觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
新城的商業(yè)資產(chǎn)正在前往新交所，持有大量商寫(xiě)物業(yè)的合生創(chuàng )展是否也有此考慮？
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：引入凱德老將羅臻毓，合生創(chuàng )展發(fā)力商業(yè)的想法已不言而喻。
此次總規模80億CMBS為續發(fā)產(chǎn)品，底層資產(chǎn)曾于2018年6月成功發(fā)行CMBS (“長(cháng)城證券-北京合生匯資產(chǎn)支持計劃”)，規模56億元，也是2018年上半年全市場(chǎng)規模最大的CMBS產(chǎn)品。
此次產(chǎn)品發(fā)行規?？傆?0億元，其中，優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券發(fā)行規模75億元，發(fā)行利率為4.35%，是歷史最大規模單體購物中心CMBS產(chǎn)品。
對于CMBS產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，底層資產(chǎn)的現金流收入與資產(chǎn)估值，決定了一個(gè)項目的發(fā)行規模，而合生的底層資產(chǎn)為北京朝陽(yáng)合生匯商業(yè)、停車(chē)場(chǎng)物業(yè)。
資料顯示，北京朝陽(yáng)合生匯坐落于朝陽(yáng)CBD東區金角之上，廣渠路和西大望路兩大交通主動(dòng)脈交匯之處。
該項目總建筑面積約39.6萬(wàn)平米，商業(yè)面積約19.1萬(wàn)平米，5A級寫(xiě)字樓面積10萬(wàn)平米，停車(chē)場(chǎng)包含近2600個(gè)車(chē)位，是CBD區高端購物中心。
在房地產(chǎn)融資渠道逐漸收緊的環(huán)境中，CMBS為持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的企業(yè)提供了一個(gè)不錯的融資渠道。
今年，包括中海、大悅城在內的企業(yè)均通過(guò)發(fā)行CMBS方式盤(pán)活手中資產(chǎn)。
實(shí)際上，隨著(zhù)今年6月首批9只基礎設施公募REITs產(chǎn)品于滬、深交易所上市，不少人期待公募REITs擴容到商業(yè)地產(chǎn)。
據悉，首批上市產(chǎn)品主要投向基礎設施補短板項目，試點(diǎn)的基礎設施包括倉儲物流、收費公路、信息網(wǎng)絡(luò )、產(chǎn)業(yè)園區等。
但通過(guò)采訪(fǎng)能夠發(fā)現，市場(chǎng)對于商業(yè)地產(chǎn)是否可能納入公募REITs看法不一。
一位資管平臺高層對此持樂(lè )觀(guān)態(tài)度，認為現在主要是結構上的問(wèn)題，法律及稅制上還沒(méi)有完善，但商辦資產(chǎn)納入公募REITs是未來(lái)一定會(huì )發(fā)生的事情。
“現在很慶幸跨出了第一步了，很多自持方?jīng)]有機會(huì )商業(yè)地產(chǎn)證券化，這是未來(lái)一定會(huì )發(fā)生的。商業(yè)地產(chǎn)的量很大，現在很多開(kāi)發(fā)商面臨的問(wèn)題是，自持物業(yè)市場(chǎng)流動(dòng)性不強，沒(méi)有機會(huì )賣(mài)掉，管理不到位就造成資源浪費?！?/p>
但同樣有相對悲觀(guān)的聲音，有業(yè)內人士在接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，至少在5年內，內地REITs不會(huì )擴大到商寫(xiě)部分。
“這個(gè)產(chǎn)品的推出，很明顯要支持實(shí)體經(jīng)濟。但從國家的角度，并不認為商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟，實(shí)體經(jīng)濟頂多把產(chǎn)業(yè)園放進(jìn)來(lái)，首先要支持的是基礎設施?！?/p>
他的觀(guān)點(diǎn)更多基于國家對于房地產(chǎn)的態(tài)度：“現在房地產(chǎn)的范圍非常廣，整個(gè)金融體系連寫(xiě)字樓和商場(chǎng)都認為是房地產(chǎn)。我在寫(xiě)字樓辦公，這到底是不是實(shí)體經(jīng)濟？很顯然是，但它是房地產(chǎn)?！?/p>
他直言，這是一個(gè)很被動(dòng)，但又很難改變的事實(shí)。
顯然，內地公募REITs是否會(huì )擴大到商寫(xiě)部分仍遙遙無(wú)期。在這個(gè)情境下，不少企業(yè)將目光投向新加坡交易所。
目前來(lái)看，新加坡和香港是受到高關(guān)注度的海外REITs市場(chǎng)，但從組織結構、收入及資產(chǎn)條件來(lái)看，境內物業(yè)在新加坡REITs上市更具有利條件。
據相關(guān)人士透露，近年來(lái)，越來(lái)越多中資企業(yè)將視線(xiàn)投向新加坡REITs市場(chǎng)，并開(kāi)始作出嘗試，以減輕持有資產(chǎn)帶來(lái)的壓力。
近期內地房企中一個(gè)“吃螃蟹”的企業(yè)是新城。
7月30日，新城宣布正籌劃將間接持有的、主要位于長(cháng)三角區域和部分二線(xiàn)省會(huì )城市的9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)在新加坡設立信托基金，再申請向相關(guān)投資者發(fā)行信托份額以實(shí)現于新加坡證券交易所主板上市。
后續，新城控股于新加坡設立的間接控股子公司信誠資產(chǎn)管理有限公司將作為本次擬設立信托基金的管理人，向新交所遞交上市申請表格，以申請批準該信托基金于新交所主板上市。
通過(guò)REITs持有物業(yè)，不僅能夠降低新城的資金壓力，更能夠進(jìn)一步擴張規模。
在此之前，綠地也曾將旗下酒店資產(chǎn)打包REITs到新交所上市，首批資產(chǎn)為4家酒店，估值30多億元。
那么，這是否將會(huì )成為一種趨勢？
上述業(yè)內人士稱(chēng)，目前具備在新加坡發(fā)行REITs的商業(yè)項目并不太多，需要有跨境結構、資產(chǎn)收益率較高等。
“雖然這是一種趨勢，但不好說(shuō)什么時(shí)候可以鋪開(kāi)?！?/p>
新城的商業(yè)資產(chǎn)正在前往新交所，持有大量商寫(xiě)物業(yè)的合生創(chuàng )展是否也有此考慮？
最近，合生創(chuàng )展迎來(lái)了一位新朋友--在凱德集團20年的老將羅臻毓正式官宣加入，擔任合生創(chuàng )展集團聯(lián)席總裁，兼合生不動(dòng)產(chǎn)的總裁。
羅臻毓在朋友圈發(fā)文：“站在新起點(diǎn)，將開(kāi)啟下一段征程?！?/p>
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從相關(guān)知情人處得到的消息，朱孟依之女、合生創(chuàng )展董事局主席朱桔榕親自發(fā)出邀請，希望羅臻毓去合生創(chuàng )展主管不動(dòng)產(chǎn)投資及運營(yíng)。
更有進(jìn)一步消息表示，合生創(chuàng )展未來(lái)有意將不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)從目前所在的商業(yè)板塊中分拆出來(lái)，所以需要一個(gè)對不動(dòng)產(chǎn)投資運營(yíng)頗有經(jīng)驗的資深人士。
羅臻毓前東家凱德，正是一家具有全球領(lǐng)先房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)規模的企業(yè)。
資料顯示，凱德集團共管理6支上市房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和商業(yè)信托，以及20多支私募基金。從2002年推出新加坡首支上市房地產(chǎn)投資信托基金至今，凱德旗下房地產(chǎn)投資信托基金和商業(yè)信托擴展到包括凱德綜合商業(yè)信托、騰飛房產(chǎn)投資信托、雅詩(shī)閣公寓信托、凱德中國信托、騰飛印度信托和凱德商用馬來(lái)西亞信托。
羅臻毓本人，更在資產(chǎn)管理方面具備豐富的經(jīng)驗。
據公開(kāi)資料，羅臻毓畢業(yè)于新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)管理專(zhuān)業(yè)（高級二等榮譽(yù)學(xué)位），是美國俄克拉荷馬城市大學(xué)工商管理碩士，曾任職于淡馬錫控股集團，主導淡馬錫亞太區域的私募股權投資業(yè)務(wù)。
2001年9月，他加入凱德集團，并先后任職過(guò)雅詩(shī)閣中國區高級副總裁、凱德中國華南區域總經(jīng)理等職位，離任時(shí)擔任凱德集團總裁兼中國區首席執行官。
站在新的起點(diǎn)，羅臻毓或許肩負著(zhù)幫助合生創(chuàng )展打造資管平臺的重任。
羅臻毓曾回復觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，他到合生創(chuàng )展的任務(wù)，就是建立不動(dòng)產(chǎn)體系，資本化合生現有的一些資產(chǎn)，開(kāi)拓不動(dòng)產(chǎn)板塊。另外，組建一些新的基金去收購一些新的項目。
從持有資產(chǎn)來(lái)看，“隱形地主”合生創(chuàng )展確實(shí)在這些年囤積了大量自持商業(yè)項目。
據悉，合生商業(yè)板塊目前已發(fā)展輕、重兩類(lèi)管理平臺，擁有合生匯、合生廣場(chǎng)、合生新天地、MOHO四條產(chǎn)品線(xiàn)。
目前，合生創(chuàng )展旗下合生商業(yè)集團擁有超過(guò)100個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目，涵蓋10余個(gè)大型城市綜合體，已建成運營(yíng)的項目面積超過(guò)500萬(wàn)平米，管理板塊涵蓋城市綜合體&購物中心、寫(xiě)字樓、酒店&服務(wù)公寓、產(chǎn)業(yè)綜合體及奢華地產(chǎn)五大業(yè)務(wù)板塊，超過(guò)80%項目分布在北上廣深等一線(xiàn)城市。
商業(yè)地產(chǎn)或者說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)資管，顯然是合生創(chuàng )展未來(lái)重要的發(fā)展方向。
朱桔榕曾在早前接受采訪(fǎng)時(shí)提及，公司將在未來(lái)5年把建設管理的商業(yè)面積提升到2000萬(wàn)平方米規模。
“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+資本運作”是凱德集團引以為豪的發(fā)展模式，深諳資管及新加坡市場(chǎng)的羅臻毓，是否將助力合生創(chuàng )展，打造資產(chǎn)管理平臺？又是否會(huì )如同新城一般，借道新交所實(shí)現退出？
合生商業(yè)的未來(lái)，顯然有著(zhù)不小的想象空間。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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