作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

測算是投拓人員的必備素質(zhì)之一,一般來(lái)說(shuō)測算需要研發(fā)部門(mén)出具的強排方案，如果很著(zhù)急沒(méi)時(shí)間出方案，乞求一下研發(fā)部給個(gè)強排指標也是可以的。

其實(shí)完全沒(méi)必要這么求人，作為投拓老司機，很多老手在測算之前的指標完全可以自己搞定的。只需要了解其中的邏輯構成，花十幾分鐘時(shí)間看文本文，你基本上能做到以后的強排不求人。

這是我花兩個(gè)小時(shí)做的一個(gè)表，講明了各項指標的邏輯關(guān)系與基本算法常識，先看一下熱個(gè)身。 

幾種邏輯關(guān)系要求：

1、基底面積：

總基底面積=建筑密度X用地面積  或者所有單體建筑基底面積之和

所有單體建筑基底面積之和≤建筑密度X用地面積

2、總建筑面積：

業(yè)態(tài)1基底面積×業(yè)態(tài)1層數＋業(yè)態(tài)2基底面積×業(yè)態(tài)2層數＋……≤ 總地塊面積×綜合容積率

說(shuō)個(gè)題外話(huà)：

當交樓時(shí)，單棟建筑面積沒(méi)有按圖施工，面積超出，叫做超面積。當交樓時(shí)，總建筑面積超出原來(lái)設計方案，叫做超容積率。

超面積的可以罰款，然后通過(guò)驗收。超容積率的屬于違建，原則上必須拆除，不能罰款。

拆分講一下：

1、關(guān)于不同容積率的產(chǎn)品定位選擇

我們先來(lái)看一張圖，這是很多做設計的人總結的一張速算的經(jīng)驗圖，假設在30%密度的情況下，產(chǎn)品的平均樓層如下：

上圖揭示了，在平均的情況下，樓層應該是怎樣的，但是實(shí)際上我們不可能一個(gè)項目只做一種產(chǎn)品。為了利潤最大化，很多公司在產(chǎn)品設計的時(shí)候都會(huì )有一個(gè)高低配。我分別以2.0、2.5、3.0三種常見(jiàn)的容積率舉例說(shuō)明一下大致的產(chǎn)品配比：

R=2.0   40%洋房面積+60%高層面積

R=2.5    28%洋房面積+72%高層面積

R=3.0   20%洋房面積+80%高層面積

備注：上面的三種情況，我都是按最常見(jiàn)的30%密度考慮的，且以低密產(chǎn)品最大化為原則。如果密度偏低那么低容積率產(chǎn)品占比應該適當提高，如果密度偏高那么低容積率產(chǎn)品占比應該適當降低。

當然，這只是我的經(jīng)驗總結，都是經(jīng)驗值，如果有其他意見(jiàn)的，歡迎加入我的知識星球討論。

2、關(guān)于地下車(chē)庫面積的邏輯：

地下室面積=機動(dòng)車(chē)位個(gè)數X單個(gè)建筑面積+非機動(dòng)車(chē)庫面積

一般一層地下室我們按單個(gè)車(chē)位建筑面積30-33㎡計算，二層地下室按33-36㎡計算，三層地下室按35-38㎡計算。

車(chē)位配比，簡(jiǎn)單粗暴一點(diǎn)，住宅部分我們可以按標準的100㎡/個(gè)計算，一二線(xiàn)城市車(chē)位配比要求稍微高一些，可以乘以1-1.5倍的系數。商業(yè)部分可以粗略按80㎡/個(gè)，再乘以0.8的系數來(lái)計算。

比如，一個(gè)12萬(wàn)平米的小區，大致應該修建1200個(gè)車(chē)位。如果是省會(huì )城市，則可能是1400個(gè)。具體車(chē)位配比，可以查閱一下當地城市的規劃管理技術(shù)規定，里面有詳細規定。

車(chē)位比，更準確地應該取決于戶(hù)數，這個(gè)問(wèn)題，老王那本實(shí)操教程書(shū)里面有詳細講。

有的地方的住宅（主要是廣大四五六線(xiàn)城市）還有地上車(chē)位的，地下車(chē)庫數量應當減去地上車(chē)位，然后再計算地下車(chē)位面積。

關(guān)于非機動(dòng)車(chē)庫，這個(gè)現在一般也是設計在地下室的，通行的非機動(dòng)車(chē)配比標準是（不具有全國代表性，僅供參考）：

非機動(dòng)車(chē)的單個(gè)建筑標準，加上坡道等公攤，一般來(lái)講是1.5—2.0㎡/個(gè)。

3、關(guān)于物業(yè)房、活動(dòng)房、社區用房面積的邏輯：

物業(yè)用房面積標準，一般來(lái)講是按計容面積的千分之二至千分之五計算，這個(gè)是必須得有的。

活動(dòng)房和社區用房的面積配置，這個(gè)在規劃條件里面有具體的要求，按這個(gè)要求具體算即可。 

4、關(guān)于人防地下室面積的邏輯：

十層以上的建筑，應當按照“滿(mǎn)堂紅”要求，即建筑基底面積全人防，計算公式：人防面積=用地面積X建筑密度；

十層以下的建筑，基礎埋深超過(guò)三米的，按計容面積3%修建；

十層以下的建筑，基礎埋深不超過(guò)三米的，按計容面積2%修建；

這個(gè)算法略復雜了，可以粗暴直接理解為人防面積是總基底面積就行。

5、關(guān)于戶(hù)型面積與戶(hù)數的邏輯：

我們在拿到一塊地以后，通過(guò)對當地市場(chǎng)的認知，能判斷出當地大概是什么面積段位的戶(hù)型比較受歡迎，將幾種戶(hù)型加權平均，算出來(lái)的就是平均的戶(hù)型面積。

戶(hù)數=住宅建筑面積/戶(hù)均面積

商業(yè)的戶(hù)數也可以同理求得，但是商業(yè)的面積段較為復雜，建議初算的時(shí)候直接按80㎡/個(gè)計算，再乘以0.8的車(chē)位比系數。

6、關(guān)于商業(yè)設置的邏輯（略）

7、關(guān)于產(chǎn)品排布的邏輯（略）

8、案例及算法講解（略）

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標題： 強排“速算”原理，及邏輯要點(diǎn)