觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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通過(guò)基金運作，能夠形成資本募集、資本支撐、項目運營(yíng)、創(chuàng )造收益回饋投資者、投資者持續注資的良性循環(huán)。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 除了專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運營(yíng)管理，凱德“私募基金+REITs”的發(fā)展模式也是其穩步擴張的關(guān)鍵。
11月6日，凱德商用中國信托(“CRCT”)宣布首次進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園區項目，將以49.45億向凱德集團關(guān)聯(lián)公司收購位于中國蘇州、西安和杭州的五個(gè)產(chǎn)業(yè)園區，以及位于廣州的樂(lè )峰廣場(chǎng)的剩余49％股權。
擬議收購有待在特別股東大會(huì )上獲得信托單位持有人的批準，交易預計將于2021年第一季度完成。
從收購說(shuō)起
據了解，此次擬收購的五個(gè)產(chǎn)業(yè)園區項目，包括位于蘇州的騰飛新蘇投資組合（51％股權）、位于西安的新加坡騰飛科匯城（100％股權）和騰飛創(chuàng )新中心（80％股權）、位于杭州的新加坡杭州科技園1期和2期（各80％股權）。
凱德集團首席執行官李志勤表示：“此交易再次凸顯出凱德集團與星橋騰飛整合所帶來(lái)的穩健資產(chǎn)儲備和價(jià)值創(chuàng )造機會(huì )。將這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)放進(jìn)凱德商用中國信托，使凱德集團能夠釋放資本、變現開(kāi)發(fā)利潤，并通過(guò)基金管理平臺獲得經(jīng)常性收益?！?/p>
此外，樂(lè )峰廣場(chǎng)由凱德三年前購得，是其在廣州布局的第二個(gè)商場(chǎng)。此次收購剩余股權之后，凱德商用中國信托將會(huì )持有樂(lè )峰廣場(chǎng)100%股權。
與此同時(shí)，凱德商用中國信托完成收購后，凱德集團還將與凱德商用中國信托就騰飛新蘇項目以49:51的股份占比成立合資公司。
對此，凱德集團總裁兼中國區首席執行官羅臻毓表示：“凱德一直在尋找新的機會(huì )，特別是受益于中國新經(jīng)濟發(fā)展的資產(chǎn)類(lèi)別，包括產(chǎn)業(yè)園區。之所以決定繼續投資騰飛新蘇，就是看到了從這一成熟資產(chǎn)的更新改造中獲得新價(jià)值的潛力?！?/p> 凱德商用中國信托放眼多元化資產(chǎn)類(lèi)別
凱德商用中國信托于2006年在新加坡上市，是新加坡首支、也是最大的投資于中國的購物中心的房地產(chǎn)投資信托基金（“REIT”）。多年來(lái)，主要以投資中國的零售用途資產(chǎn)為主。
今年9月底，凱德商用中國信托宣布將投資的資產(chǎn)類(lèi)別擴大至涵蓋主要用于零售、辦公和工業(yè)用途的多元化資產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園區、物流設施、數據中心和綜合開(kāi)發(fā)項目。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，凱德商用中國信托主要收購的是運營(yíng)成熟，并有了穩定回報的項目。
截至去年末，其持有分布在北京、上海、廣州、成都、長(cháng)沙、哈爾濱、武漢、鄭州和呼和浩特等9個(gè)一二線(xiàn)城市共14個(gè)購物中心，持有物業(yè)面積合計109.8萬(wàn)平米。
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于2019年，凱德商用中國信托錄得總收入12億元，NPI物業(yè)凈收入8.35億元，平均出租率96.7%，股息收益率6.1%。
凱德商用中國信托管理有限公司主席蘇錦春表示：“中國經(jīng)濟的強勁復蘇和發(fā)展方向有望推動(dòng)各行業(yè)的增長(cháng)，包括對產(chǎn)業(yè)園區的需求。此次收購對凱德商用中國信托而言是戰略性的，也是適時(shí)的?！?/p>
就目前來(lái)看，凱德國內大部分商業(yè)項目背后均有基金或REITs的身影，除了上市REITs凱德商用中國信托，還有凱德商用中國發(fā)展基金、凱德商用中國入息基金以及來(lái)福士中國入息創(chuàng )投等私募基金。
其中，凱德商用中國發(fā)展基金一般介入時(shí)間最早，在項目拿地、建設期即開(kāi)始介入；待項目經(jīng)歷幾年開(kāi)發(fā)收益率達到一定水平后，再將相對成熟的項目輸送給凱德商用中國入息基金。
最后，項目運營(yíng)成熟，并有了穩定回報后，凱德商用中國信托再以?xún)?yōu)先認購權的方式對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行收購，從而實(shí)現退出。
通過(guò)這種模式，凱德便實(shí)現了私募基金負責商業(yè)項目前期的開(kāi)發(fā)、收購以及培育，然后利用REITS實(shí)現退市套現的資金回路。
凱德模式解碼
從1994年第一座辦公樓——上海百騰大廈作為起點(diǎn)，到2004年中國第一座來(lái)福士——上海來(lái)福士廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，再到大力發(fā)展“綜合體戰略”，基金的運作是凱德能夠快速擴張的重要原因。
基金的運作，能夠讓凱德形成資本募集、資本支撐、項目運營(yíng)、創(chuàng )造收益回饋投資者、投資者持續注資的良性循環(huán)。
值得注意的是，凱德集團不僅是亞洲領(lǐng)先的多元化房地產(chǎn)集團，還是全球房地產(chǎn)投資管理十強，擁有強大的基金管理平臺。所以，凱德不僅可以將成熟資產(chǎn)注入REITs實(shí)現資金的回籠，也有能力和資本支撐從市場(chǎng)上收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從凱德官網(wǎng)獲悉，從2002年推出新加坡首支上市房地產(chǎn)投資信托基金開(kāi)始，發(fā)展至今，凱德在 REITs 方面擁有凱德綜合商業(yè)信托、騰飛房產(chǎn)投資信托、雅詩(shī)閣公寓信托等產(chǎn)品。
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不久前，凱德商用新加坡信托和凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托，已整合為凱德綜合商業(yè)信托。根據凱德官網(wǎng)最新顯示，目前凱德旗下共管理6支上市房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和商業(yè)信托，以及20多支私募基金。
旗下的房地產(chǎn)投資信托基金和商業(yè)信托包括凱德綜合商業(yè)信托、騰飛房產(chǎn)投資信托、雅詩(shī)閣公寓信托、凱德商用中國信托、騰飛印度信托和凱德商用馬來(lái)西亞信托。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，對于高風(fēng)險、高收益的項目，如開(kāi)發(fā)物業(yè)和培育期的商業(yè)物業(yè)，凱德主要通過(guò)私募基金進(jìn)行投資；對于現金流穩定的成熟商業(yè)物業(yè)，凱德主要用REITs進(jìn)行投資。
這種模式下，凱德能夠實(shí)現私募基金負責商業(yè)項目前期的開(kāi)發(fā)、收購以及培育，然后利用 REITS 實(shí)現退出的資金回路。
而 REITs 通常對私募基金培育的項目具有優(yōu)先購買(mǎi)權，通過(guò)這樣的閉環(huán)，凱德得以實(shí)現“私募基金培育后打包給REITs”的雙基金配對運作模式。
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