12月6日中共中央政治局會(huì )議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，“良性循環(huán)”近年來(lái)首次出現在政治局會(huì )議中，具有明確的方向性指導意義，居民按揭貸款有望繼續松綁，房企整體融資環(huán)境有望改善。

此前，銀保監會(huì )和央行的發(fā)聲中也都明確維穩房地產(chǎn)，提出“要保障好剛需群體信貸需求，要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持”以及“要根據各地不同情況，重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求”。在監管維穩房貸定調后，10月央行首次披露月度按揭數據，當月末個(gè)人購房貸款余額37.7萬(wàn)億，當月新增個(gè)人住房貸款3481億元，較9月多增1013億元。

從社會(huì )融資規模數據來(lái)看，10月居民中長(cháng)期貸款同比增速由負轉正，告別連續5個(gè)月的負增長(cháng)。11月居民中長(cháng)期貸款新增5821億元，達到今年二季度以來(lái)的單月最高值，同比增幅進(jìn)一步擴大至15.3%，按揭投放回歸正?；?。

具體城市按揭表現上，從公開(kāi)資料看，當前23個(gè)熱點(diǎn)城市中約9成城市按揭貸款邊際放松，更多表現在審批適度放松和放貸速度的加快。從5-9月銀行放款周期的“不確定”、“3-6個(gè)月基本是常態(tài)”已明顯縮短至當前的“1-3個(gè)月內”。北京、廣州、上海、深圳、廈門(mén)、合肥、鄭州等城市放款速度加快，其中廣州地區的銀行對首付款來(lái)源的審核，前期是需要“借款人除提供首付款憑證和工資流水外，還需提供首付款所在銀行近半年的流水，要求是自有資金，如果首付款是第三方（只允許直系親屬）轉入的話(huà)，還需提供直系親屬近半年流水”，而當前時(shí)點(diǎn)審核適度放松，對待流水、征信記錄良好的剛需購房者的平均放款時(shí)間3個(gè)月內。上海地區的銀行放款從原先4個(gè)月以上縮短至當前2個(gè)月，北京和深圳基本也是1-2月的等待時(shí)間。

此外，房貸利率的調控更體現“因城施策”，當前23個(gè)熱點(diǎn)城市中約5成城市當前的房貸利率較前期有明顯回落。如杭州、福州、天津、溫州、武漢、成都、重慶、鄭州、蘇州、南通和南昌等地首套房貸利率都較8-9月的高點(diǎn)有不同程度的回調，回落至今年6-7月的水平。而前期房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市如南京、無(wú)錫、寧波、長(cháng)沙、廈門(mén)、深圳、北京、上海和廣州等地房貸利率相對平穩，其中廣州目前主流首套房利率5.85%、二套房利率6.05%-6.25%，而個(gè)別國有銀行將首套房利率調整至5.65%。后續隨著(zhù)按揭貸款回歸正?；?，房貸利率暫居高位的城市利率有望下行，而房貸利率處于價(jià)格洼地的城市下調空間可能相對不足。

02 企業(yè)中長(cháng)期貸款尚未回暖  按揭放松傳至房企資金面存阻力

居民貸款已經(jīng)有所放松，但企業(yè)層面回暖尚早。11月社會(huì )融資規模數據顯示，11月企事業(yè)單位中長(cháng)期貸款新增3417億元，同比減少41.96%，維持7月以來(lái)的負增長(cháng)狀態(tài)，企業(yè)端貸款融資承壓。

此外，雖然居民按揭端邊際放松，但后續傳導至房企資金端仍面臨阻力。二季度以來(lái)民營(yíng)房企信用風(fēng)險加速暴露，出于“保民生、保交樓、保穩定”的考慮，11月北京、成都、石家莊、廈門(mén)、漳州和廣州等城陸續發(fā)布升級版預售資金監管規定。從各地預售資金監管政策的變化來(lái)看，主要從“提高資金監管的監管額度”、“調整入賬管理模式，先監管后網(wǎng)簽”以及“加強分類(lèi)監管”等手段來(lái)保障預售資金的安全。

預售資金的監管更為精細化，“因城施政”有松有緊。如廣州和成都的預售資金新規側重于給房企紓困，保證項目的交付；而石家莊監管趨嚴，要求項目需主體封頂后方可預售，并根據房企不同的信用記錄將監管資金比例調整為監管資金總額的80%、110%和120%；而北京新政有松有緊，對“項目監管額度每平方米不低于5000元”，較前期大幅提高43%，但提高監管額度的同時(shí)，縮短放款時(shí)限，提出“對符合資金使用條件的，放款撥付時(shí)限由過(guò)去的5個(gè)工作日內優(yōu)化為2個(gè)工作日內”，真正做到“管好不管死”。

但從當前節點(diǎn)來(lái)看，當前預售資金的加強是對前期監管漏洞的打補丁，以防止房企挪用預售資金為他用（其他項目的投資或新開(kāi)工），避免項目“爛尾”。短期來(lái)看，預售資金監管的加碼，一定程度阻礙銷(xiāo)售回款從項目層面回收到集團層面，實(shí)際可動(dòng)用的現金小于此前資金籌劃下預期可動(dòng)用的現金，對于本身資金鏈較為緊張的房企而言，流動(dòng)性可能承壓。中長(cháng)期來(lái)看，未來(lái)一個(gè)項目的絕大部分預售資金只能隨著(zhù)工程進(jìn)度鎖定在本項目中，只有竣工交付才能被完全支取，一定程度上沖擊了原先的快周轉模式，可能影響房企后續的開(kāi)發(fā)資金、投資和新開(kāi)工意愿。

整體來(lái)看，當前按揭的邊際放松是對前期地產(chǎn)融資政策的糾正，其正面效應與各地加碼預售資金監管以及居民對購買(mǎi)期房的觀(guān)望情緒相抵后，對當前樓市成交整體回升幅度有限，11月單月29個(gè)重點(diǎn)監測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比跌幅擴至32%，短期市場(chǎng)可能還在探底?！罢叩住币阎?，后續“政策底”到“信心底”的修復仍待時(shí)間，傳導至房企銷(xiāo)售和資金端存在不確定性，房企“至暗時(shí)刻”尚未離去。