作者：克而瑞研究中心

28省市放松預售資金監管，核心目標在于提高預售資金使用效率，進(jìn)而提升房企資金的流動(dòng)性，優(yōu)質(zhì)房企將更為受益。

預售資金從過(guò)度監管到適度監管。據不完全統計顯示，2021年，西安、天津、石家莊等36省市相繼加強預售資金監管。但2022年以來(lái)，南京、成都、?？诘?8省市適度放松預售資金監管。

以政治局會(huì )議為分界線(xiàn)，預售資金監管政策解綁頻率明顯加快。4月29日，政治局會(huì )議強調，支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。在此之前，僅南京、煙臺、綿陽(yáng)等5城放松預售資金監管；而在此之后，已有成都、?？?、長(cháng)春等21省市放松預售資金監管。尤其是三四線(xiàn)城市，政策解綁城市數量由4城大幅擴容至18城，其中不乏徐州、中山、洛陽(yáng)等強三線(xiàn)城市。

02  增加撥付節點(diǎn)及比例等提高預售資金使用效率優(yōu)質(zhì)房企更為受益

聚焦28省市放松預售資金監管，主要涉及以下6方面的政策內容：

其一，吉林和漯河2城降低重點(diǎn)監管資金。例如漯河，對2022年4月1日前辦理商品房預售許可的項目，不再要求購房款全款繳存監管賬戶(hù)和重點(diǎn)監管資金留存比例；對2022年4月1日后新辦理商品房預售許可的項目，將商品房預售重點(diǎn)監管資金比例由40%調整為30%。

其二，綿陽(yáng)、徐州、阜陽(yáng)等6城增加重點(diǎn)監管資金撥付節點(diǎn)。例如綿陽(yáng)，新增“主體分部工程完成”資金使用節點(diǎn)，該節點(diǎn)累計可申請使用對應賬戶(hù)內不超過(guò) 70%的建設資金額度。又如阜陽(yáng)，增設主體結構1/3、2/3兩個(gè)資金撥付節點(diǎn)。

其三，銀川、瀘州、常德等5城提升重點(diǎn)監管資金撥付比例。例如銀川，完成竣工驗收備案后資金撥付比例由90%提高至95%；監管賬戶(hù)未達到監管額度，但滿(mǎn)足相應支取節點(diǎn)留存余額要求的，容許特例支取。

其四，南京、長(cháng)春、?？诘?城允許使用銀行保函替代預售監管資金。例如阜陽(yáng)，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用銀行保函釋放相應額度監管資金，支持企業(yè)使用銀行在途按揭貸款資金頂抵監管額度。

其五，?？?、煙臺、宿州等9城依據企業(yè)信用評級實(shí)行差異化管控。例如煙臺，對信用等級為AAA級開(kāi)發(fā)企業(yè)，商品房預售監管資金留存比例降低5個(gè)百分點(diǎn)；對信用等級為AA級開(kāi)發(fā)企業(yè)，商品房預售監管資金留存比例降低3個(gè)百分點(diǎn)。

其六，長(cháng)春、欽州、漯河等4城可以提前提取預售監管資金。例如長(cháng)春，對于2022年度涉及施工建設的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，依開(kāi)發(fā)企業(yè)申請可以提前提取商品房預售監管資金賬戶(hù)余額，專(zhuān)項用于本項目復工復產(chǎn)，后續商品房銷(xiāo)售款需足額補齊提取金額。

綜上所述，在保證項目交付的大前提下，28省市放松預售資金監管，核心目標在于提高預售資金使用效率，進(jìn)而提升房企資金的流動(dòng)性，優(yōu)質(zhì)房企將更為受益。

03 在保交樓前提下 兩類(lèi)城市有望放松預售資金監管 幫扶企業(yè)經(jīng)營(yíng)盡早回歸正軌

展望未來(lái)，我們認為預售資金監管將趨于規范化，石家莊、蘇州、泉州、無(wú)錫等或將跟進(jìn)放松預售資金監管：

其一，嚴格落實(shí)保交樓，預售資金監管將趨于規范化。首先需要強調的是，政策底線(xiàn)仍是保交樓，保證在建項目都能按期交付，最大程度維護住房消費者的合法權益，以便于逐漸恢復市場(chǎng)信心。因此，預售資金監管將趨于規范化，真正實(shí)現從拿地開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售回款直至交房的全流程管控、全周期監管。

其二，兩類(lèi)城市或將跟進(jìn)放松預售資金監管，提高預售資金使用效率?；诜婪痘馄髽I(yè)風(fēng)險考量，在劃定保交樓政策底線(xiàn)之后，以下兩類(lèi)城市有望跟進(jìn)放松預售資金監管，并優(yōu)先用于支付工程費用、償還開(kāi)發(fā)貸等，以便提高預售資金使用效率。

第一類(lèi)，預售資金監管過(guò)度嚴苛的城市，涉及青島、石家莊、泉州等。例如石家莊，工程建設層數過(guò)半僅能提取25%的重點(diǎn)監管資金，即便主體結構封頂，重點(diǎn)監管資金累計提取比例也僅能達到50%，反觀(guān)其他城市普遍能達到60%乃至70%以上。

第二類(lèi)，項目交付風(fēng)險整體可控的城市，涉及蘇州、廈門(mén)、無(wú)錫等。例如蘇州，截至2021年末，約有26個(gè)項目已售未交付，總建面333萬(wàn)平方米，全市范圍并未出現項目停工、爛尾等問(wèn)題。

其三，區分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，幫扶企業(yè)經(jīng)營(yíng)盡早回歸正軌。對于不同信用評級的企業(yè)，還是要實(shí)行差異化管控，并要區分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，優(yōu)質(zhì)房企、優(yōu)質(zhì)項目完全可以進(jìn)一步放松預售資金監管。另外，對受疫情影響經(jīng)營(yíng)暫遇困難的企業(yè)，在工程進(jìn)度尚未達到規定的用款節點(diǎn)，可申請預支預售監管資金，幫扶企業(yè)經(jīng)營(yíng)盡早回歸正軌。

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原標題： 行業(yè)透視 |? 28省市放松預售資金監管，兩類(lèi)城市有望跟進(jìn)