觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
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近期，地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)新一輪融資潮。
受益于房企境內發(fā)債政策松綁，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商通過(guò)公司債、超短期融資券、中期票據等方式“儲糧”。
最新消息透露，2月21日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司披露2022年度第三期中期票據發(fā)行文件。
這是萬(wàn)科年內發(fā)行的第三筆中期票據，三次發(fā)行涉及資金80億元。
不過(guò)，從發(fā)債端亦發(fā)現，目前成功發(fā)債的房企大多有地方或者國資背書(shū)，往往信用評級較高，整體融資閘口還未完全向民企開(kāi)放。
80億中票
2022年開(kāi)年，萬(wàn)科無(wú)疑是房企融資“急先鋒”，接連披露發(fā)債動(dòng)態(tài)。
2月21日，萬(wàn)科發(fā)布2022年度第三期中期票據募資說(shuō)明書(shū)，本次中期票據注冊額度為20億元，首期一次性發(fā)行，擬全部用于商品房項目建設。
據觀(guān)點(diǎn)新媒體查閱，本期募集資金擬用于三個(gè)住宅項目的開(kāi)發(fā)建設，包括萬(wàn)科雪山二期A(yíng)11地塊、沈陽(yáng)翡翠觀(guān)湖一分期項目、西安瀾岸項目，預計總投資金額分別為15.26億元、18.15億元及33.50億元。
事實(shí)上，萬(wàn)科于年內計劃及完成發(fā)行的中期票據共計三筆，募資金額共計80億元，且募集資金均用于商品房項目建設。
其中，第一期中期票據發(fā)行金額30億元，主要用于重慶市永川萬(wàn)科城一期、二期以及佛山金域半島一期、萬(wàn)科雪山二期A(yíng)6地塊建設項目、萬(wàn)科雪山二期A(yíng)8地塊建設項目等5個(gè)住宅項目建設開(kāi)發(fā)。
而第二期中期票據發(fā)行金額為20億元，投資對象則為山東濟南萬(wàn)科雪山二期A(yíng)13地塊建設項目以及沈陽(yáng)渾南新都心一期分期項目。
分析人士提到：“發(fā)債用途不是為了償還舊債，而是用于商品房項目建設，充分說(shuō)明房企的融資和項目開(kāi)工等緊密結合?！?/p>
與此同時(shí)，根據市場(chǎng)消息透露，萬(wàn)科此前發(fā)行的第一期中票利率為2.95%，較其于2021年9月的3年期中票利率下降13bp。而第二期中票利率詢(xún)價(jià)區間在2.50%-3.50%，成本保持在行業(yè)低位。
基于萬(wàn)科過(guò)往發(fā)債表現，有市場(chǎng)人士預測，“萬(wàn)科第三筆中票利率或許不超3%”。
對萬(wàn)科而言，一方面，年內多筆融資均明確投向項目建設方面，說(shuō)明企業(yè)在“借新還舊”方面的需求有所減弱；另有數據顯示，2022年首季度，萬(wàn)科并無(wú)公開(kāi)債務(wù)到期，企業(yè)資金面較為從容，也形成了利率優(yōu)勢。
另一方面，在中國經(jīng)濟穩增長(cháng)主題下，“保交樓”成為地產(chǎn)政策調控的核心要點(diǎn)，而萬(wàn)科這種明確用于商品房建設的融資需求，亦能夠較好獲得資金支持。
據了解，目前，萬(wàn)科共計完成四筆中期票據注冊，總規模100億元，而前三期募資金額為80億元，后續仍有20億元額度。
數據來(lái)源：公開(kāi)報道、觀(guān)點(diǎn)指數整理
不止是萬(wàn)科，據觀(guān)點(diǎn)指數不完全統計，年內有超過(guò)十家房企通過(guò)發(fā)債融資為項目開(kāi)發(fā)籌集資金，包括碧桂園、中海、美的、建發(fā)、首創(chuàng )、首開(kāi)、金地等，募資資金近300億元，實(shí)際投入項目建設的金額超200億元。
過(guò)去，償還到期債券是房企發(fā)債的一個(gè)主要資金用途。
以萬(wàn)科為例，2019年公開(kāi)發(fā)行的債券共計15筆，融資金額超200億元；2020年，發(fā)債融資亦超200億元；過(guò)去一年，據不完全統計，該公司共計發(fā)行五筆債券，發(fā)行金額僅105.56億元。
不過(guò)，萬(wàn)科2021年一季末宣布順利回歸“綠檔”。2021半年報披露，萬(wàn)科凈負債率20.2%，持有貨幣資金1952.2億元，相當于短期借款和一年到期有息負債總和的2.3倍，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為69.7%；綜合融資成本僅為4.27%。
另外，根據廣發(fā)證券發(fā)布的評級數據顯示，2022年一季度，萬(wàn)科無(wú)公開(kāi)債務(wù)到期，凈融資規模將顯著(zhù)提升。
據觀(guān)點(diǎn)新媒體查閱，截至2022年2月21日，重點(diǎn)房企共計發(fā)行45筆債券，包括超短期融資券、中期票據、超短期融資券、ABS等，融資金額近800億元。
其中，濱江集團、華發(fā)股份、華僑城、越秀集團、中海、綠城、萬(wàn)科等企業(yè)均計劃及發(fā)行三筆債券，碧桂園、建發(fā)、首創(chuàng )及首開(kāi)兩筆。
房企密集發(fā)債，源于債務(wù)集中到期。據標普信評發(fā)布的研究報告，2022年，116家本企業(yè)年內國內債券到期金額約2300億元，如果考慮到海外美元債，房企面臨的債務(wù)重壓將更大，年內房企海外債到期余額為273.25億美元，償債壓力集中于上半年。
可以觀(guān)察到的是，2022年以來(lái)，房企境內融資環(huán)境持續改善，紛紛發(fā)債籌資，以備寒冬。
償還到期債券仍是房企發(fā)債的另外一個(gè)主要資金用途，另外，大型國有房企還能利用資金支持其兼并收購
數據顯示，在開(kāi)年以來(lái)發(fā)債數據當中，有八成發(fā)債用于以舊換新。
其中，1月6日，綠城集團發(fā)行3年期26億元中期票據，用于償還債務(wù)融資工具、置換用于贖回已到期債務(wù)融資工具的自有資金、償還銀行貸款及項目建設；1月12日，中海發(fā)行3年期18億元中期票據，用于償還項目貸款及項目建設……
值得一提的是，招商蛇口于1月24日成功發(fā)行的2022年度第一期中票據（并購），這是國內首批房地產(chǎn)項目并購中期票據正式落地。其中，3年期6.45億元一般中期票據，利率2.89%，5年期6.45億元一般中期票據，利率3.3%。
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