地產(chǎn)十一言 作者：地產(chǎn)十一郎
來(lái)源：地產(chǎn)十一言（ID：dichanshiyiyan）
近日，據鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)風(fēng)財訊小道消息，華夏幸福又要迎來(lái)三位好朋友：華潤、電建地產(chǎn)、河北國資委，三家國資背景的老大哥均有意向入股華夏幸福。
如若消息準確，算上原來(lái)的大股東平安集團，華夏幸福的朋友圈范圍已有河北國資委、華潤、電建、合肥國資委5家國資背景的企業(yè)。
從2月1日深夜發(fā)布公告承認暴雷，各種小道消息漫天飛舞，時(shí)過(guò)半年有余，華夏幸福的債務(wù)化解方案卻遲遲未出。
這與其宣布的「相關(guān)化解方案將于5月公布」不符，而后公司又將推遲至6月，又再次推遲到7月，這都已經(jīng)8月中旬了，十一郎實(shí)在按耐不住直接與華夏幸福方面取得聯(lián)系，最終也被告知一切以公司公告為主。
換言之，紓解方案仍未出臺。
不斷的推遲，引起了多方揣測和質(zhì)疑。
盡管王文學(xué)放棄了公司控制人身份去從事「擅長(cháng)的業(yè)務(wù)」，盡管華夏幸福也主動(dòng)自救積極「賣(mài)身」項目，但對于整個(gè)集團而言，終究是杯水車(chē)薪。
據華夏幸福7月31日公告，截至公告披露日，華夏幸福累計未能如期償還債務(wù)本息合計 815.66 億元。
這一再延遲的債務(wù)危機化解方案何時(shí)能出臺？為何華夏幸福的「白衣騎士」遲遲未來(lái)？
最近，十一郎跟一位接近華夏幸福的業(yè)內人士有次深入交流，得出一致結論：
華夏幸福之痛，不是現金流之危，而是模式之困。
業(yè)內高人表示，從這半年來(lái)接觸華夏幸福的各方來(lái)看，可分為兩大類(lèi)：河北省政府和其他房企。
「兩者的接盤(pán)邏輯完全不同」，他說(shuō)。
房企們的接盤(pán)，是以?xún)?yōu)質(zhì)項目為主的?？纯慈A夏幸福在哪些城市的項目是跟自己現階段的發(fā)展布局一致的，位置好、價(jià)格便宜的就接咯，反正買(mǎi)誰(shuí)的不是買(mǎi)，貨好就行。
這就好像菜市場(chǎng)買(mǎi)菜，今天想吃豬肉燉粉條了，去菜市場(chǎng)貨比三家后，發(fā)現HX牌的豬肉肉質(zhì)鮮美，XF牌的粉條晶瑩耐燉，好，就他了。
但哪個(gè)買(mǎi)菜的都不會(huì )因為菜攤的豬肉鮮美、粉條晶瑩而接手這個(gè)菜攤，哪怕買(mǎi)家也是賣(mài)菜的。這就好像融創(chuàng )接盤(pán)嘉興南湖地塊，萬(wàn)科接盤(pán)南京東山地塊，江西中奧接盤(pán)武漢新洲地塊，卻沒(méi)有一家入股華夏幸福，是一個(gè)邏輯。
房企們接盤(pán)華夏幸福的項目，首先是看實(shí)力，有沒(méi)有那么多錢(qián)來(lái)接盤(pán)，畢竟現下大家的日子都不好過(guò)；第二要看目的，無(wú)論是哪個(gè)背景強大的房企們，他們只接手項目，無(wú)意也無(wú)力整盤(pán)接收華夏幸福。為何會(huì )這樣？原因也很簡(jiǎn)單：
玩不動(dòng)。
眾所周知，近20年，房企們能賺錢(qián)，都是靠著(zhù)買(mǎi)地—開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售的傳統模式，在較為寬松的金融、政策、市場(chǎng)環(huán)境下才賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。
哪怕近幾年，大環(huán)境收緊了，但TOP20內的房企們，也都是雙輪驅動(dòng)，甚至三輪驅動(dòng)，唯獨華夏幸福一家，起盤(pán)就跟大家伙不一樣，走的是產(chǎn)業(yè)新城這一條路。
在PPP還沒(méi)有進(jìn)入發(fā)改委的視野，沒(méi)有任何相關(guān)政策的情況下，華夏幸福提出了「政府請客，企業(yè)買(mǎi)單」的發(fā)展思路。這跟河北固安人王文學(xué)的個(gè)人經(jīng)歷密切相關(guān)，畢竟，在前期創(chuàng )業(yè)的他通過(guò)政企合作吃到過(guò)不少甜頭。
2002年，華夏幸福簽下固安產(chǎn)業(yè)新城項目，要為固安園區投資運營(yíng)提供一站式解決方案，以落地投資額返還制度解決代理人問(wèn)題。這也奠定了華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式。
這個(gè)模式的盈利點(diǎn)有4塊：
1. 華夏幸福通過(guò)PPP協(xié)議，零成本獲得當地政府園區土地50年的開(kāi)發(fā)權（非產(chǎn)權），同時(shí)墊付一級開(kāi)發(fā)成本，獲得政府10%~15%的利息收入。這部分沒(méi)多少錢(qián)。
2. 華夏幸福通過(guò)園區運作吸引招商引資，入園企業(yè)新增的落地投資額的45%，政府需返還給華夏幸福，這就是「落地投資額返還制度」。
3. 園區運作配套的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，也就是環(huán)京周邊著(zhù)名的華夏系列、孔雀城系列、大衛系列、蘭亭系列四大系列產(chǎn)品。買(mǎi)地--開(kāi)發(fā)--銷(xiāo)售，這個(gè)業(yè)務(wù)板塊跟其他房企是一樣的，只是華夏幸福拿的土地是排他性的，且成本很低。
4. 園區運營(yíng)的綜合服務(wù)收入。
在這個(gè)模式下，園區的成功運轉在增加政府收入的同時(shí)，也對土地的獲取形成正反饋，一方面是政府對用地指標的支持，一方面也使得華夏幸福低成本的獲取土地保持優(yōu)勢。
堪稱(chēng)完美的政企合作！
一個(gè)機器的運轉，總要有幾個(gè)節點(diǎn)是至關(guān)重要的。這個(gè)模式看起來(lái)很復雜，經(jīng)過(guò)業(yè)內高人指點(diǎn)，十一郎才發(fā)現其中的奧秘：
1. 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是園區運營(yíng)和前期投資的保障，只有不斷賣(mài)掉大衛城、孔雀城的房子拿到現金流，才有錢(qián)繼續投入園區運營(yíng)。
2. 招商引資、園區的綜合運營(yíng)能力是保證整個(gè)模式運作的源動(dòng)力，一旦招商引資的節奏被打亂，園區的整個(gè)模式就會(huì )停滯不前。這就像人身體里的血液，不能停止運轉啊。
3. 戰略規劃能力、投資建設能力是總把關(guān)。在固安工業(yè)園區成功之后，王文學(xué)想要將該模式復制在其他城市，那么，每個(gè)區域的具體情況，模式是否貼近當時(shí)的政策導向，這些問(wèn)題就需要總把關(guān)了。
如今，華夏幸福模式遭遇滑鐵盧，一方面是當下的房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融環(huán)境、政策導向與2018年之前截然不同，另一方面也有王文學(xué)自身膨脹后對于市場(chǎng)樂(lè )觀(guān)估計。
在三道紅線(xiàn)、限購限貸等調控政策不斷加碼下，在房企融資越來(lái)越難的金融環(huán)境下，在「房住不炒」的大旗下，房企再也沒(méi)有了以往的騰挪空間，逐漸淪為「制造業(yè)」。
環(huán)京限購政策持續了4年，孔雀城、大衛城各種城已經(jīng)很難賣(mài)掉了，沒(méi)有了進(jìn)賬，一下就卡住了產(chǎn)業(yè)新城的脖子。沒(méi)有了現金流加持，就無(wú)法滋養園區的運轉。
加上2015/2016年時(shí)無(wú)節制的膨脹和擴張，在環(huán)鄭州、環(huán)合肥、環(huán)長(cháng)沙都圈了地，前期投資巨大。
「一個(gè)園區的前期投資怎么也得1~2個(gè)億，多的有8~9個(gè)億的」，接近華夏幸福人士說(shuō)，「華夏幸福每一個(gè)園區都要配備‘四菜一湯’，四菜指的是展覽館、創(chuàng )業(yè)大廈、酒店，迎賓大道，一湯指的是中央公園，這些都是園區前期就要投入的?！?/p>
一方面沒(méi)有了賣(mài)房子的進(jìn)賬，一方面由于各地限購升級，這些大額前期投入大多打了水漂，最恐怖的是，這前期投入的錢(qián)大多是借來(lái)的短期債。
面對不斷到期的800多億債，王文學(xué)已經(jīng)回天無(wú)力。
憑借良好政府關(guān)系起家的王文學(xué)也明白，花紅月好時(shí)，你好我好大家好，輪到過(guò)苦日子過(guò)窮日子了，那45%的投資額返還就成了一個(gè)賬面數字。
在2020年報中，華夏幸福的應收賬款余額為648.84億元，其中應收政府園區結算款達640.94億元。這些應收賬款，絕大部分是廊坊所欠下的。
ZF：「我承認我欠你錢(qián)，但我現在也沒(méi)有錢(qián)還你呀?！?/p>
HXXF：「你不給我錢(qián)，我就SI啦，大不了大家一起唄?！?/p>
就這樣，你說(shuō)，現在誰(shuí)能把這個(gè)死扣解開(kāi)？河北省政府救它，是因為根本就是一根繩上的螞蚱。哪家房企敢接盤(pán)華夏幸福這個(gè)爛攤子？
沒(méi)有等來(lái)白衣騎士，是因為產(chǎn)業(yè)新城的模式走不下去了。
傳言中最「靠譜」的是河北省政府的救助。
在7月30日，也曾傳出華夏幸福已向河北省交計劃，國開(kāi)行或援手300億。
但這已經(jīng)不是給錢(qián)就能解決的問(wèn)題了。
這次，傳聞中華潤、電建、河北國資委的入股，中國電建的呼聲最高。在2019年就將“產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)”作為該年目標的電建地產(chǎn)，一直想在產(chǎn)城融合業(yè)務(wù)領(lǐng)域有所突破。
但中國電建是否能吞下華夏幸福這頭大象，或者成為其緊密的合作伙伴，十一郎也保持懷疑。
眼見(jiàn)他起高樓，眼見(jiàn)他樓塌了。
「成住壞空」是所有事物的發(fā)展規律，只是，當下時(shí)空里，這樣的發(fā)展規律加速了。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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本文由“地產(chǎn)十一言”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
