杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
一紙債券異動(dòng)公告，讓低調的閩系房企融僑集團回到輿論場(chǎng)中。
此前有媒體報道，連日來(lái)“19融僑01”和“20融僑01”頻繁異動(dòng)，尤其是4月12日“19融僑01”跌超20%盤(pán)中臨停。
此后4月20日，融僑集團股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)：融僑集團）公告，2022年4月“19融僑01”及“20融僑01”多次出現二級市場(chǎng)成交價(jià)格明顯偏離合理價(jià)值的情況，經(jīng)核查公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、日常管理均運行正常，未發(fā)生重大不利變化。
01 老牌崛起
因為沒(méi)上市，部分桿友對融僑集團可能不甚了解，實(shí)際上他的資歷很深。從1989年林文鏡先生在福州創(chuàng )辦算起，如今的融僑集團已經(jīng)快33歲了。
創(chuàng )始人林文鏡1928年出生于福建省福清縣溪頭村，1936年便隨母親離開(kāi)福清市(當時(shí)叫福清縣)，到印尼跟隨父親做生意。
1987年，林文鏡回福清創(chuàng )業(yè)，并于1989年成立融僑集團。根據官網(wǎng)介紹，目前融僑集團開(kāi)發(fā)運營(yíng)有港口、工業(yè)村、地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、醫療、農業(yè)等產(chǎn)業(yè)。
2018年7月2日，林文鏡去世。此前2010年起，其長(cháng)子林宏修便開(kāi)始擔任融僑集團副董事長(cháng)兼總裁。
最新的工商資料顯示，目前融僑集團的法人代表和實(shí)控人均為林宏修。
融僑集團的名氣打響與福建和重慶脫不了關(guān)系。據公開(kāi)報道，20多年前，福州閩江兩岸還是一片荒灘雜草，福州的核心居住區間還局限于傳統的舊城中心區。融僑集團以拓荒者的姿態(tài)率先進(jìn)入這一新區，并操盤(pán)成功。
到了21世紀初，融僑邁出全國化的第一步，出走西部，目標重慶。
2001年4月，融僑集團成立融僑長(cháng)江(重慶)房地產(chǎn)有限公司，以整體置換方式拿下銅元局約3000畝的土地；同年11月，重慶首個(gè)最大的單宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目——融僑半島在重慶房展會(huì )亮相，這一項目同樣大獲成功。
此后我國樓市周期啟動(dòng)，融僑集團也收獲了諸多紅利。
02 失落千億
以最新數據為例，據融僑集團公告披露，2021年其合約銷(xiāo)售額為303.09億元，合約銷(xiāo)售面積為153.10萬(wàn)平米；權益銷(xiāo)售金額216.28 億元。2021年預計營(yíng)業(yè)收入206.00億元，毛利28.49億元。2021年末資產(chǎn)總額為919.71億元.
2021年房企數據大部分慘，但融僑集團似乎屬于慘得比較過(guò)分的那種。2020年其銷(xiāo)售額還在逼近千億，據克而瑞榜單，2020年融僑集團以859億元的全口徑銷(xiāo)售額，排在第50位。
按此來(lái)算，2021年融僑集團的銷(xiāo)售額等于是下滑了65%左右，同時(shí)杠桿地產(chǎn)對比了2021年克而瑞的銷(xiāo)售榜單，融僑集團當年的銷(xiāo)售額大概能排到89位，名次相比2020年下滑嚴重。
營(yíng)收方面，融僑數據相對正常一些，2021年同比下滑大概7%，2020年為221.58億元。
目前來(lái)看，融僑集團是在逐漸遠離千億陣營(yíng)。誰(shuí)又能想到2018年，融僑集團也曾首次喊出“千億”目標。彼時(shí)有融僑高管公開(kāi)表示，融僑已將“2020年實(shí)現千億合約銷(xiāo)售額”寫(xiě)進(jìn)公司的戰略目標，這一戰略目標很明確，也很堅決。
現在回過(guò)頭來(lái)看，2018年似乎并非一個(gè)好的沖擊千億節點(diǎn)。因為房住不炒開(kāi)始，房地產(chǎn)步入下行周期。
最終，因為各種內外因素影響，融僑2020年與千億目標失之交臂，同時(shí)在2021年漸行漸遠。但另一方面，沖刺規模的后遺癥卻漸漸在潮水褪去后顯露。
03 長(cháng)期增收不增利
融僑集團2021年報還沒(méi)出，從半年報里杠桿地產(chǎn)看到，即便是房地產(chǎn)情況稍好的2021上半年，融僑集團的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率也在走低。從2020年同期的24.18%降到2021上半年的19.52%。這恐怕和聯(lián)合拿地項目增整體利潤被攤薄有關(guān)？
同時(shí)桿友們應該也注意到了，盡管融僑集團官網(wǎng)提及了自己業(yè)務(wù)涵蓋廣泛，但從數據來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然是其重中之重的業(yè)務(wù)，2021上半年占營(yíng)收比95.62%，2020年同期更高為96.58%。
企業(yè)預警通顯示，2014-2020年，融僑集團的營(yíng)收同比增速分別為：17.81%、2.23%、3.18%、1.01%、20.49%、24.45%、32.93%?？梢哉f(shuō)剛有點(diǎn)起色，就被黑天鵝和房住不炒攔腰截斷了。
14.42%、-40.70%、4.94%、-39.12%、66.12%、-21.44%、-69.74%。
圖片來(lái)源|企業(yè)預警通（特此感謝）
擴張帶來(lái)的另一個(gè)“后遺癥”就是項目質(zhì)量受到質(zhì)疑，近年來(lái)，全國各地關(guān)于融僑項目問(wèn)題的報道屢見(jiàn)報端，杠桿地產(chǎn)就不一一舉例了。當然存在類(lèi)似病癥的也不僅融僑一家。
三道紅線(xiàn)方面，據融僑自己說(shuō)，根據未經(jīng)審定2021年末數據測算，2021年末為綠檔。
截至2021年6月末，融僑流動(dòng)負債為519.41億元，占總債務(wù)的66%左右，主要為一年內到期的非流動(dòng)負債，其短期債務(wù)合計約123.3億元。
圖片來(lái)源|企業(yè)預警通（特此感謝）
因為未上市，融僑的融資渠道相對較少，在目前銷(xiāo)售承壓的背景下，如果面臨償債高峰，后續仍有不確定性。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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