小債看市 作者：小債看市
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曾經(jīng)是“閩系”房企的一股清流，近年來(lái)卻一改佛系激進(jìn)擴張，跨入千億背后，中駿集團債務(wù)高企、盈利能力弱、經(jīng)營(yíng)獲現能力惡化等后遺癥顯現。
4月12日，標普確認中駿集團控股(01966.HK)的“B+”長(cháng)期發(fā)行人信用評級，以及對該公司未償高級無(wú)抵押票據的“B”長(cháng)期發(fā)行評級，展望“負面”。
標普認為，由于中駿集團廣泛的土地收購、投資性地產(chǎn)的大量資本支出以及盈利能力的減弱，未來(lái)12個(gè)月內其杠桿率可能不會(huì )顯著(zhù)降低。
同日，中駿集團2025年到期的美元債出現異動(dòng)，其去年11月發(fā)行的息票7%票據每1美元下跌了2.3美分至98.7美分，創(chuàng )出最大跌幅紀錄。
《小債看市》統計，目前中駿集團共存續7只美元債，存續規模有32.5億美元，其中有兩只債券將于一年內到期。
近年來(lái)，在行業(yè)的火熱行情中，多年穩健經(jīng)營(yíng)的中駿集團，終究還是走上了激進(jìn)擴張之路，2017年至2019年其合約銷(xiāo)售金額平均增速為56%。
2020年，中駿集團實(shí)現銷(xiāo)售額1015.4億元，首次突破千億，同比增加26.1%，但其中權益銷(xiāo)售比僅為55%。
據克而瑞排名顯示，中駿集團以753.9億操盤(pán)金額排名第45位；以497.5萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第43位。
克而瑞房企排名
然而，為沖規模中駿集團激進(jìn)拿地，不僅推高了財務(wù)杠桿，而且也消耗了大量現金流，同時(shí)由于權益銷(xiāo)售占比較低，其“千億”的成色也被業(yè)內詬病。
據官網(wǎng)介紹，中駿集團創(chuàng )辦于1987年，總部設于上海，是一家專(zhuān)注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)業(yè)態(tài)的綜合性城市運營(yíng)服務(wù)商，2010年2月在港交所主板上市。
中駿集團業(yè)務(wù)體系涵蓋住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、長(cháng)租公寓、文化旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，大型購物中心的營(yíng)運管理、住宅與公共設施的物業(yè)管理、教育、健康管理等業(yè)務(wù)板塊，以及基金管理及投資等金融服務(wù)。
從股權結構看，中駿集團的控股股東為新升控股，持股比例為39.15%，公司實(shí)際控制人為黃朝陽(yáng)。
據年報顯示，2020年中駿集團收益增長(cháng)52.4%至325.73億元；母公司擁有人應占溢利增加約8.4%至38.03億元。
值得注意的是，雖然營(yíng)業(yè)收入規模大增，但中駿集團盈利能力卻在減弱，“增收不增利”現象明顯。
財務(wù)摘要
同時(shí)，由于中駿集團大手筆拿地，其經(jīng)營(yíng)性現金流凈額已經(jīng)連續兩年凈流出，2019年和2020年該指標分別為-70.88億和-33.78億元。
另外，近年來(lái)中駿集團銷(xiāo)售毛利連續下滑，利潤空間不斷被壓縮，2018年至2020年其毛利率分別為34.6%、27.6%以及24.1%。
截至2020年，中駿集團擁有總土地儲備建筑面積3768萬(wàn)平方米，權益土地儲備建筑面積2566萬(wàn)平方米；去年新增土地儲備建筑面積1075萬(wàn)平方米，總土地成本405.5億元，權益成本322.8億元。
從城市能級來(lái)看，中駿集團投資主要集中在二線(xiàn)和三四線(xiàn)，所占土地儲備成本分別達22.4%和69.7%，一線(xiàn)城市僅7.9%。
城市級別
同報告期，中駿集團總資產(chǎn)為1706.14億元，總負債1314.62億元，凈資產(chǎn)391.53億元，資產(chǎn)負債率77.05%。
從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”看，中駿集團扣除預售款外的資產(chǎn)負債率為68.7%，凈負債率為59.2%，現金短債比是1.3，三道紅線(xiàn)達標。
然而，中駿集團較低的凈負債率，主要由于合作開(kāi)發(fā)、少數股東權益規模擴大所致，存在“明股實(shí)債”嫌疑。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，中駿集團主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的72%。
截至2020年，中駿集團流動(dòng)負債有940.54億元，主要為短期借款和應付賬款及票據，其一年內到期的短期債務(wù)有138.4億元。
流動(dòng)負債情況
相較于短期債務(wù)規模，中駿集團流動(dòng)性尚可，其賬上現金及現金等價(jià)物有184.15億元，可以覆蓋短債。
除此之外，中駿集團還有374.08億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計327.23億元。
整體來(lái)看，中駿集團剛性債務(wù)有512.48億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為39%。
剛性債務(wù)逐年攀升，中駿集團的財務(wù)支出壓力徒增，去年其融資成本為6.83億元，同比增長(cháng)30%，對利潤形成嚴重侵蝕。
財務(wù)費用情況
近年來(lái)，中駿集團償債資金主要來(lái)源于外部融資，其融資渠道較為多元，除了發(fā)債和銀行借款外，還通過(guò)應收借款、股權融資、股權質(zhì)押及信托等方式融資。
總得來(lái)看，近年來(lái)中駿集團極速狂奔，雖然實(shí)現千億目標，但其權益銷(xiāo)售占比較低，主要通過(guò)合營(yíng)做大規模；高速擴張的背后以犧牲利潤為代價(jià)，盈利能力弱、毛利持續下滑；同時(shí)由于激進(jìn)拿地，其經(jīng)營(yíng)現金流被掏空。
1984年，年僅18歲的黃朝陽(yáng)遠赴東北，從經(jīng)營(yíng)機械零配件開(kāi)始走上創(chuàng )業(yè)之旅。
三年后，黃朝陽(yáng)回到泉州創(chuàng )建了中駿集團，最初涉足機電行業(yè)，1996年又轉戰房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)了第一個(gè)商住項目“中駿·駿達中心”。
作為“閩系”房企的一員，最初中駿的發(fā)展速度一直很穩健，直到2013年才突破100億元規模。
2017年，黃朝陽(yáng)坐不住了，提了一個(gè)千億目標“三步走”戰略：2018年500億，2019年800億，2020年過(guò)千億。
此后，中駿集團開(kāi)始攻城略地，進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道。
當年，中駿集團購入38個(gè)項目，總價(jià)為321.67億元，為2016年拿地金額的近3倍，幾乎等于全年的銷(xiāo)售額。
在2019年，中駿集團全年業(yè)績(jì)總量達到805億元，同比漲幅52%，距離千億目標僅一步之遙。
同年，中駿正式確立 “一體兩翼”發(fā)展模式，即以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體，新零售購物中心和長(cháng)租公寓為兩翼。
目前，千億目標雖已拿下，但近年來(lái)高企的拿地銷(xiāo)售比，幾乎把中駿集團的現金流掏空，隨著(zhù)債務(wù)規模和負債率迅猛躍升，其償債壓力和債務(wù)風(fēng)險值得警惕。
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