福建下轄福州、廈門(mén)、泉州、漳州、莆田、龍巖、三明、南平、寧德9個(gè)地級市，并以省會(huì )福州和副省級城市廈門(mén)為核心培育省內城市經(jīng)濟圈。2018年4月，福建提出以福州都市區和廈漳泉都市區建設為引擎，進(jìn)一步帶動(dòng)閩東北和閩西南兩個(gè)經(jīng)濟協(xié)作區加快發(fā)展，此后不久，閩東北和閩西南兩個(gè)“經(jīng)濟協(xié)作區”被上升為“協(xié)同發(fā)展區”，旨在從更高層面統籌區域協(xié)調發(fā)展。閩東北包含福州、莆田、寧德、南平和平潭（隸屬福州）四市一區，閩西南涵蓋廈門(mén)、漳州、泉州、龍巖和三明五市。

目前階段，閩西南的經(jīng)濟活力強于閩東北。從經(jīng)濟體量來(lái)看，2020年閩西南單城GDP約5332.4億元，而閩東北單城GDP約3820.8億元。于此同時(shí)，同時(shí)期，省內經(jīng)濟體量排名前5的城市分別是泉州、福州、廈門(mén)、漳州和龍巖，除福州外其余4個(gè)均是閩西南城市，而排名后3位的莆田、寧德和南平都來(lái)自閩東北。

福建所有地級市的人均GDP均超過(guò)全國平均水平,各地發(fā)展相對均衡。2020年福建實(shí)現人均GDP 110,506元，超過(guò)全國平均水平72,371元。其中，超過(guò)全省人均GDP水平的有廈門(mén)、福州和泉州3個(gè)地級市，其中廈門(mén)是出口導向型城市，2019年外貿依賴(lài)度僅次于東莞、蘇州和深圳，排名全國第4；而福州與泉州均以?xún)刃枥瓌?dòng)為主，以紡織化纖、輕工食品、機械制造、冶金建材、電子信息等輕工業(yè)為支柱。值得關(guān)注的是，三明和龍巖兩大內陸山區城市人均GDP接近全省平均，緣于GDP主要依賴(lài)工業(yè)，而三明和龍巖均為重工業(yè)基地，三明底下有三鋼集團，龍巖有礦業(yè)和煙草產(chǎn)業(yè)，疊加常住人口較少，人均GDP自然偏高。而2020年漳州、莆田、寧德和南平等城市的人均GDP不足10萬(wàn)元。

整體來(lái)看，福建呈現“沿海強、內陸弱”的發(fā)展格局，福州和廈漳泉經(jīng)濟實(shí)力強，而內陸地區多山區，綜合經(jīng)濟體量相對薄弱。其中，省會(huì )福州經(jīng)濟體量不及泉州，行政級別不及廈門(mén)，省會(huì )存在感偏弱，周邊圍繞一群經(jīng)濟實(shí)力薄弱的地級市，省會(huì )輻射能力有限；而廈門(mén)左右兩翼對接漳州和泉州，在廈門(mén)特區政策的支持下，整體經(jīng)濟實(shí)力強，2020年廈漳泉三地GDP之和21,088億元，占到全省GDP的48%。

• 城鎮化率處全國中上游，人口流動(dòng)活躍，廈門(mén)流動(dòng)人口占比超50%（略）

2、房地產(chǎn)：福廈泉虹吸效應顯著(zhù)，福廈漳房?jì)r(jià)收入比直逼京滬

福廈泉投資開(kāi)發(fā)規模貢獻近7成，福州對房地產(chǎn)依賴(lài)度最高

福建的房地產(chǎn)投資規模處于全國中上游水平，隨著(zhù)近幾年房地產(chǎn)增速放緩，房地產(chǎn)占GDP的比重（房地產(chǎn)依賴(lài)度）逐年走低。從絕對值來(lái)看，2020年福建全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6026.80億元，比上年增長(cháng)6.2%，規模排名全國第8，處中上游水平。從相對值來(lái)看，2018年以后福建房地產(chǎn)調控政策逐漸加碼，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速開(kāi)始回落，從2018年的11.5%下滑至2020年的6.2%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)依賴(lài)度也呈逐年下滑趨勢，從2015年20.7%逐漸減少至2020年的13.7%。

省內城市層面，與福建人口流動(dòng)趨勢相似，省內呈現福廈泉“三足鼎立”的格局。2020年省會(huì )福州實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2070.23億元，對全省房地產(chǎn)投資的貢獻度最高，高達34.53%，但相較于其余省份省會(huì )房地產(chǎn)投資集中度來(lái)看，福建省會(huì )集中度偏低，如西寧、銀川、長(cháng)春、哈爾濱、西安、武漢、烏魯木齊、昆明等省會(huì )城市開(kāi)發(fā)投資集中度超50%。此外，廈門(mén)和泉州貢獻度分別17.6%和16.05%，福廈泉三城對全省房地產(chǎn)投資貢獻度累計達68.18%。緊隨3強之后的是漳州，房地產(chǎn)投資占到全省份額的10.82%，而其余城市規模相對有限，貢獻度較為分散。

從省內城市對房地產(chǎn)的依賴(lài)度來(lái)看，2020年福州、廈門(mén)、莆田和漳州4城依賴(lài)度高于全省均值（13.7%）。其中，福州房地產(chǎn)投資/GDP省內最高，達到20.66%，其次是廈門(mén)16.54%，而莆田和漳州無(wú)論是經(jīng)濟體量還是人口數量等基本面都比不上福州和廈門(mén)，但對房地產(chǎn)的依賴(lài)度處于14-15%區間內，相對偏高，未來(lái)亟需通過(guò)加大產(chǎn)業(yè)轉型升級來(lái)優(yōu)化結構，而包括泉州在內的其余城市房地產(chǎn)依賴(lài)度均低于全省均值。

• 福廈漳購房壓力比肩京滬，廈門(mén)外溢需求推高漳州房?jì)r(jià)收入比（略）

3、競爭格局：規模房企均較為重視，閩系房企競爭力更強

• 外來(lái)房企爭相進(jìn)駐，福建和廈門(mén)競爭較為激烈（略）

• 閩系房企在大本營(yíng)競爭優(yōu)勢顯著(zhù)，以此為基走向全國（略）

2020年合計19家閩系房企入圍克而瑞TOP200全口徑金額排行榜，與2017年排行榜基本持平，閩系房企上榜數量在所有派系房企中排名第3，僅次于粵系和京津系。主要原因在于福建經(jīng)濟體量處全國上游，人口流動(dòng)活躍，本省房地產(chǎn)市場(chǎng)較大，能誕生一定數量的規模房企。疊加福建人普遍具備較強海洋性民族特點(diǎn)，富有較強的冒險精神和商業(yè)意識，愛(ài)拼才會(huì )贏(yíng)能體現其進(jìn)取心態(tài)，相較于其余派系房企，閩系更具膽識，在過(guò)去一輪房地產(chǎn)高增長(cháng)周期里敢于加足杠桿，重倉一二線(xiàn)城市，以此獲得可觀(guān)的市場(chǎng)份額。

從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，上榜閩系房企中79%是民企，且排行靠前，全國化布局基本完成，而部分國企雖具備資金和土地資源優(yōu)勢，但受限于管理效率、杠桿水平等因素，整體規模相對有限。

2、大本營(yíng)市占率超過(guò)4成，多數企業(yè)對省內全覆蓋興趣不大（部分略）

從16家重點(diǎn)閩系房企的銷(xiāo)售區域分布來(lái)看，2020年這16家企業(yè)在福建省的銷(xiāo)售金額共約3243.67億元，對其總銷(xiāo)售額的占比約為18.04%，可見(jiàn)重點(diǎn)閩系房企的合約銷(xiāo)售金額主要都來(lái)自于全國其他地區。除此之外，根據福建省2020年房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額7497.75億元計算，這16家閩系房企在大本營(yíng)區域的市占率約為43.26%，從中也可以看出閩系房企在大本營(yíng)地區的主導性力量。

具體來(lái)看重點(diǎn)閩系房企在省內各地級市的布局，截至2021年8月，福建省內的所有地級市均有本地品牌房企進(jìn)行了布局，同時(shí)9個(gè)地級市中福州、廈門(mén)、漳州、泉州、莆田的布局企業(yè)個(gè)數都超過(guò)了10個(gè)，差距并不是很大，這主要是因為福建沿海地區的經(jīng)濟發(fā)展水平整體較高且重點(diǎn)城市都有不錯的競爭力。但是相較之下布局龍巖、寧德、南平、三明這四個(gè)地級市的企業(yè)相對較少，主要也是因為這些地區基本位于內陸，經(jīng)濟發(fā)展相對落后，從而導致城市集中度向省內發(fā)展重心的五個(gè)地級市傾斜。

3、基本實(shí)現全國布局，積極下沉助規模再擴張

• 21世紀始把握市場(chǎng)積極外拓，以長(cháng)三角為始點(diǎn)向全國多面開(kāi)花（略）

• 戰略布局二線(xiàn)城市，積極下沉優(yōu)質(zhì)三四線(xiàn)（略）

從城市能級來(lái)看，大部分閩系房企在擴張初期一般戰略聚焦一二線(xiàn)高能級城市。但是隨著(zhù)全國房地產(chǎn)的發(fā)展，核心三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度加碼，越來(lái)越成為房企銷(xiāo)售的重要貢獻城市，再加上大部分閩系已經(jīng)完成全國化的核心一二線(xiàn)城市的布局，2015年后規模閩系房企開(kāi)始著(zhù)手區域內三四線(xiàn)城市及核心城市的深耕下沉，截止目前大部分閩系房企基本將戰略調整為深耕城市群內一二線(xiàn)城市及都市圈優(yōu)質(zhì)三四線(xiàn)城市。

根據閩系房企省外2020年末總土儲建面來(lái)看，來(lái)自二線(xiàn)城市的占比達到62%，三四線(xiàn)城市占比為33%，而一線(xiàn)城市占比為6%。二線(xiàn)城市作為經(jīng)濟實(shí)力較為強勁的城市，能為房企帶來(lái)較高的銷(xiāo)售額，其中，西安、長(cháng)沙、重慶為省外土儲建面前三甲，存量均達到1000萬(wàn)方以上。

從各個(gè)區域的城市能級分布來(lái)看，中西部和環(huán)渤海一二線(xiàn)城市占比較高，長(cháng)三角相對較為平均，而珠三角則是三四線(xiàn)占比最高。中西部城市的一二線(xiàn)城市占比達到86%，占比最高，且土儲量達到7000萬(wàn)方以上，是長(cháng)三角區域二線(xiàn)城市的1.8倍；環(huán)渤海區域一二線(xiàn)城市占比達到79%，天津、沈陽(yáng)、太原是占比最高的三個(gè)城市，貢獻環(huán)渤海區域土儲的50%；而長(cháng)三角區域分布相對比較均勻，杭州、蘇州、南京為貢獻最高的三個(gè)城市，合計占比32%，三四線(xiàn)城市中，紹興、無(wú)錫、徐州貢獻最高，合計占比15%，所以長(cháng)三角區域內三四線(xiàn)城市雖然占比較高，但城市集中度相對小于一二線(xiàn)城市；而剔除福建省的珠三角區域中，佛山、廣州、珠海市貢獻最高的三個(gè)城市。

4、閩系房企善用杠桿，擴張迅猛（略）

5、宗族觀(guān)念深厚積極抱團，擁抱職業(yè)經(jīng)理人共謀發(fā)展（略）

自2016年起，通過(guò)敢打敢拼的企業(yè)家精神，地產(chǎn)福建軍團以黑馬之勢，舉債快速做大，成為中國地產(chǎn)的新勢力。

閩系房企之所以能夠異軍突起，一方面由于早期福建市場(chǎng)較好，福州、廈門(mén)的土地供不應求，價(jià)格高企，使得閩系房企獲取了原始的資本積累。一方面，由于福建的民間資本充沛，閩系在福建更容易獲取到資金，從而獲取到更多發(fā)展機遇。此外，閩系企業(yè)管理架構從家族制轉向了職業(yè)經(jīng)理人制，使企業(yè)面貌煥然一新。

縱觀(guān)閩系房企的發(fā)展全程，同樣離不開(kāi)其高周轉、高負債的運作模式，其更像是一把雙刃劍，既有借鑒之處，也有值得警惕的地方。早期閩系房企的優(yōu)勢在于能夠通過(guò)高負債+高周轉的模式，快速將規模做大。而規模的大小則直接影響了企業(yè)的融資或開(kāi)發(fā)節奏。若銷(xiāo)售業(yè)績(jì)快速上升，資金回籠快速增長(cháng)，能有效增加外部投資者信心，企業(yè)的融資壓力也會(huì )降低。而更多的資金帶來(lái)更多的拿地或收并購機遇，形成良性循環(huán)，換取更大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展空間。

然而隨著(zhù)樓市調控的深入，閩系房企高周轉、高負債的運營(yíng)模式已無(wú)法繼續。在此背景下，部分閩系房企甚至出現債務(wù)違約，或引入戰投。而更多的閩系房企開(kāi)始集體剎車(chē)，或轉而追求收縮范圍、多元拿地；或注重質(zhì)量發(fā)展；或注重降低債務(wù)壓力等等。

事實(shí)上，閩系房企的激進(jìn)與穩健，都與中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境深深捆綁。在三條紅線(xiàn)下，曾經(jīng)高光的閩系房企如今再難出現黑馬，而已經(jīng)做大做強的閩系房企也將迎來(lái)行業(yè)的下半場(chǎng)比賽，產(chǎn)品力、精準投資及現金流管理將成為該階段的主要比拼方向。