作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）                          

房地產(chǎn)跟投制度，最早是從碧桂園開(kāi)始的，2012年開(kāi)始推出“成就共享”計劃。其核心是超利潤分紅，當年很多區域總拿到了上千萬(wàn)的跟投分紅，這個(gè)對公司的高周轉模式，無(wú)疑是打入了一針強心劑。

隨后在2014年，萬(wàn)科也推出了合伙人計劃，碧桂園也將成就共享升級為了“同心共享”跟投制度更加完善?？粗?zhù)兩位行業(yè)老大都在玩跟投，做得都還不錯，很多房企也紛紛推出了自己的跟投制度，從此跟投在地產(chǎn)行業(yè)全面開(kāi)花。目前在100強房企當中，已有半數的房企，有了自己的跟投制度。

但是，當下的跟投制度，卻很難被地產(chǎn)人接受，因為不賺錢(qián)。就拿某擅長(cháng)做跟投20強房企為例，在2018年以前的那幾年的項目跟投，確實(shí)賺了不少錢(qián)，很多區域公司的前臺小妹都能分到等于自己兩三年的超額收益，更別說(shuō)其他意向崗位了。但是到了2018年以后，這家房企的拿地成本節節攀升，很多項目只有不到兩三個(gè)點(diǎn)的利潤。一旦項目開(kāi)發(fā)節點(diǎn)滯后，或者稍有部分成本項目超支，這個(gè)項目就會(huì )不賺錢(qián)，跟投的錢(qián)也就有去無(wú)回。

地產(chǎn)跟投的特點(diǎn)

房地產(chǎn)跟投制度，由探索到成熟，經(jīng)歷了7年時(shí)間了，形成了自己的特征：

1、隨項目，周期性。跟投都是跟著(zhù)項目走的，以一個(gè)項目的拿地到銷(xiāo)售為周子琪，很多公司的跟投兌現時(shí)間，要么是現金流回正，要么是清盤(pán)，要么是模擬清算。呈現出一定的周期，6個(gè)月到兩年的都有。

2、高風(fēng)險，但不一定高回報。雖然項目在前期拿地階段有詳細的測算，市場(chǎng)研判，客戶(hù)和產(chǎn)品分析，但這些遠遠不夠。市場(chǎng)情況瞬息萬(wàn)變，從拿地到開(kāi)盤(pán)最快也是半年左右，市場(chǎng)情況已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。特別是一些不可抗力，比如政策變化，都會(huì )讓項目本身的盈利情況帶來(lái)挑戰。

3、先強制，后自愿。跟投現在在很多房企已經(jīng)是一套完善，固定的制度，為了驅使管理層和核心員工，與公司經(jīng)營(yíng)目標一致，都是采用強制跟投的方式。所有項目管理層都必須跟投，不能挑肥揀瘦，利潤和風(fēng)險都要一起承受。除此之外，普通員工可以選擇性地跟投。

4、僅有收益權。一般跟投項目，都會(huì )限制一定的比例。例如碧桂園，公司投資占比不低于85%，員工投資占比不高于15%。在這種限制比例的模式下，項目的決策權還是在公司手里，員工只有享受分紅的權利，哪怕是眼看項目虧損。這一點(diǎn)，是不是很像韭菜？

房企為何執著(zhù)于跟投

跟投的好處實(shí)在是太多了，想想都心動(dòng)：

一是能低成本解決部分融資問(wèn)題。缺錢(qián)，是房地產(chǎn)公司最永恒的主題，特別是一些融資渠道有限的房企，內部員工融資是一個(gè)不錯的補充。相比市場(chǎng)上動(dòng)輒年化10%的融資成本，跟投幾乎是零成本的，只不過(guò)會(huì )損失一些利潤。但是，給員工跟投利潤的同時(shí)，公司的經(jīng)營(yíng)目標也達到了，最差也是雙贏(yíng)的局面。

二是能促使區域拿地擔責。很多房企的區域公司，現在已經(jīng)把簽約強制跟投，作為區域總和投資總拿地的前置條件。既然拿地跟大家的利益相關(guān)，那么拿地研判工作，就會(huì )慎之又慎。通過(guò)此舉，可以在制度上避免一些區域盲目拿地的情形，減少拿地失誤。

三是驅使員工與公司利益一致。特別是追求高周轉的房企，通過(guò)跟投制度將員工的利益與項目捆綁在一起，在跟投獎金面前，員工會(huì )更加愿意付出額外的工作精力，把項目做得更快更好。這遠勝于任何生硬的，以“扣罰”為核心的考核制度。

四是能給外界以，老板愿意分享利潤的良好形象。這個(gè)形象，對于房企招人尤為重要，特別是高管。高管的加盟，固定薪酬都是其次的，他們最看重的是公司愿不愿意分紅。有了跟投制度，人力和獵頭去挖角時(shí)，又會(huì )多幾分說(shuō)辭和勝算。

跟投變味成了割韭菜

跟投發(fā)展到現在，已經(jīng)變了味，很多地產(chǎn)人想著(zhù)能有跟投多賺公司一筆，誰(shuí)成想卻被隔了韭菜。

1、說(shuō)不清，道不明的兌現時(shí)間。

很多房企在跟投制度上，實(shí)行保密制度，對于什么時(shí)候退還本金，兌現收益都是口頭傳達，約定在現金流回正，模擬清算等節點(diǎn)兌現。但是具體到了該節點(diǎn)，往往也難兌現，因為沒(méi)有明確的制度，跟投的利益很難有效保證。

員工一旦離職，跟投的錢(qián)怎么說(shuō)？是返還本金，還是能享受收益？這個(gè)問(wèn)題更說(shuō)不清楚了。很多離職的人，希望在離職后，能要回本金就行了，對于跟投收益，實(shí)在是不敢多想。很多地產(chǎn)人離職三個(gè)月，跟投的資金都還沒(méi)完全要回來(lái)，中毒太深。

如果遇到上家公司被收購，情況就更復雜了。如果被收購的房企，在交易對價(jià)款中沒(méi)有包含員工跟投的資金，或者采取拒不承認的態(tài)度，這個(gè)就更難了。

2、砸鍋賣(mài)鐵，趕不上跟投要求。

上一個(gè)項目的本金都還沒(méi)回來(lái)呢，新項目又讓繼續跟投了。這個(gè)問(wèn)題在要求強制跟投的房企中，非常普遍。一旦你被稱(chēng)為強制跟投對象，每個(gè)項目你都必須根據固定的比例跟投，有多少項目，就跟投多少。特別是一些快速擴張的房企，在跟投了多個(gè)項目之后，你每個(gè)月發(fā)的工資，已經(jīng)遠遠跟不上跟投交款的節奏了。

好在今年年初以來(lái)，不少房企新拿項目的節奏放緩了，也讓跟投的節奏放緩了。不然的話(huà)，沒(méi)點(diǎn)家底玩跟投，你是干不了房地產(chǎn)的。

3、看得見(jiàn)的虧損，參不透的利潤預期。

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入深度調整時(shí)期，現在的項目利潤下滑，已經(jīng)是一個(gè)明顯的趨勢。跟投也是如此，大多項目已經(jīng)無(wú)法做到太高的利潤，更別提超利潤激勵了。

如果項目虧損了怎么辦？這個(gè)問(wèn)題以前很少會(huì )有，因為以前拿地還有漲價(jià)的預期，以時(shí)間換空間。但是現在卻是一個(gè)現實(shí)，虧了是按比例分攤，還是保證員工投入本金的安全不受影響。

既然已經(jīng)分不到太多的利潤，那么跟投就失去了原有的價(jià)值，老板和職業(yè)經(jīng)理人的利益分歧越來(lái)越大。跟投由原來(lái)的自愿，半自愿的行為，變成了現在純粹強制的行為，跟投員工的積極性并不高。

房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，跟投也到了“七年之癢”，現在是時(shí)候對其進(jìn)行調整了。

雖然無(wú)法逃脫被割的命運，只希望老板們下手輕點(diǎn)。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 你跟投的樣子，好像一顆韭菜