克而瑞地產(chǎn)研究 作者：沈曉玲 查明儀
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID：cricyjzx）
銷(xiāo)售營(yíng)收規模雙增長(cháng)，凈負債率大幅優(yōu)化，成功跨入綠檔。
【銷(xiāo)售額同比增長(cháng)58%，徽粵川等新進(jìn)省份開(kāi)始貢獻銷(xiāo)售】上半年合約銷(xiāo)售金額178.5億元，高于百強房企平均40%的銷(xiāo)售增長(cháng)率。前6月目標完成率51.7%，高于行業(yè)49%的平均水平。從銷(xiāo)售金額的分布來(lái)看，長(cháng)三角作為大本營(yíng)，占比高達91%。安徽、廣東和四川作為2020年新進(jìn)省份開(kāi)始貢獻銷(xiāo)售，其中安徽銷(xiāo)售強勁，地位替代浙江，銷(xiāo)售額占比相比2020年提升17個(gè)百分點(diǎn)至21%。
【投資策略趨于謹慎，持續鞏固江蘇優(yōu)勢】上半年新增土儲平均樓面地價(jià)為4713元/平方米，相比11998元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)有優(yōu)勢。按建面計算的權益比例為41%，未來(lái)要保證項目的權益占比，以維持營(yíng)收和銷(xiāo)售規模增長(cháng)的平衡。拿地銷(xiāo)售金額比降至0.24，低于百強房企的0.29，可見(jiàn)港龍的投資策略趨于謹慎。新進(jìn)靖江、儀征、阜寧3座新城市。從區域上看，上半年新增的7幅地塊均位于江蘇省三四線(xiàn)城市。
【營(yíng)收大增183.6%，且可預見(jiàn)度高】上半年營(yíng)收全部來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售，為48.6億元，超出2020年全年的營(yíng)收規模，同比大幅增長(cháng)183.6%。預收賬款達249億元，相比2020年預收賬款增長(cháng)18.6%，同時(shí)是2020年全年營(yíng)收的6倍，未來(lái)結轉有保障，收入可預見(jiàn)度高。毛利率23.4%，凈利率9.3%。值得一提的是，歸屬于少數股東權益的凈利潤由負轉正，非并表項目投入減少，已進(jìn)入收獲期。
【債務(wù)結構優(yōu)化，成功跨入綠檔】短期債務(wù)與總有息負債占比由期初的70%降至45%，現金短債比為1.67，長(cháng)短期債務(wù)比為1.24，債務(wù)結構優(yōu)化。但值得注意的是，加權平均借貸利率增長(cháng)1.5個(gè)百分點(diǎn)至9.2%，主要是由于高利率的優(yōu)先票據占總貸款比重有所上升，未來(lái)仍需關(guān)注因融資成本上升帶來(lái)的壓力。凈負債率為25.1%，相比于2020年的42%，下降了16.9個(gè)百分點(diǎn)，回到2019年水平，遠低于行業(yè)平均。剔除預收款的資產(chǎn)負債率達67.7%，較期初下降14.5個(gè)百分點(diǎn)，低于三道紅線(xiàn)70%的閾值，成功跨入綠檔。
業(yè)績(jì)同比增長(cháng)58%
徽粵川等新進(jìn)省份開(kāi)始貢獻銷(xiāo)售
業(yè)績(jì)增長(cháng)超行業(yè)平均，目標完成率51.7%。2021年上半年，港龍中國合約銷(xiāo)售金額178.5億元，同比增長(cháng)約58%，高于百強房企平均40%的銷(xiāo)售增長(cháng)率。同期銷(xiāo)售面積148.8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)65%。管理層在2020年中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上表示2021年的銷(xiāo)售目標為345億元，前6月目標完成率51.7%，高于行業(yè)49%的平均水平。
營(yíng)銷(xiāo)模式迭代創(chuàng )新，助力銷(xiāo)售業(yè)績(jì)有序釋放。港龍在三方面實(shí)現了營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新，一是自渠與外部渠道相結合。不同地區、城市對營(yíng)銷(xiāo)團隊的要求不同，靈活調整營(yíng)銷(xiāo)渠道。二是采取線(xiàn)上、線(xiàn)下相結合的營(yíng)銷(xiāo)方式。線(xiàn)上渠道包括抖音、微信小程序等，粉絲做精做細，線(xiàn)下活動(dòng)保持一致，能更大程度促進(jìn)線(xiàn)上流量變現。三是維護社區，培養消費者信任感。管理層在業(yè)績(jì)會(huì )上表示有信心完成全年目標。
長(cháng)三角銷(xiāo)售額占比91%，安徽省銷(xiāo)售強勁。從銷(xiāo)售金額的分布來(lái)看，長(cháng)三角作為大本營(yíng)，占比高達91%。江蘇作為發(fā)家地，銷(xiāo)售金額占比雖相比2020年下降了10個(gè)百分點(diǎn)，仍達62%。根據CRIC監測的江蘇12個(gè)城市榜單來(lái)看，企業(yè)只在常熟、常州和宜興3個(gè)城市上榜，港龍在未來(lái)還需加大本土市場(chǎng)的深耕，省內業(yè)績(jì)還有提升空間。安徽作為2020年新進(jìn)省份，銷(xiāo)售強勁，地位替代浙江，銷(xiāo)售額占比相比2020年提升17個(gè)百分點(diǎn)至21%，位列第二。其余省份銷(xiāo)售額占比均小于10%，其中廣東和四川同為2020年新進(jìn)省份，開(kāi)始貢獻銷(xiāo)售額，占比分別為4%和3%。
投拓趨于謹慎
持續鞏固江蘇優(yōu)勢
2021年上半年港龍中國新增土儲建面91.9萬(wàn)平方米，總地價(jià)43.29億元。平均樓面地價(jià)為4713元/平方米，雖相比2020年上升了4.9%，但相比11998元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)有很大的優(yōu)勢。同時(shí)，新增權益土儲建面為37.3萬(wàn)方，權益拿地金額16.8億元，按建面計算的權益比例為41%，相比2020年的51%再降10個(gè)百分點(diǎn)。合作開(kāi)發(fā)能輔助規模更快擴張，但也要保證項目的權益占比，以維持營(yíng)收和銷(xiāo)售規模增長(cháng)的平衡。
2020年大幅擴張，2021年上半年趨于謹慎。2020年全口徑拿地銷(xiāo)售金額比0.68，初期擴張力度大，至2021年上半年，拿地銷(xiāo)售金額比降至0.24，低于百強房企的0.29，可見(jiàn)港龍的投資策略趨于謹慎。且根據中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )，上半年意向跟蹤地塊共1259宗，經(jīng)過(guò)初判、研究、參拍等環(huán)節最終篩選出7宗地塊，可見(jiàn)企業(yè)購地策略的謹慎態(tài)度。
新進(jìn)3城，均位于江蘇省。2021年上半年，港龍中國版圖擴寬，新進(jìn)靖江、儀征、阜寧3座新城市。從區域上看，上半年新增的7幅地塊均位于江蘇省，發(fā)家地優(yōu)勢盡顯。從城市能級來(lái)看，新增土儲建面均來(lái)自三四線(xiàn)城市，對比2020年略顯低調。此外，8月在廣東佛山和安徽廣德新獲兩個(gè)項目。其中，廣東佛山項目樓面地價(jià)10214元/平方米，相比周邊地價(jià)有一定價(jià)差，且對比在售項目均價(jià)盈利空間大。
近八成土儲位于長(cháng)三角，重倉江蘇省。截止2021年6月30日，港龍中國在全國共擁土地儲備總建筑面積為1075.7萬(wàn)平方米。從分布來(lái)看，長(cháng)三角土儲建面占比達78%，市場(chǎng)地位持續鞏固，但也存在土儲集中分布的風(fēng)險。從省份來(lái)看，長(cháng)三角的江蘇省總土儲建面占比相比2020年上升4個(gè)百分點(diǎn)，達58%，從新增土儲分布來(lái)看，未來(lái)比例或會(huì )進(jìn)一步上升。此外，安徽省與年初持平，而浙江省占比下降4個(gè)百分點(diǎn)至7%。珠三角土儲主要分布在廣東省，占比達15%。中西部的河南、貴州和四川土儲建面占比共計7%。
營(yíng)收大增183.6%
且可預見(jiàn)度高
營(yíng)收大增183.6%，未來(lái)可預見(jiàn)度高。2021年上半年港龍中國營(yíng)業(yè)收入全部來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售，為48.6億元，超出2020年全年的營(yíng)收規模，同比大幅增長(cháng)183.6%。這主要是得益于期內交付的物業(yè)項目增加，期內交付面積41.2萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)170.8%，從而被確認的銷(xiāo)售額增長(cháng)。同時(shí)，值得一提的是，港龍中國2021年上半年預收賬款達249億元，相比2020年預收賬款增長(cháng)18.6%，同時(shí)是2020年全年營(yíng)收的6倍，未來(lái)結轉有保障，收入可預見(jiàn)度高。
凈利率9.3%，非并表項目進(jìn)入收獲期。2021年上半年港龍中國毛利潤為11.4億元，同比上升73.5%。毛利率為23.4%，同比下滑14.9個(gè)百分點(diǎn)，略低于行業(yè)水平，主要是由于交付物業(yè)的土地成本較高。同時(shí)，凈利潤同比上升41.1%至4.53億元，但歸母凈利潤大幅下降66.8%至1.57億元。凈利率和歸母凈利率分別為9.3%和3.2%，同比下滑9.4和24.3個(gè)百分點(diǎn)。相比2020年，凈利率高于歸母凈利率，是因為歸屬于少數股東權益的凈利潤由負轉正，說(shuō)明非并表項目投入減少，已進(jìn)入收獲期。
債務(wù)結構優(yōu)化
成功跨入綠檔
短期還債壓力不大，債務(wù)結構優(yōu)化。截止至2021年6月30日，港龍中國擁有現金及銀行結余約65億元，短期債務(wù)相比期初減少35.6%，與總有息負債占比由70%降至45%，現金短債比為1.67，相比期初有所改善。同時(shí)，長(cháng)期債務(wù)同比增長(cháng)86%至48.3億元，長(cháng)短期債務(wù)比為1.24，債務(wù)結構得到大幅優(yōu)化。但值得注意的是，加權平均借貸利率增長(cháng)1.5個(gè)百分點(diǎn)至9.2%，主要是由于高利率的優(yōu)先票據占總貸款比重有所上升，未來(lái)仍需關(guān)注因融資成本上升帶來(lái)的壓力。
凈負債率和剔除預收款的資產(chǎn)負債率相比期初下降，成功跨入綠檔。截止至2021年6月30日，港龍中國的凈負債率為25.1%，相比于2020年的42%，下降了16.9個(gè)百分點(diǎn)，回到2019年水平，遠低于行業(yè)平均。剔除預收款的資產(chǎn)負債率達67.7%，較期初下降14.5個(gè)百分點(diǎn)，低于三道紅線(xiàn)70%的閾值，成功跨入綠檔。
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