作者：地產(chǎn)資管界

來(lái)源：地產(chǎn)資管界

8月28日，在萬(wàn)科召開(kāi)的2020中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，萬(wàn)科管理層談?wù)摰搅四壳氨容^熱門(mén)的公募REITs話(huà)題。萬(wàn)科總裁祝九勝透露出，相關(guān)部門(mén)正在緊鑼密鼓地研究長(cháng)租公寓公募REITs，萬(wàn)科也在提前研究和適應。

此外，萬(wàn)科董秘朱旭補充道，集團正積極和相關(guān)監管部門(mén)和政府部門(mén)溝通，爭取能夠加入到第一批的基礎設施公募REITs之中。

由于此前，監管部門(mén)下發(fā)的“關(guān)于做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項目申報工作的通知(發(fā)改辦投資〔2020〕586號)”文件中，明確提出，基礎設施公募REITs的底層項目要聚焦重點(diǎn)區域，聚焦重點(diǎn)行業(yè)，同時(shí)鼓勵國家戰略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開(kāi)展試點(diǎn)。并明確了酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目不屬于試點(diǎn)范圍。

這次萬(wàn)科提到了監管正研究長(cháng)租公寓公募REITs，說(shuō)明了一個(gè)很明確的信號：監管部門(mén)不排除在不久的將來(lái)正式上線(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)公募REITs。

國內長(cháng)租公寓類(lèi)REITs項目盤(pán)點(diǎn)

其實(shí)，不管是公寓運營(yíng)商，還是房企，早前都曾積極推出過(guò)長(cháng)租公寓類(lèi)REITs項目。底層資產(chǎn)為長(cháng)租公寓的類(lèi)REITs項目也是國內類(lèi)REITs市場(chǎng)一支重要的力量。

早在2017年7月底，住建部、證監會(huì )等，就強調了鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金REITs。隨后一些公寓運營(yíng)商和房企響應政策的號召，積極推行長(cháng)租公寓類(lèi)REITs項目。

2017年11月3日，新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃在深交所發(fā)行，發(fā)行金額為2.7億。該項目是國內首單長(cháng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs產(chǎn)品，也是國內首單權益型公寓類(lèi)REITs。

表：新派公寓類(lèi)REITs基本情況

2018年3月，保利地產(chǎn)成功發(fā)行“中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”。該類(lèi)REITs產(chǎn)品是國內首單由房企發(fā)行的租賃住房類(lèi)REITs，專(zhuān)項計劃融資總額度為不超過(guò)50億元，一期發(fā)行額約為16.76億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架發(fā)行、分期發(fā)行機制，其中優(yōu)先級、次級的占比為9∶1，優(yōu)先級證券評級為AAA。

圖：中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)類(lèi)REITs架構

2018年6月，旭輝領(lǐng)寓類(lèi)REITs獲得上交所審批通過(guò)。旭輝領(lǐng)寓類(lèi)REITS儲架規模達30億元，首期發(fā)行規模為2.5億元，底標項目為已實(shí)現經(jīng)營(yíng)現金流入的旭輝領(lǐng)寓旗下柚米國際社區浦江店與博樂(lè )詩(shī)服務(wù)公寓浦江店。

與保利依靠強主體兜底、新派僅為權益類(lèi)相比，領(lǐng)寓創(chuàng )新之處在于它是儲架結構+權益型類(lèi)REITs，不依賴(lài)強主體兜底，完全脫離主體信用。

2018年2月2日，碧桂園發(fā)行的中聯(lián)前海開(kāi)源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃獲批，產(chǎn)品規模100億元，采取儲架、分期發(fā)行機制，優(yōu)先級評級AAA。這也是首單百億級住房租賃類(lèi)REITs。

圖：碧桂園長(cháng)租公寓類(lèi)REITs架構

萬(wàn)科的公募REITs探索之路

萬(wàn)科要成為公募REITs的第一批玩家其實(shí)也有跡可循。

今年6月3日，萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流首期類(lèi)REITs產(chǎn)品“萬(wàn)緯物流-易方達資產(chǎn)-物流倉儲1期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”在深圳證券交易所舉行掛牌儀式。

表：萬(wàn)緯物流物流倉儲類(lèi)REITs基本情況

首期類(lèi)REITs規模為5.732億元，其中優(yōu)先級證券的規模為2.95億元（獲中誠信AAAsf評級），權益級證券的規模為2.782億元，產(chǎn)品期限為3+3+2年。

作為萬(wàn)緯物流在交易所市場(chǎng)發(fā)行的首個(gè)類(lèi)REITs，本次產(chǎn)品最大的亮點(diǎn)在于最大限度參考了境外成熟市場(chǎng)REITs模式，采用了“純權益型”結構且底層物流園完全采用市場(chǎng)化方式進(jìn)行運營(yíng)和管理，產(chǎn)品運營(yíng)期間和退出收益全部來(lái)源于底層物流園的運營(yíng)凈現金流以及資產(chǎn)增值。

除了萬(wàn)緯物流倉儲類(lèi)REITs項目，眾所周知，萬(wàn)科早在王石時(shí)期就開(kāi)始積極摸索REITs。

2015年7月，萬(wàn)科成功發(fā)行“鵬華前海萬(wàn)科REITs”，首次使用公募基金作為發(fā)行載體。該產(chǎn)品在發(fā)行期間單個(gè)投資者的單筆認購門(mén)檻僅為10萬(wàn)元，上市后在深圳交易所場(chǎng)內進(jìn)行二級市場(chǎng)交易的最低份額為1萬(wàn)元，在“類(lèi)REITs”產(chǎn)品的流動(dòng)性上實(shí)現了重大突破。

圖：鵬華前海萬(wàn)科REITs架構

在退出方式上，該基金通過(guò)向深圳萬(wàn)科及其指定的關(guān)聯(lián)方溢價(jià)轉讓股權的方式實(shí)現逐步退出?；饝謩e在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳萬(wàn)科或深圳萬(wàn)科指定的關(guān)聯(lián)方轉讓14%、18%、17.5%和0.5%的目標公司股權，直至基金全部股權退出。

值得一提的是，當時(shí)操盤(pán)“鵬華前海萬(wàn)科REITs”項目的正是目前金融出身的萬(wàn)科總裁祝九勝。

當時(shí)，祝九勝將鵬華前海萬(wàn)科REITs的落地發(fā)行視為萬(wàn)科輕資產(chǎn)戰略的重要一步，而在基金設立過(guò)程中，祝九勝是在其中負責商務(wù)談判的關(guān)鍵人物。在他的描述中，資產(chǎn)運營(yíng)正是萬(wàn)科未來(lái)主要的一個(gè)業(yè)務(wù)方向。

祝九勝透露，萬(wàn)科此后地產(chǎn)金融的特征稍微強一點(diǎn)。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 萬(wàn)科的公募REITs探索之路