腳？還有這種方式債權人會(huì )議角度能不能表決通過(guò)？

一是要考慮續建費用的性質(zhì)。續建主要是兩大塊，具體如浙江的金星房產(chǎn)在破產(chǎn)案件當中是通過(guò)政府方式介紹資金來(lái)續建，我們做的房企破產(chǎn)案件當中我們直接引進(jìn)第三方資金，《破產(chǎn)法》司法解釋?zhuān)ㄈ┑诙l有規定，因為這個(gè)資金是優(yōu)先于普通債權。這里面同時(shí)又涉及到這個(gè)續建的費用到底是什么樣的一個(gè)范圍？在建工程產(chǎn)生的機械、材料人工等等一些費用，包括資金引進(jìn)之后產(chǎn)生的利息，包括后續銷(xiāo)售過(guò)程當中產(chǎn)生的稅費等等，所以我們的理解把這些費用，因為債務(wù)人繼續營(yíng)業(yè)產(chǎn)生的一些費用。

二是房企續建與添附理論的考量。所謂的添附有三種方式，它有三種構成要件。但是我國的《物權法》都沒(méi)有對添附做出明確規定，僅在民法通則若干問(wèn)題意見(jiàn)當中有添附規定。就添附制度的債權效力而言，因適用添附而喪失原物所有權的，可適用不當得利以及侵權責任的相關(guān)規定，以獲得賠償，但不能再主張所有權返還。

在破產(chǎn)程序中，一類(lèi)債權人的受償權利顯著(zhù)高于清算下的受償價(jià)值，但其他債權人并沒(méi)有受益或受償利益減少的，對于其他債權人而言，是顯著(zhù)的不公平。參照添附制度，續建行為可視為將動(dòng)產(chǎn)附合于在建工程之上，故在先購房者最終取得房產(chǎn)并對建成房產(chǎn)享有物權的，系在建工程所有權的延伸，但其取得所有權的前提在于對動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行補償，最終取得房產(chǎn)的購房者應當對在建工程續建費用進(jìn)行分擔。

第三是續建費用的范圍是哪些？如何來(lái)承擔？到底比例是多少？這些問(wèn)題都很復雜。如果說(shuō)要承擔，那么續建費用是多少，這就涉及到一個(gè)范圍的問(wèn)題。它里面有兩大塊，一些工程材料的費用，后續產(chǎn)生的費用，后面這塊費用不應當放在續建費用的反彈里面。第二是涉及到比例的問(wèn)題，比方說(shuō)一個(gè)房企破產(chǎn)之后，有兩處，一處已經(jīng)建造好了，還有一處總的要造20層樓，實(shí)際建了10層樓，那后面這10層怎么辦，那這些費用如何來(lái)承擔？

在先購房者對于續建費用進(jìn)行分擔，初衷在于避免在破產(chǎn)程序中過(guò)多地維護購房者的權益而導致對其他債權人明顯的不公平。在先購房者分擔的續建費用的比例，應當以每戶(hù)在先購房者平均需要承擔的續建費用為限，以其在于開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后的剩余應繳納房款為尺度，如平均承擔的續建費用高于該購房者剩余應繳納房款的，則應當補足平均續建費用；如該購房者剩余應繳納房款足以覆蓋平均承擔的續建費用的，則該購房者只需繳納剩余房款即可，無(wú)需另行補足續建費用。在實(shí)務(wù)中，管理人在確認購房戶(hù)的交房請求權后，應當要求以上購房戶(hù)在一定期限內繳納全部剩余房款，如應繳的剩余房款不足以支付所交付房產(chǎn)的續建費用的，則應當要求購房戶(hù)繼續補足續建費用。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 主題演講|李樂(lè )敏：房企破產(chǎn)后在建工程續建費用承擔問(wèn)題探析