觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
5月26日，山東青島恒大文化旅游城項目正式更名為觀(guān)瀾御府。
青島文旅城項目于2020年3月摘地，計劃總投資約500億元，占地面積約3500畝。其中水世界樂(lè )園占地1000畝，擬投資150億元，規劃建設世界一流的全季節、全天候全室內水上休閑娛樂(lè )綜合體，營(yíng)業(yè)后年游客承載量預期700萬(wàn)人。
該項目曾于2020年下半年開(kāi)盤(pán)，但2021年受恒大流動(dòng)性危機沖擊，項目一度停工，此后由國資平臺青島鑫瑞杰產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司接盤(pán)，并于2022年2月28日全面復工。
結合項目改名，加之水世界地塊遲遲沒(méi)有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，外界認為水世界項目已基本宣布告吹。
沒(méi)了文旅的文旅城
無(wú)獨有偶，山東另一個(gè)文旅地產(chǎn)項目煙臺恒大丁字灣世紀文化城也被國資平臺山東丁字灣南海新城投資開(kāi)發(fā)有限公司接手，并在今年二月份改名為中國膠東香島灣。
丁字灣世紀文化城項目總占地面積9392畝，另有旅游集團規劃用地范圍11802畝、恒大健康養生谷規劃用地范圍3178畝。
2022年初，廣州南沙恒大童世界也被整體轉讓至國企五礦集團旗下，項目建設年限為2020年-2023年，項目整體投資49億元。
恒大的文旅夢(mèng)可以追朔到2017年8月，彼時(shí)恒大開(kāi)拓主題公園業(yè)務(wù)，在蘇州、長(cháng)沙、武漢等城市啟動(dòng)了15個(gè)童世界項目。
恒大童世界推廣文案中稱(chēng)：“每個(gè)童世界輻射半徑500公里、8000萬(wàn)人口，年游客量預測將達1500萬(wàn)至2000萬(wàn)人次，拉動(dòng)旅游消費超200億?！?/p>
據恒大2020年中報顯示，這15個(gè)童世界項目預計2022年陸續實(shí)現開(kāi)業(yè)，未來(lái)3年還將在全國布局20-30個(gè)水世界項目。
現如今，恒大童世界無(wú)一開(kāi)業(yè)，部分易主改名，其他依舊停工的恒大文旅項目將何去何從仍難得到確切答案。
除了出售抵債外，部分恒大文旅地產(chǎn)項目還面臨被政府收回或拆除違建等結局。
如2021年11月底，沈陽(yáng)市自然資源局收回恒大旗下9塊閑置土地，總面積超過(guò)35萬(wàn)平方米，其中3宗為蘇家屯佟溝恒大文旅城地塊。
2022年1月份，恒大海南文旅項目?；◢u39棟住宅建筑被責令拆除，總建筑面積43.5萬(wàn)平方米，因被有關(guān)部門(mén)督察后定性為破壞生態(tài)，其違法取得的規劃許可證已被撤銷(xiāo)。
4月3日，海南儋州市有關(guān)部門(mén)就?；◢u39棟樓行政復議案，變更拆除為沒(méi)收。
恒大在早期宣傳中表示，項目體現了許家印“要么不做，要做就做最好”的做事風(fēng)格；但開(kāi)發(fā)商的做事風(fēng)格如何套用在文旅項目，成為了一個(gè)需要重新衡量的命題。
本末回歸
近二十年來(lái)，因方便“勾地”、回籠資金等優(yōu)勢，文旅地產(chǎn)迅速遍布全國各地，但隨著(zhù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商前仆后繼入局，也逐漸暴露出粗放式發(fā)展帶來(lái)的諸多弊病。
中國城市經(jīng)濟研究院副院長(cháng)宋丁對觀(guān)點(diǎn)新媒體表示，近年來(lái)，大量地產(chǎn)商地進(jìn)入使得文旅地產(chǎn)中的“地產(chǎn)”屬性過(guò)重，“文旅”屬性太輕。
其中，有部分文旅地產(chǎn)項目以城市地產(chǎn)項目的方式開(kāi)發(fā)文旅產(chǎn)品，如前文提到的海邊文旅地產(chǎn)，或依托于森林、山地等，宋丁認為這種戰略方向是錯誤的，一方面這樣的住宅賣(mài)起來(lái)很困難，賣(mài)出去以后利用率也很低，價(jià)值也就下滑。
更有部分文旅地產(chǎn)項目本身選址偏僻，預售后承諾的文旅配套設施還遲遲未能落地，無(wú)形中損害了消費者的利益。
從行業(yè)影響的角度，這些匆匆上馬、草草收場(chǎng)的項目未能很好地推動(dòng)當地文旅事業(yè)發(fā)展，地方政府對引入地產(chǎn)商來(lái)開(kāi)發(fā)文旅地產(chǎn)項目地積極性有所降低。
也有業(yè)內人士表示，地方政府對相關(guān)項目的文旅開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求將有所提高，甚至要求文旅部分優(yōu)先開(kāi)發(fā)或與住宅平行開(kāi)發(fā)，對開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻及現金流都提出更高要求，以住宅業(yè)務(wù)巨額利潤來(lái)貼補文旅的模式此時(shí)也很難行得通。
目前除了恒大以外，被曝出債務(wù)危機的新華聯(lián)、藍光發(fā)展、寶能文旅等十余家地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)文旅業(yè)務(wù)亦已暫?；蛑袛?，奧園投資的中國文旅集團IPO三次折戟，近日建業(yè)集團亦轉讓旗下電影小鎮、“只有河南·戲劇幻城”股權。
開(kāi)發(fā)商們的文旅地產(chǎn)，倘若沒(méi)了文旅，也就隨之破碎。
他指出，過(guò)去國內開(kāi)發(fā)商往往帶著(zhù)城市小空間住宅開(kāi)發(fā)的固有經(jīng)驗來(lái)做文旅地產(chǎn)，這種成見(jiàn)必須剔除，回到文旅地產(chǎn)的本來(lái)面目：“旅游地產(chǎn)就是為了度假用，它不是為了城市居住的，要求的商業(yè)配套、周邊環(huán)境等，都是另外一個(gè)模式，要逐步建立起規范化的系統?！?/p>
“未來(lái)把康養、鄉村振興、休閑度假等方向結合起來(lái)，我覺(jué)得前景還是很廣闊的，但政策體系上要給予一定指導，地方政府在土地出讓上要嚴格規定，開(kāi)發(fā)商要結合當地特點(diǎn)把旅游真正做起來(lái)，有整套重新的模式?！彼味∽詈笳f(shuō)道
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