地產(chǎn)十一言 作者：地產(chǎn)十一郎
來(lái)源：地產(chǎn)十一言（ID：dichanshiyiyan）
9月26日，一個(gè)叫「光耀集團」的深圳房企發(fā)布公告，宣布破產(chǎn)。
這讓沉寂多時(shí)的光耀集團再次獲得了關(guān)注。
9月，是傳統房地產(chǎn)市場(chǎng)「金九銀十」的好日子，只是，那樣的熱鬧已經(jīng)成為了「傳統」。
眼看著(zhù)2021年溜走了四分之三，房企破產(chǎn)倒閉的身影一個(gè)接著(zhù)一個(gè)，根本停不下來(lái)。十一郎無(wú)奈地想，光耀的倒下，到底是2021年房企破產(chǎn)大潮的高潮，還是末尾？
我很不情愿的去翻看了下人民法院公告網(wǎng)，9月26日，2021年走到了第270天，雖然光耀集團還「榜上無(wú)名」，沒(méi)有在該網(wǎng)站上公示，但卻能看到和光耀集團一樣倒下的房企們，已經(jīng)達到了300家。
300天倒閉270家房企！
十一郎掐指一算，這相當于：2021年每天消失1.1家房地產(chǎn)企業(yè)。
這速度，比2020年一年消失超500家的數字還要讓人心生顫抖。
雖然也有專(zhuān)家表示，過(guò)去兩三年破產(chǎn)的房企多為中小型房企，有的甚至是一個(gè)項目就成立了一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，資金實(shí)力差，經(jīng)營(yíng)管理水平低，在過(guò)去野蠻生長(cháng)時(shí)代是「趕上了好時(shí)候」，而在如今「三道紅線(xiàn)+兩集中」的高壓政策下，退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不足為道。
但這樣的行業(yè)信號對整體的市場(chǎng)信心打擊卻是極大的。
除了不知名的小房企，一些知名的開(kāi)發(fā)商甚至大型開(kāi)發(fā)商也深受影響。
2021年上半年，中小房企折戟，千億級、Top級房企同樣也面臨挑戰，如泰禾集團、華夏幸福、恒大也被曝出債務(wù)危機。
作為曾經(jīng)的百強企業(yè)的光耀集團，雖然也有過(guò)一時(shí)風(fēng)格，但縱觀(guān)其發(fā)展歷程，無(wú)非也是大環(huán)境縮緊后遭遇的資金鏈緊張問(wèn)題。
這個(gè)創(chuàng )立于2002年的惠州明星房企，曾經(jīng)躋身「2011中國房地產(chǎn)百強企業(yè)」，從創(chuàng )立到進(jìn)入百強房企，再到破產(chǎn)，用了20年時(shí)間。
十多年前，房地產(chǎn)策劃的老人對一則廣告語(yǔ)會(huì )比較熟悉：「先生的湖，湖邊的墅」。
那時(shí)候，光耀集團與奧美廣告推出「先生的湖」項目，這句「先生的湖，湖邊的墅」推廣語(yǔ)，一時(shí)風(fēng)靡整個(gè)行業(yè)，在當時(shí)在地產(chǎn)策劃界廣為傳頌。
光耀集團成立之初，就盡顯野心，用大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式一炮而紅，將近30塊土地平整成一塊，開(kāi)發(fā)出總規劃面積約80萬(wàn)平方米的荷蘭水鄉。
后來(lái)，樂(lè )此不疲的光耀集團相繼開(kāi)發(fā)出了光耀城、荷蘭小鎮、將軍湖、翡儷港等多個(gè)超百萬(wàn)平的大盤(pán)。
巔峰時(shí)期，光耀曾有29個(gè)項目，分布在珠三角、長(cháng)三角、環(huán)渤海區域，甚至向香港、韓國、馬來(lái)西亞等海外區域拓展。
從2008年的7億銷(xiāo)售額到2011年的60億，光耀經(jīng)歷了快速擴張。
這背后，離不開(kāi)高杠桿的運用。
2009年，光耀曾投入10億試圖進(jìn)軍資本市場(chǎng)，借殼ST天目藥業(yè)上市，但因國家房地產(chǎn)調控而終止重組。
2011年，又耗資2億在湖南收購了兩處礦井，欲再次借殼上市。但恰逢礦業(yè)走下坡路，此次嘗試又以失敗告終。
沒(méi)辦法，上市不成，光耀開(kāi)始大量涉足民間借貸。2011年，總規模約15億元，占到整個(gè)融資規模三分之一，借款期限長(cháng)達3年，光是利息就高達十幾億元。
好景不長(cháng)，這種超常規發(fā)展很快出現了問(wèn)題。
2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現震蕩下行，金融機構開(kāi)始收緊房地產(chǎn)信貸，光耀多個(gè)項目相繼延遲交樓、停工，多筆借款到期無(wú)法償還，隨后傳出光耀爆雷的消息，荷蘭小城、光耀翡儷港爛尾至今，導致大批業(yè)主因拿不到房而上訪(fǎng)維權。
這一切直指向光耀地產(chǎn)的資金緊缺、債務(wù)黑洞。
此前，郭耀名對媒體回應中稱(chēng)其資金缺口大概在3-5億元。而有業(yè)內人士透露，光耀地產(chǎn)面臨的資金缺口或許更大，項目涉及的信托償還、銀行等多家金融機構以及多家民間借貸的債務(wù)缺口或高達20多億元。
2014年，光耀集團便被爆出總負債達到百億元。
風(fēng)雨飄搖三年多，光耀留下了數十個(gè)爛尾樓盤(pán)，涉及上千戶(hù)業(yè)主，最終還是走上了申請破產(chǎn)這條道路。
時(shí)值光耀危機之際，公司創(chuàng )始人兼董事長(cháng)郭耀明在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，他對光耀的復活始終信心十足。但在一系列努力之后，他并未挽回局勢。
2018年1月4日，惠州市中級人民法院曾對外發(fā)布公告，稱(chēng)已于2017年12月11日正式受理光耀集團申請破產(chǎn)重整案。
就這樣，在短短20年里，郭耀明從發(fā)跡到破滅，好像做了一個(gè)不真實(shí)的夢(mèng)。
這個(gè)夢(mèng)，于郭耀明和光耀而言，是真實(shí)而切膚的，而在當下的整個(gè)房企破產(chǎn)大潮中，就像是一朵不起眼的浪花，過(guò)沒(méi)幾天就不再被人記起。
潮水中如光耀集團的中小房企不計其數，這場(chǎng)房企破產(chǎn)潮仍在上演，好像潮水還越來(lái)越?jīng)坝俊?/p>
更讓人頭疼的是破產(chǎn)房企涉及的債務(wù)問(wèn)題。
天眼查數據顯示，目前光耀集團涉及924條法律訴訟，其中有397次涉及商品房預售合同糾紛，132次涉及商品房銷(xiāo)售合同糾紛，110次金融借款合同糾紛。而光耀集團作為被告/被上訴人身份，涉及金額總數仍然高達4億多元。
公司可以破除，但那4億多的債務(wù)問(wèn)題，債主們該向誰(shuí)維權？
不僅是光耀的4億元，有統計數據稱(chēng)，到2021年8月，已經(jīng)有超38只涉房債券違約，與2020年相比，增加了20只，其規模達到了587.2億元，比2020年多出了265.2億元。
前兩天孫宏斌的兩句發(fā)言，在全國范圍內引起了廣泛關(guān)注，這兩句話(huà)分別是「2021年下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況并不樂(lè )觀(guān)」、「除了融創(chuàng )，其他房地產(chǎn)企業(yè)均有可能會(huì )遇冷」。
都說(shuō)現在的大環(huán)境不一樣了。
的確。
從去年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)的調控不再是「隔靴搔癢」，不再是「頭痛醫頭腳痛醫腳」，而是與以往有了實(shí)質(zhì)性的不同。
這背后有三大背景。
一是教育反內卷、資本反壟斷、樓市反炒房的雷厲風(fēng)行。房地產(chǎn)固然牽一發(fā)而動(dòng)全身，不可能像教育培訓行業(yè)一樣出現一刀切的硬著(zhù)陸，但「軟著(zhù)陸」早已是共識。
二是高層重提防金融風(fēng)險。房地產(chǎn)、地方債務(wù)等是重點(diǎn)領(lǐng)域。
三是共同富裕的提出，意味著(zhù)房地產(chǎn)作為國民財富放大器的地位開(kāi)始削弱，房?jì)r(jià)暴漲制造的貧富差距，即將受到約束。
這是新的一輪大洗牌，普通人感受可能還不明顯，但身處其間的開(kāi)發(fā)商們早已體會(huì )到山雨欲來(lái)的滋味。
各種利益方開(kāi)始激烈的碰撞，據說(shuō)當時(shí)當下，恒大債權人會(huì )議氣氛異常熱烈。（回復「會(huì )議」發(fā)送視頻給你）
2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，太需要一輪利好政策的刺激了。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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